2021年，住房租賃被寫進(jìn)國家戰(zhàn)略規(guī)劃，從國家層面為住房租賃市場開辟了前所未有的機遇和重大窗口期。與此同時，新市民和畢業(yè)生兩大群體帶來了巨大的市場需求。數(shù)據(jù)顯示，2021年的畢業(yè)生約900萬人，每年數(shù)百萬人涌入租賃市場，為住房租賃的規(guī)模化發(fā)展從供給側(cè)和需求端印證了健康發(fā)展的趨勢。

過去一年，住房租賃市場完成了從頂端到微觀的政策建構(gòu)，逐步落地的財稅、土地、金融政策成為拉動行業(yè)發(fā)展的三駕馬車。此前和訊房產(chǎn)推出的《長租·探索者》系列報道中，多家企業(yè)曾表示，住房租賃行業(yè)的春天已經(jīng)來臨，企業(yè)通過駕乘政策東風(fēng)搶占市場先發(fā)優(yōu)勢的愿望尤為迫切。

那么，行業(yè)還將面臨哪些新變，企業(yè)的愿望落實又要跨過哪些阻礙？和訊房產(chǎn)近日對話ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然，從行業(yè)觀察者的視角復(fù)盤政策、市場、企業(yè)三端。趙然表示，從行業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)來看，中國住房租賃仍處于剛剛起步的初期階段。這也意味著，政策面趨好，但仍有財稅細(xì)節(jié)需要持續(xù)發(fā)力。住房租賃行業(yè)本質(zhì)上是“薄利行業(yè)”，這決定了行業(yè)參與者心態(tài)。對企業(yè)而言，則更加考驗產(chǎn)品力、運營力、服務(wù)力。

01

保租房REITs仍存障礙

政策尚待出齊

剛剛過去的4月，市場翹首以盼的保障性租賃住房REITs有了突破性進(jìn)展，首單保租房REITs報送發(fā)改委，而保租房公募REITs一旦順利發(fā)行，就意味著資本的循環(huán)路徑打通，保租房建設(shè)將吸引到更多社會資金。

但從過往一年的經(jīng)驗看，國家發(fā)改委在REITs申報項目中會嚴(yán)格優(yōu)中選優(yōu)，有公募基金人士曾表示，迄今國家發(fā)改委約拿到了百余單REITs申報，但只發(fā)出了12單，通過率并不高。

在趙然看來，目前保租房REITs的發(fā)行仍存在兩大障礙：一是資產(chǎn)規(guī)模，二是收益率。

據(jù)悉，發(fā)改委對REITs發(fā)起人的資產(chǎn)規(guī)模有明文規(guī)定，首次申報項目的市場估值不低于10億元；同時，為保障后期擴募能力，發(fā)起人持有的可發(fā)行REITs的資產(chǎn)總規(guī)模，不得少于首次申報規(guī)模的2倍。放眼全行業(yè)，趙然認(rèn)為，行業(yè)參與保租房時間較短，能達(dá)到以上規(guī)模門檻的企業(yè)鳳毛麟角。

“此外，目前基于基礎(chǔ)設(shè)施REITs定出的4%的派息率對于保租房公募REITs來說還是有些高，”趙然說，若僅靠租金收入，多數(shù)保租房達(dá)不到4%的REITs分紅水平。中房學(xué)在《房地產(chǎn)藍(lán)皮書2021》中曾透露，目前，發(fā)展住房租賃市場面臨的最底層的基礎(chǔ)性問題，就是住房租賃收益率過低，僅不到2%，這一水平嚴(yán)重低于正常的投資收益率水平。

不過，據(jù)趙然介紹，在充分考慮以上問題的基礎(chǔ)上，國家在指導(dǎo)保租房REITs項目落地上也在給予更多支持。具體來看，政策鼓勵更多金融創(chuàng)新工具進(jìn)入到這個領(lǐng)域，并且金融支持的力度在逐漸加大，讓“大錢、長錢、便宜的錢”開始真正進(jìn)入，另一方面，企業(yè)在拿地的過程中，政府也在順應(yīng)市場規(guī)律讓渡地價。“通過對分子分母的調(diào)整，來平衡企業(yè)資金使用情況，提升收益率。”

