深圳某在建樓盤 來源：每經記者 陳榮浩 攝

進入2022年，深圳樓市整體成交略顯平淡。但深圳豪宅市場卻在2月走出了一波逆市行情。

據深圳中原研究中心數據，2月深圳的住宅、商務公寓、商辦類項目成交均出現了不同程度下滑。其中住宅成交1959套，環比下滑45.2%；公寓成交138套，環比下滑74.9%。但豪宅成交440套，環比上漲2.6%。

《每日經濟新聞》記者注意到，整體而言，深圳2月入市的項目并不多，均價10萬元+的豪宅類項目更少，僅有天御公寓獲批。

據深圳房地產信息網數據，2月深圳成交的440套豪宅中，其中南山區就成交了434套，成交面積5.18萬平方米，占全市豪宅成交量的98.1%。

來源：深圳中原研究中心

從南山區具體的豪宅成交項目來看，2月成交排在前五的項目分別為深鐵懿府、前海天境華遠、潤峯府、華潤城潤璽二期和璞山海家園，分別為192套、79套、75套、72套和8套，總體成交均價11.22萬元/平方米。

深圳豪宅存量少，去化較快

談及深圳部分豪宅成交火熱，中國豪宅研究院院長、城市運營專家朱曉紅向《每日經濟新聞》記者分析認為，深圳部分豪宅項目火熱，既有宏觀層面存量少的原因，也有豪宅自身特性的原因。

“深圳部分豪宅項目受歡迎，并不只是由房子本身決定。相比普通住宅，豪宅項目享有更高的資源定價權。從豪宅的存量來看，深圳相比上海、北京，存量相對較少，去化相對較快。而且在開發空間與市場空間的增速、增幅方面占有優勢，這也是一個重要原因。”朱曉紅續稱。

據記者了解，2月份深圳成交的熱門豪宅項目，有不少項目屬于“日光盤”。

如2020年11月26日開盤的華潤城潤璽一期，單價區間達12.01萬-14.47萬元/平方米，當日1171套房源全部開盤售罄。不過2021年12月17日，華潤城潤璽二期開盤，共推出1024套住宅，均價為13.2萬元/平方米，開盤歷時17.5小時仍剩余200套左右。

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每經房產小程序顯示，位于南山區的華潤城潤璽二期的估值參考價為132522元/平方米，其周邊商務密度和消費檔次的得分均超過8分（滿分10分）。

綜合華潤城潤璽二期周邊的11項配套指標，每經房產小程序預測，該項目未來5年的價格漲幅將高于南山區49%的小區和全國96%的區縣。

即將入市的豪宅項目

超6成位于南山

要說深圳豪宅的熱門片區，基本離不開南山、福田、寶安。

據記者不完全統計，2022年深圳即將入市的豪宅項目超6成位于南山，而南山的前海片區又是豪宅入市較為集中的區域，包括前海時代三期、深業T201-0168地塊、天健T201-0157地塊都將在今年入市。

南山即將入市的熱門豪宅，還有白石洲舊改一期的綠景璟庭、深業世紀山谷、開云府，以及深鐵K103-0016地塊等。

如白石洲舊改就跟深業世紀山谷相距不遠，這兩個項目毗鄰科技園及華僑城片區，地理位置優越，該片區同樣也是深圳最老牌的豪宅區之一。

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每經房產小程序顯示，深業世紀山谷的估值參考價為138151元/平方米。該項目周邊的消費檔次得分高達8.5分，通勤車速得分更是達到9.3分，其他如小學配置、地鐵配置、購物配置等也不錯。

因此，每經房產小程序綜合測算，深業世紀山谷未來5年的價格漲幅將高于南山區17%的小區和全國96%的區縣。

福田區豪宅主要

分布于香蜜湖片區

再看福田區，包括福田海德園A區、天健天驕西筑、中洲濱海華府二期和深圳中心天元等豪宅項目都將于今年入市，數量僅次于南山區。

值得注意的是，福田區的豪宅主要分布于香蜜湖片區。該片區算得上是深圳的老牌豪宅小區聚集地，既有深高級、荔園外國語學校等名校加持，還有42萬平方米的香蜜公園，稀缺的自然景觀資源使得整個片區的居住密度較低，包括海德園、天健天驕、深業中城、深圳中心天元等熱門豪宅項目扎堆于該片區。

上述熱門片區的豪宅項目，有不少項目曾創造過開盤即“日光”的輝煌歷史。

如2021年11月22日開盤的海德園B區，共推出住宅產品181套，均價約12.6萬元/平方米，開盤當天即售罄。有市場消息稱，海德園項目A區將于今年入市。

天健天驕項目二期天健天驕北廬于2020年11月開盤，均價約11.4萬/平方米，不到4小時首批房源即售罄。而今年，新品天健天驕西筑項目計劃入市。

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再以深業中城項目為例，據每經房產小程序，該項目的估值參考價為113252元/平方米。從周邊配套看，消費檔次和通勤車速得分均超過7分，小學配置和商務密度均超過6分，購物配置、幼兒園配置和地鐵配置得分均超過5分。

因此，每經房產小程序綜合測算得出，未來5年深業中城的價格漲幅將高于福田區21%的小區和全國99%的區縣。

記者|陳榮浩