李宇嘉：70城房價明顯下跌，穩(wěn)房價面臨巨大壓力

來源：和訊房產(chǎn) 時間：2022-05-18 11:04:42

5月18日，國家統(tǒng)計局網(wǎng)站公布4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

對此，?廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，

一是新房首次同比下跌。根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，4月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-0.1%。環(huán)比跌幅擴(kuò)大，顯示開發(fā)商繼續(xù)打折促銷，也顯示目前購房意愿低。同比為2015年12月份以來首次下跌，也是77個月以來首次房價出現(xiàn)同比下跌。充分說明，房地產(chǎn)市場面臨下行較大的壓力，盡管各地各類穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的措施很多，但并未止住房價下跌。

二是下跌城市再次增加。（1）新房環(huán)比方面，有47個城市房價下跌，比3月份增加了9個，房價下跌城市在3月份減少以后，4月份再次擴(kuò)大。新房同比方面，有39個城市房價下跌，比3月份增加10個，自去年5月份以來下跌城市持續(xù)增加。分城市看，房價同環(huán)比下跌城市主要是內(nèi)地非熱點(diǎn)二線城市和三四線城市。比如，大理、南充和哈爾濱、昆明、太原等。（2）二手房方面，4月份70城中二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市有50個，比上月增加了5個；同比方面，有56個城市房價下跌，比上月增加了9個，下降城市數(shù)比新房多，顯示二手房市場比新房更弱勢，主要原因是疫情對二手房沖擊更大。另外，新房促銷，中介代理新房更積極，有的城市（如杭州）新房價格比二手房還要低，導(dǎo)致二手房下行更明顯。

（3）總體上看，目前70城超過一半城市房價下跌，意味著全國房價整體在下跌。盡管有疫情阻隔，導(dǎo)致買房需求滿意實(shí)現(xiàn)，但疫情持續(xù)造成信心下降、預(yù)期轉(zhuǎn)弱，以及二手房跌價，導(dǎo)致大家對后市看淡。同時，一批次土地供給市場也相對冷淡，房企債務(wù)風(fēng)險繼續(xù)釋放，顯示開發(fā)商信心也不足，而買房需求下降，也導(dǎo)致資金鏈進(jìn)一步緊張，倒逼降價促銷，保衛(wèi)現(xiàn)金流。

三是一線城市漲幅明顯回落。4月份，一二三線城市的新房環(huán)比漲幅分別為0.2%、-0.1%和-0.6%。同比漲幅則為3.9%、1.0%和-1.5%。一二三線城市都呈現(xiàn)了降溫態(tài)勢，其中一線城市同環(huán)比漲幅明顯下降，主要由于上海、廣州、北京疫情在4月份比較明顯。三線城市壓力最大。二手房價格與新房類似。

此外，李宇嘉對后市進(jìn)行判斷認(rèn)為，房價明顯下跌，穩(wěn)房價面臨巨大壓力，前期地方紓困的作用下降。4.29政治局會議和央行23條紓困措施后，政策調(diào)整進(jìn)入第二輪，即從地方為主到地方和監(jiān)管部門合力紓困，即全面降低利率，降低首付比例等，提振市場信心，并從非熱點(diǎn)城市轉(zhuǎn)向熱點(diǎn)城市，從一般小打小鬧到四限全面松綁。隨著上海疫情全面得到管控，預(yù)計6月份抗疫進(jìn)入收尾階段，前期紓困疫情及樓市的一攬子政策將在下半年全面顯現(xiàn)。

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