文/樂居財(cái)經(jīng) 呂秀倫

2022年，本該是光耀集團(tuán)成立20周年的年份，但其掌舵人郭耀名卻早已遠(yuǎn)走香港，留下一地雞毛；公司破產(chǎn)資產(chǎn)被擺上拍賣臺(tái)，也無人問津。

2月26日，惠州破產(chǎn)房企光耀集團(tuán)旗下16項(xiàng)打包資產(chǎn)被法院集中拍賣，起始價(jià)4.4億元，但最終僅有一宗土地成功拍出650.54萬元，其余資產(chǎn)全部流拍。

這個(gè)數(shù)字，在光耀集團(tuán)的負(fù)債規(guī)模面前，簡(jiǎn)直就是杯水車薪。根據(jù)光耀第三次債權(quán)人會(huì)議資料，僅優(yōu)先債權(quán)組和普通債權(quán)組的債券總額就已經(jīng)達(dá)到了169.86億元。

此次成交的“惠府國用（2012）第13020700021號(hào)土地使用權(quán)”最受追捧，23人報(bào)名，經(jīng)過168輪報(bào)價(jià)、105次延時(shí)后，最終成交價(jià)650.54萬元，較起拍價(jià)134.54萬元整整高出了516萬元。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)了解到，該地塊是一宗位于惠州市東平半島三丈崗的工業(yè)用地，面積為1930.3平方米，評(píng)估單價(jià)697元/平方米，成交單價(jià)翻了僅5倍，達(dá)3370.15元/平方米。

其余15項(xiàng)法拍資產(chǎn)中，除“惠府國用（2010）第13021920079號(hào)土地及建筑物”獲1人報(bào)名外，其它商場(chǎng)、商鋪、車庫等14宗財(cái)產(chǎn)皆無人報(bào)名，遭遇爆冷。

發(fā)家于惠州的光耀集團(tuán)，以“先生的湖”項(xiàng)目聲名遠(yuǎn)揚(yáng)。不過，郭耀名并不滿足于偏安一隅，此后光耀高歌猛進(jìn)，最終致使其資金鏈承壓，深陷債務(wù)泥潭。

過去的一年，不僅有光耀破產(chǎn)變賣資產(chǎn)，諸如“園林皇后”何巧女、原浙江女首富周曉光、百億富豪陳建銘等耳熟能詳?shù)牡禺a(chǎn)人物，也被迫將名下資產(chǎn)放置法拍臺(tái)上。伴隨著旗下資產(chǎn)被拍賣抵債，已是窮途末路的一代地產(chǎn)大佬也就此落幕。

光耀“失色”

光耀集團(tuán)自資產(chǎn)拍賣通報(bào)發(fā)出伊始，進(jìn)展就頗為坎坷。

1月20日，光耀管理人對(duì)其首批破產(chǎn)資產(chǎn)拍賣情況進(jìn)行通報(bào)。這是一張長長的拍賣清單，涵蓋光耀集團(tuán)17項(xiàng)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，200多項(xiàng)拍賣標(biāo)的。主要是商場(chǎng)、商鋪、車庫、辦公等類目，起拍總價(jià)約5.5億元。

很難想象，當(dāng)年叱咤廣東的百強(qiáng)房企，如今盤出的拍賣資產(chǎn)只值5億多。

通報(bào)發(fā)出幾天后，因有第三人稱對(duì)擬拍賣的車位提出諸多異議，光耀管理人不得不對(duì)拍賣的資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整。

其中，光耀名下荷蘭水鄉(xiāng)項(xiàng)目原計(jì)劃上拍334個(gè)車位，因存在較多異議，最終本次暫不上拍，待管理人進(jìn)行審核后另行處置。此次調(diào)整后也由最初的17項(xiàng)資產(chǎn)拍賣變?yōu)?6項(xiàng)。

雖然微調(diào)了資產(chǎn)包，但此次法拍仍遭遇爆冷，原因在于標(biāo)的存在過多瑕疵。

例如，位于馬安新樂村泥城地段的惠府國用（2010）第13021920079號(hào)土地僅有土地證，且土地使用權(quán)已超過土地轉(zhuǎn)讓合同約定的開發(fā)期限，涉及土地閑置、土地年限及補(bǔ)交地價(jià)問題。而其地上建筑物于2005年建成，為臨時(shí)建筑物，已超過批準(zhǔn)的使用年限，無產(chǎn)權(quán)證，目前還處于占用狀態(tài)。

