一大消息突襲樓市

來源：小白讀財經微信號時間：2022-02-10 19:52:43

惠州日報：

1、惠州各銀行機構從1月21日開始普遍下調了房貸按揭利率，其中剛需首套房利率最低降至5.2%，二套房利率最低降至5.35%

2、2021年12月底，從粵東世聯行(002285)近70個在售樓盤樣本來看，在新房市場方面，惠州主流銀行首套房貸利率為6.0%-6.7%，二套房貸利率為在6.2%-7.5%之間。

這意味著相比2021年12月，惠州首套房貸利率下降了80-150個基點，二套房貸利率則下降了85-215個基點。

什么概念？

今年1月20日，被稱為“房貸基準利率”的5年期LPR從4.65%下降至4.6%，也僅下降5個基點。最近兩年央行每一次降息的幅度也僅在5個基點或10個基點這樣的水平。

可見，惠州房貸降息力度之大！

我們可以計算一下，300萬的房貸，貸款20年，等額本息，如果按照6.7%計算，總利息是245.32萬，月供是2.27萬。

還是一樣的貸款金額，如果房貸利率降到5.2%，總利息是183.15萬，月供是2.01萬。

月供少還超2500元。

今年以來，先是5年期LPR下調，現在是惠州房貸大幅降息，向我們傳遞了一個強勁信號：2022年房貸成本會繼續走低，“鼓勵買房”時代來了。

很多人可能搞混了，5年期LPR下調和惠州房貸降息有什么不同。

我們可以這么認為：

房貸利率=5年期LPR+加點

5年期LPR是全國性的，5年期LPR下調后全國的房貸利率都會下調。而基點帶有地方性，每個地方不同，有高有低。

比如目前深圳的房貸利率是4.9%（首套），目前5年期LPR是4.6%，那么加點就是30。而惠州如果房貸利率是6.7%，那么加點就是210。

現在惠州房貸降息就是下調加點。

加點的下調，對于即將在惠州申請房貸的人群是重大利好，因為房貸利率大幅降低。而且加點是寫進合同里的。比如如果你的加點是50。那么房貸計算公式就是：

房貸利率=5年期LPR+50

在你和銀行簽訂合同后，50個基點是常數，是不能變的。能變的只是5年期LPR，如果5年期LPR下調，則房貸利率會下調。

加點的下調，對于此前已經在惠州辦了房貸的人群不會享受到這個利好。因為加點此前已經確定了，寫進合同了。

雖然此次房貸利率下降只是在惠州，但估計接下來會有越來越多的城市像惠州一樣下調房貸利率（基點）。

為什么房貸利率趨于下降呢？

長期來看，則是長期利率總體向下的，因為老齡化來臨、城鎮化率空間在縮小，這種情況下需要低利率來對沖經濟可能的下行壓力。

短期來看，則是為了對沖房地產稅試點來臨對樓市可能的沖擊。此前某市曾提到要做好“房地產稅”試點落地的前期準備工作，以防止全市房地產市場出現大的波動。

從中可以看出，房地產稅可能很快到來，同時為了維持樓市穩定，監管層會給樓市更多利好。

總之，2022年樓市不至于一直冷，到了下半年可能適當回暖。在這期間是剛需買房的好時機，因為房貸利率在降低，房價也不會明顯上漲。

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