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居民中長期貸款近15年首次減少 房地產(chǎn)調(diào)控將如何發(fā)力

來源:第一財(cái)經(jīng)日報(bào) 時間:2022-03-14 07:11:44

作者: 亓寧

[ 值得注意的是,這是居民中長期貸款自2007年有統(tǒng)計(jì)以來首次出現(xiàn)負(fù)增長。此前1月份,雖然該項(xiàng)數(shù)據(jù)延續(xù)了兩個月的同比少增,但仍然實(shí)現(xiàn)新增7424億元。此前克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額為4015.8億元,環(huán)比下降23.5%,同比下降47.2%,接近“腰斬”。 ]

與2月房企成交量大幅下滑一致,2月金融數(shù)據(jù)不及預(yù)期,居民中長期貸款成主要拖累。

業(yè)內(nèi)人士普遍分析,居民中長期貸款罕見回落一方面反映了住房需求信心不足,地產(chǎn)行業(yè)形勢依舊嚴(yán)峻;另一方面也說明,當(dāng)前的房地產(chǎn)政策繼續(xù)放松的預(yù)期進(jìn)一步升溫,月內(nèi)降準(zhǔn)概率增加。

對比歷史上多次地產(chǎn)調(diào)控周期,此輪調(diào)控效果短期內(nèi)不及預(yù)期,與當(dāng)前周期面臨的幾個特殊因素不無關(guān)系。有地產(chǎn)研究人士對記者表示,當(dāng)前房企走出債務(wù)危機(jī)“重整旗鼓”與銷售端回暖已互成“必要條件”。中信證券(600030)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明預(yù)測,未來在“房住不炒”原則下,必然還有更多政策和舉措提振居民購房信心,盡力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前形勢,房地產(chǎn)的宏觀指標(biāo)有望在今年二季度和下半年陸續(xù)出現(xiàn)拐點(diǎn),需求端也將隨之改善。

2月信貸數(shù)據(jù)釋放什么信號?

央行3月11日發(fā)布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示,相比超預(yù)期好轉(zhuǎn)的1月,數(shù)據(jù)在2022年2月明顯反轉(zhuǎn),總量及結(jié)構(gòu)均低于預(yù)期。其中信貸方面,人民幣貸款單月增加1.23萬億元,同比少增1258億元。分部門看,住戶貸款減少3369億元(同比減少4790億元),代表居民按揭貸款的中長期貸款減少459億元(同比減少4572億元)成為主要拖累。

值得注意的是,這是居民中長期貸款自2007年有統(tǒng)計(jì)以來首次出現(xiàn)負(fù)增長。此前1月份,雖然該項(xiàng)數(shù)據(jù)延續(xù)了兩個月的同比少增,但仍然實(shí)現(xiàn)新增7424億元。機(jī)構(gòu)普遍分析,這再次反映2月房地產(chǎn)市場銷售遇冷,居民購房意愿較弱。此前克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額為4015.8億元,環(huán)比下降23.5%,同比下降47.2%,接近“腰斬”。

“本次居民貸款回落主要體現(xiàn)在中長貸首次負(fù)增長,而居民中長貸的重要部分是房地產(chǎn)按揭貸款,這從側(cè)面說明,當(dāng)前房地產(chǎn)的形勢較為嚴(yán)峻。”對于2月居民中長期貸款數(shù)據(jù)回落,明明對記者表示,銀行放貸一般滯后于地產(chǎn)銷售,而地產(chǎn)單月銷售面積增速從去年三季度開始進(jìn)入負(fù)增長,因此去年12月居民中長貸同比少增的問題延續(xù)至今。

去年四季度以來,監(jiān)管鼓勵并購、引導(dǎo)房貸成本[5年期以上LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)]下降,各地因城施策的舉措層出不窮。據(jù)申萬宏源(000166)統(tǒng)計(jì),至今已有至少55個城市推出房貸利率(上浮加點(diǎn))降低、首付比例下調(diào)等鼓勵政策,最近鄭州更是率先重啟了去庫存“利器”——棚改貨幣化安置。

中泰證券研究所地產(chǎn)負(fù)責(zé)人陳立認(rèn)為,目前按揭利率下行更多反映的是前期積壓按揭貸款投放完成后,新增需求不足導(dǎo)致的貸款利率下行,是結(jié)果而非驅(qū)動因素。可以印證的是,2021年10月按揭貸款投放力度改善后,個人該按揭貸款增速出現(xiàn)了短暫的反彈,但定金及預(yù)收款的增速卻持續(xù)向下。

這輪調(diào)控有何不同?