商場(chǎng)、商鋪等項(xiàng)目則均欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等，荷蘭水鄉(xiāng)一期項(xiàng)目商場(chǎng)、辦公用房還存在占用情況，荷蘭水鄉(xiāng)一期、三期、五期項(xiàng)目的商場(chǎng)、商鋪等存在抵押和查封。

撿漏者也不傻，知道倘若輕易拍下還得處理產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)交地價(jià)、補(bǔ)繳水電費(fèi)等歷史遺留問題，還不如不去碰這些“燙手山芋”。

另一方面，光耀集團(tuán)母公司此前的資產(chǎn)處置溢價(jià)也不高。2017年11月，深圳光耀地產(chǎn)集團(tuán)所持有的惠州市裕景實(shí)業(yè)49%股權(quán)被申請(qǐng)強(qiáng)制拍賣，用以清償債務(wù)。

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告顯示，裕景實(shí)業(yè)評(píng)估后的資產(chǎn)總額約3.2億元，負(fù)債總額約4.3億元，起拍價(jià)僅為18.77萬元，經(jīng)過266次延時(shí)，最終成交價(jià)為418.55萬元。

眼下，光耀的破產(chǎn)資產(chǎn)還在源源不斷被擺上法拍臺(tái)。2月9日，光耀管理人公告稱，將對(duì)“翡儷港”項(xiàng)目進(jìn)行公開拍賣。

翡儷港是光耀在惠州打造的豪宅項(xiàng)目之一，建設(shè)期間因資金鏈斷裂等問題出現(xiàn)停工；2014年，惠州源東集團(tuán)接手了該項(xiàng)目，但此后又再次出現(xiàn)停工。自此，翡儷港成為了惠州本地著名的爛尾樓。

據(jù)了解，此次擺上拍賣臺(tái)上的資產(chǎn)為，“翡儷港”在建工程114套房產(chǎn)和2500平方米土地使用權(quán)、“東平C-04號(hào)地”土地使用權(quán)及合同權(quán)益、“東平C-04號(hào)地”單體樓11套房產(chǎn)。上述資產(chǎn)評(píng)估總價(jià)為3.99億元，將采取整體打包處置，并設(shè)置復(fù)工復(fù)建附隨義務(wù)。

據(jù)悉，翡儷港項(xiàng)目將于2月28日掛網(wǎng)，3月28日10時(shí)至2022年3月29日10時(shí)開拍。

此外，光耀集團(tuán)名下未處置的住宅、車庫、車輛、交易性金融資產(chǎn)等也將在3月28日拍賣，起拍價(jià)總價(jià)1.2億元，包括光耀集團(tuán)名下中信銀行(601998)無限售流通股、海豚灣花園項(xiàng)目無證住宅、荷蘭水鄉(xiāng)五期二組團(tuán)無證住宅等。

沒等來“白衣騎士”

每逢上億資產(chǎn)登上法拍市場(chǎng)，背后總能牽出一段耐人尋味的故事。

樂居財(cái)經(jīng)查詢獲悉，光耀集團(tuán)成立于2002年，注冊(cè)資本1.21億元，以地產(chǎn)開發(fā)為主，并涉足教育、建筑、金融、環(huán)保行業(yè)等。公司由唯一股東深圳市光耀地產(chǎn)集團(tuán)（下稱“光耀地產(chǎn)”）持股100%。股權(quán)穿透可知，光耀地產(chǎn)由郭耀名、楊鎮(zhèn)古各持股85%、15%。

早在2007年，光耀集團(tuán)就已成為惠州的銷冠，并且連續(xù)8年霸占龍頭位置。資料顯示，2008年至2011年間，光耀更是連續(xù)四年業(yè)績(jī)翻番。

尤其在2010年，地產(chǎn)還并未瘋狂的年代，光耀集團(tuán)銷售額就已高達(dá)40億元，也是惠州本土房企首家進(jìn)入中國百強(qiáng)的房企。

期間，2009年，光耀集團(tuán)由惠州總部搬遷至深圳，開始了全國擴(kuò)張的步伐，迅速布局北京、天津、上海、杭州、寧波、東莞等地。甚至，還開拓了海外市場(chǎng)，諸如在韓國、馬來西亞等國做養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

眾所周知，地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金沉淀量大。高歌猛進(jìn)的攻城略地，只有源源不斷的資金補(bǔ)充才能滿足需求。

