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李宇嘉:70城房價明顯下跌,穩(wěn)房價面臨巨大壓力

來源:和訊房產(chǎn) 時間:2022-05-18 11:04:42

5月18日,國家統(tǒng)計局網(wǎng)站公布4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

對此,?廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為,

一是新房首次同比下跌。根據(jù)簡單算術(shù)平均計算,4月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%,同比漲幅為-0.1%。環(huán)比跌幅擴(kuò)大,顯示開發(fā)商繼續(xù)打折促銷,也顯示目前購房意愿低。同比為2015年12月份以來首次下跌,也是77個月以來首次房價出現(xiàn)同比下跌。充分說明,房地產(chǎn)市場面臨下行較大的壓力,盡管各地各類穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的措施很多,但并未止住房價下跌。

二是下跌城市再次增加。(1)新房環(huán)比方面,有47個城市房價下跌,比3月份增加了9個,房價下跌城市在3月份減少以后,4月份再次擴(kuò)大。新房同比方面,有39個城市房價下跌,比3月份增加10個,自去年5月份以來下跌城市持續(xù)增加。分城市看,房價同環(huán)比下跌城市主要是內(nèi)地非熱點(diǎn)二線城市和三四線城市。比如,大理、南充和哈爾濱、昆明、太原等。(2)二手房方面,4月份70城中二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市有50個,比上月增加了5個;同比方面,有56個城市房價下跌,比上月增加了9個,下降城市數(shù)比新房多,顯示二手房市場比新房更弱勢,主要原因是疫情對二手房沖擊更大。另外,新房促銷,中介代理新房更積極,有的城市(如杭州)新房價格比二手房還要低,導(dǎo)致二手房下行更明顯。

(3)總體上看,目前70城超過一半城市房價下跌,意味著全國房價整體在下跌。盡管有疫情阻隔,導(dǎo)致買房需求滿意實(shí)現(xiàn),但疫情持續(xù)造成信心下降、預(yù)期轉(zhuǎn)弱,以及二手房跌價,導(dǎo)致大家對后市看淡。同時,一批次土地供給市場也相對冷淡,房企債務(wù)風(fēng)險繼續(xù)釋放,顯示開發(fā)商信心也不足,而買房需求下降,也導(dǎo)致資金鏈進(jìn)一步緊張,倒逼降價促銷,保衛(wèi)現(xiàn)金流。

三是一線城市漲幅明顯回落。4月份,一二三線城市的新房環(huán)比漲幅分別為0.2%、-0.1%和-0.6%。同比漲幅則為3.9%、1.0%和-1.5%。一二三線城市都呈現(xiàn)了降溫態(tài)勢,其中一線城市同環(huán)比漲幅明顯下降,主要由于上海、廣州、北京疫情在4月份比較明顯。三線城市壓力最大。二手房價格與新房類似。

此外,李宇嘉對后市進(jìn)行判斷認(rèn)為,房價明顯下跌,穩(wěn)房價面臨巨大壓力,前期地方紓困的作用下降。4.29政治局會議和央行23條紓困措施后,政策調(diào)整進(jìn)入第二輪,即從地方為主到地方和監(jiān)管部門合力紓困,即全面降低利率,降低首付比例等,提振市場信心,并從非熱點(diǎn)城市轉(zhuǎn)向熱點(diǎn)城市,從一般小打小鬧到四限全面松綁。隨著上海疫情全面得到管控,預(yù)計6月份抗疫進(jìn)入收尾階段,前期紓困疫情及樓市的一攬子政策將在下半年全面顯現(xiàn)。

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