居民的購房意愿為何依舊偏弱?紅塔證券研究所所長李奇霖團(tuán)隊(duì)分析,主要原因在于居民對房企交付期房不信任,對可能出臺的房地產(chǎn)稅存在擔(dān)憂。中國銀行(601988)研究院資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家周景彤認(rèn)為,政策效果當(dāng)前在不同城市間分化較大,除了政策時滯外,也與市場預(yù)期轉(zhuǎn)變需要時間有關(guān)。

從調(diào)控手段來看,供給端包括土地供給調(diào)節(jié)、房地產(chǎn)資金來源與融資渠道、限價(jià)和限售及保障性住房供應(yīng),但往往效果有限;需求端按照力度由強(qiáng)到弱分別是:首付比例、房貸利率與額度、購房資格等限購措施、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等。但從數(shù)據(jù)來看,見效時間也因階段不同而長短不一。

對于當(dāng)前的調(diào)控周期,長江證券(000783)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈分析認(rèn)為,去年開發(fā)貸的回落時點(diǎn)明顯早于購房者的銷售回款,已經(jīng)說明此輪地產(chǎn)收縮不同于傳統(tǒng)需求端調(diào)控的結(jié)果,而是來自供給端的約束。

這也決定了調(diào)控的困難和效果有所不同。陳立認(rèn)為,經(jīng)過較長時間的去庫存和房企周轉(zhuǎn)模式的變化,庫存不再投資過剩是此輪房地產(chǎn)周期與歷史的本質(zhì)性差別。“這一輪最大的難題在于三四線城市的房地產(chǎn)需求已經(jīng)在上一輪棚改貨幣化過程中比較嚴(yán)重的透支了,三四線需求不足,土地財(cái)政收入下降,地方財(cái)力緊張。而一二線城市則是供給不足,面臨房價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)。”明明對記者表示。周景彤也認(rèn)為,由于我國城鎮(zhèn)化速度放緩、人均住房面積已接近發(fā)達(dá)國家水平、人口老齡少子化提前且加速到來等,房地產(chǎn)業(yè)正在由賣方市場向買房市場轉(zhuǎn)變,由增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變。

對于此輪調(diào)控周期,綜合歷史經(jīng)驗(yàn)和當(dāng)前環(huán)境,華安證券預(yù)測不會短于6個月,最長大概率不超過12個月。以此計(jì)算,此輪調(diào)控最快在4月結(jié)束,最慢會持續(xù)到年底。

房地產(chǎn)宏觀指標(biāo)或在二季度出現(xiàn)拐點(diǎn)

數(shù)據(jù)走弱的同時,市場預(yù)期未來或有更強(qiáng)有力的支持政策陸續(xù)出臺。

此前安信證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2022年全年共有6806.2億元地產(chǎn)債到期,其中前三季度到期壓力明顯較大。近日穆迪也在一份報(bào)告中提示,融資渠道緊張及龐大的再融資需求將加大中國房地產(chǎn)開發(fā)商的流動性壓力,并導(dǎo)致2022年年內(nèi)違約數(shù)量增加。2022年底之前,國內(nèi)B1或以下評級開發(fā)商共有約240億美元的債券到期。

一位常年研究地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)構(gòu)人士對記者表示,房企“重整旗鼓”和居民恢復(fù)購房信心已經(jīng)互成“必要條件”。當(dāng)前,開發(fā)商國內(nèi)融資環(huán)境在改善,地產(chǎn)項(xiàng)目收并購也在逐步推進(jìn),但房企擺脫困境的主要支撐仍來自經(jīng)營性現(xiàn)金流。陳立認(rèn)為,要進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場需求下行,可以考慮適當(dāng)進(jìn)一步引導(dǎo)LPR長端利率下行,通過按揭利率的主動性降低,對沖購房需求預(yù)期的下行。

明明也認(rèn)為,需求端的回暖關(guān)鍵在于市場信心的改善,當(dāng)前居民對房價(jià)預(yù)期不佳,購房觀望情緒濃,加上房地產(chǎn)融資的“三道紅線”和集中度管理限制仍然存在,房企經(jīng)營壓力較大、加杠桿意愿較弱。未來,政策必然還會通過各種舉措來提振居民購房信心,盡力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的局勢,但“托而不舉”、“房住不炒”以及“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期)的原則不會改變。結(jié)合政府工作報(bào)告最新表述,他認(rèn)為未來地產(chǎn)調(diào)控會更加靈活精準(zhǔn),一方面繼續(xù)“因城施策”和“良性循環(huán)”,另一方面加快保障性租賃住房計(jì)劃的落地和推進(jìn),預(yù)計(jì)房地產(chǎn)的宏觀指標(biāo)今年在二季度和下半年陸續(xù)出現(xiàn)拐點(diǎn),需求端也將隨之改善。

對于貨幣政策,多家券商預(yù)判,致力于寬信用的政策還會以各種形式進(jìn)一步出現(xiàn),而考慮到銀行間流動性正在邊際收緊,寬松的方式降準(zhǔn)或優(yōu)先于降息,預(yù)計(jì)本月LPR下行概率相對更大。不過申萬宏源分析師秦泰認(rèn)為,要穩(wěn)定居民購房信心,短期內(nèi)需要加快優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目處置,盤活開發(fā)商融資,長期則需要工業(yè)化帶動更廣泛的城鎮(zhèn)化。

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標(biāo)簽: 中長期貸款

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