彼時(shí)，曾經(jīng)風(fēng)光無限的的光耀集團(tuán)也因無序擴(kuò)張，致使資金鏈承壓。自2011年起，伴隨宏觀環(huán)境的調(diào)控，光耀開始陷入信用危機(jī)、資金鏈斷裂的泥潭。

期間，郭耀名也曾想要通過抓住上市這根“救命稻草”來自救，不過最后都無果而終。2013年5月，郭耀名表示，光耀集團(tuán)曾兩次嘗試通過重組上市，但都以失敗告終，并讓光耀損耗巨大。

其中，首次沖擊上市是在2011年，光耀通過收購新都酒店想達(dá)到借殼上市的目的，3年投入高達(dá)10億元。不過，翻身的機(jī)會(huì)并未站到光耀這一邊，收購?fù)瓿珊螅蛴蟹康禺a(chǎn)背景，政策不支持重組而失敗。

不過，第二次沖擊資本市場(chǎng)，光耀仍未逃脫重組失敗的宿命。彼時(shí)，郭耀名想要通過礦業(yè)來重組上市，并花費(fèi)2億元在湖南買下兩個(gè)礦井。但好景不長，不久后礦業(yè)開始走下坡路，致使光耀再次重組失敗。

想要上市，自然需要更多的資金支持。當(dāng)年，伴隨著銀行信貸的收緊，郭耀名另辟蹊徑，走向了民間借貸之路。郭耀名曾表示，“從2011年起，光耀通過民間借貸籌資15億元，光利息就高達(dá)十多億元，這讓光耀喘不過氣來。”

2014年，光耀旗下多個(gè)項(xiàng)目未能如期交房，處于停工狀態(tài)，隨之而來的便是資金鏈危機(jī)。

三年后的2017年，光耀便走向了破產(chǎn)重整的道路。同年底，法院依法裁定受理光耀破產(chǎn)重整一案。次年2月，法院指定深圳市金大安清算事務(wù)及廣東卓凡律師事務(wù)所聯(lián)合擔(dān)任光耀集團(tuán)管理人，負(fù)責(zé)重整工作。

彼時(shí)，郭耀名曾表示，“只要3億到5億元，光耀就能緩過來，并愿意接受一切企業(yè)的收購。”但仍未逃脫宿命。

遺憾的是，4年過去了，光耀集團(tuán)終究沒有等來屬于它的白衣騎士。2020年，東莞市第三人民法院還發(fā)出“懸賞令”，尋找郭耀名合法財(cái)產(chǎn)線索，最高懸賞金高達(dá)160萬元。

去年3月，光耀集團(tuán)管理人依法向惠州中院提請(qǐng)裁定終止光耀重整程序；6個(gè)月后，法院裁定終止重整程序并宣告光耀集團(tuán)破產(chǎn)。至此，曾經(jīng)名噪一時(shí)的地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的命運(yùn)就此打住。

如今，光耀集團(tuán)傷痕累累，早已積重難返。其被列為被執(zhí)行人4起，被執(zhí)行總金額達(dá)8.66億元，歷史被執(zhí)行人達(dá)473起，歷史被執(zhí)行總金額達(dá)72.85億元；同時(shí)，光耀集團(tuán)失信信息達(dá)18條，限制高消費(fèi)多達(dá)267條。

與之相關(guān)的裁判文書，甚至超過了1200條。其中，不乏商品房預(yù)售合同糾紛、借款合同糾紛案件執(zhí)行、金融借款合同糾紛、民間借貸糾紛等。

黯然謝幕

在地產(chǎn)圈，郭耀名和他的光耀集團(tuán)被法拍并不是個(gè)案。還有諸如陳建銘、何巧女、周曉光等地產(chǎn)大佬的資產(chǎn)也被擺上了拍賣臺(tái)。

去年9月，青島市中級(jí)人民法院發(fā)布最高1000萬元的懸賞通告，劍指原地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)三盛宏業(yè)以及實(shí)控人陳建銘。終于，在去年平安夜那天，陳建銘主動(dòng)前往上海市公安局，配合上海市公安局調(diào)查操縱證券市場(chǎng)案。

雖然陳建銘主動(dòng)投案，但也擺脫不掉其上億頂豪被拍賣的命運(yùn)。

目前，陳建銘名下位于上海市銀城中路600弄一套592.8平方米的復(fù)式頂豪正在掛牌，并將于3月8日至11日期間進(jìn)行拍賣，起拍價(jià)為1.092億元，較評(píng)估價(jià)1.5599億元打7折，折合建面約18.4萬元/平。

該拍賣房產(chǎn)為“中糧海景壹號(hào)”豪宅，此次拍賣原因?yàn)樯虾Ｈ⒎康禺a(chǎn)、上海三盛宏業(yè)投資及公司實(shí)控人陳建銘未履行調(diào)解書確定的義務(wù)，而被債權(quán)人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，案由為借款合同糾紛，執(zhí)行標(biāo)的金額為3555.7萬元。

除此之外，昔日浙江女首富何巧女旗下資產(chǎn)也曾被拍賣抵債。除了浙江女首富身份外，她還打造“園林第一股”，幾度登上胡潤百富榜，曾坐擁300億身家。

去年10月，何巧女與丈夫唐凱名下位于北京東城區(qū)兩套房產(chǎn)被法院拍賣,分別以1832萬元、2574萬元成交。這兩場(chǎng)法拍可以用“搶房”來形容，原本于上午10:00結(jié)束，其中一套229.85平的延遲了39分鐘，另一套173平的更是延遲了1小時(shí)46分鐘。

在此之前，何巧女名下同小區(qū)的4個(gè)車位以397萬元的總價(jià)被拍賣成交，且成交價(jià)均高于評(píng)估價(jià)。此外，她在北京昌平的兩套房產(chǎn)在今年8月也被法院擺上貨架，分別以3014.87萬元和2857.84萬元成交。

命運(yùn)總是愛捉弄人的。究其資產(chǎn)被拍賣的原因，市場(chǎng)認(rèn)為癡迷于PPP項(xiàng)目的何巧女，彼時(shí)瘋狂在全國各地“跑馬圈地”，最終自食惡果，致使東方園林(002310)負(fù)債累累，最終逃不掉靠賣房還債的地步。

無獨(dú)有偶，去年10月，周曉光和丈夫虞云新所有的東陽市白云街道東義路希寶廣場(chǎng)1幢101室及1幢地下室房地產(chǎn)也被以4799萬拍賣，最終流拍。

而此前，他們位于東陽市江北街道江濱北街金色港灣6幢的四套豪宅，均以底價(jià)或接近底價(jià)的價(jià)格拍賣成交。

周曉光的經(jīng)歷也頗為傳奇，她是電視劇《雞毛飛上天》的女主角原型，從20元擺攤，經(jīng)營小飾品發(fā)家，創(chuàng)立新光飾品，后涉足房地產(chǎn)等行業(yè)，最終將新光集團(tuán)發(fā)展成一家集地產(chǎn)、金融、商貿(mào)等業(yè)務(wù)為一體的企業(yè)。

2016年，新光集團(tuán)“借殼”方圓支承登陸A股資本市場(chǎng)，隨之而來便是周、虞夫婦身家的水漲船高。同年，胡潤百富榜上她們以300億元的財(cái)富排名第53位。

在2018年胡潤全球白手起家女富豪榜上，周曉光又以185億元身家問鼎浙江女首富。但好景不長，同年9月，新光控股旗下兩只發(fā)行總額為30億元的債券發(fā)生違約，隨后資產(chǎn)受限、股權(quán)質(zhì)押和凍結(jié)等問題接連出現(xiàn)，新光控股及其三家子公司申請(qǐng)破產(chǎn)重整。

除此之外，泛海掌控人盧志強(qiáng)名下也有多處資產(chǎn)被法拍。2月22日，中國泛海及盧志強(qiáng)所持泛海控股(000046)7.69%股份被拍賣并完成過戶，成交價(jià)合計(jì)1.8億元。同時(shí)，其武漢公司名下位于武漢市江漢區(qū)王家墩地區(qū)原空軍漢口機(jī)場(chǎng)內(nèi)的土地使用權(quán)也將進(jìn)行評(píng)估、拍賣。

對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來說，過去的2021是近二十年來最寒冷的年份。從恒大暴雷后的多米諾骨牌效應(yīng)，到股債雙殺的寒風(fēng)凜冽，一些巨頭只能躺平，更不用提無數(shù)的中小房企，它們難逃破產(chǎn)的命運(yùn)。

根據(jù)人民法院的數(shù)據(jù)，2021年，全國宣布破產(chǎn)的房企達(dá)到396家，平均每天都有1家房企宣告破產(chǎn)。2022年才過三個(gè)月，已有數(shù)十家房企在走破產(chǎn)程序。

隨著破產(chǎn)房企數(shù)量增多，法拍臺(tái)上將擺放著更多地產(chǎn)資產(chǎn)，任由接盤俠挑選。

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