除土地、金融問題之外，還有稅收問題，要不要適當(dāng)減免稅款？租金補貼上，是否需要補貼，要補貼多少金額，以什么形式補貼？趙然認(rèn)為，若要推動保租房REITs常態(tài)化發(fā)展，仍有不少政策條款亟待落地。

盡管如此，保租房公募REITs對住房租賃航道的入局者仍有著不小的吸引力，趙然介紹到，目前企業(yè)都在積極布局保租房業(yè)務(wù)。

從供應(yīng)路徑來看，保障性租賃住房主要來自以下五種：住房租賃專項用地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、閑置的存量土地和非居住類房屋、未售和空置的傳統(tǒng)保障房，以及將市場上各類集中式和分散式租賃公寓納入保障性租賃住房系統(tǒng)。

“前兩種方式屬于新增供應(yīng)范疇，后三種則是屬于存量納入保障性租房體系。五種供應(yīng)路徑，決定了未來保障性租賃住房的承建主體將主要集中于國央企、地方城投企業(yè)和具有保障房建設(shè)經(jīng)驗或長租公寓運營管理經(jīng)驗的房企。”趙然說。

02

住房租賃企業(yè)要找準(zhǔn)定位

扮演好服務(wù)者角色

毫無疑問，在政策加持下，住房租賃市場將是未來的風(fēng)口與主線。因此，過去一年，涉租地塊的爭奪愈發(fā)激烈。

從整個大租賃市場來看，民營房企由于布局較早、規(guī)模較大，是市場的主干力量。而從2021年的數(shù)據(jù)來看，87.9%的純租賃地塊由地方國企斬獲；競自持租賃地塊方面，約56.7%的競自持租賃用地由國資獲取，民企占比43.3%。據(jù)ICCRA統(tǒng)計，2021年國企性質(zhì)的運營商管理租賃住房規(guī)模占比僅為10.2%，但相較2019年提升了6.4個百分點。

回顧房企近幾年在租賃市場的投入，趙然認(rèn)為，一方面是主動轉(zhuǎn)型的需要，但更多的是跟隨大勢的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

盡管房企對住房租賃市場“一往情深”，但從企業(yè)公布的年報情況來看，該業(yè)務(wù)尚未成為企業(yè)盈利的新的增長點，截至目前，僅有龍湖冠寓明確表示實現(xiàn)了盈利。

那么，是否如外界所言，住房租賃企業(yè)各家的日子普遍沒有那么理想？趙然告訴和訊房產(chǎn)，“企業(yè)運營一個項目的毛利潤是85%左右，這是行業(yè)平均水平，如果只運營單個項目，在不擴張的時候是不會賠錢的。但企業(yè)要拓展規(guī)模，就會有人力、物力以及信息化系統(tǒng)等多方面的投入，這些成本是不能避免的，在攤銷整體的成本之后，企業(yè)現(xiàn)今的規(guī)模或許還不足以支撐盈利，但是如果不拓展，深耕一地或維持有限的規(guī)模，企業(yè)是可以實現(xiàn)自負(fù)盈虧的，市場有大量這種案例。”

租售并舉的國策之下，住房租賃作為規(guī)模萬億的薄利產(chǎn)業(yè)，是補齊民生短板的一大重要舉措。因此，趙然也提到，在保障民生的過程中，政府扮演兜底角色，而身處其中的住房租賃企業(yè)則要扮演好服務(wù)者的角色。“很多企業(yè)已經(jīng)站上了住房租賃的賽道，但鳴槍之后，卻沒有競爭實力。實際上，這個行業(yè)歸根結(jié)底比拼的是運營和服務(wù)。”根據(jù)趙然的觀察，目前兩類企業(yè)已經(jīng)“提前搶跑”：一是有酒店運營背景的企業(yè)，二是自身有物業(yè)管理公司的企業(yè)，因為“有抓手，能不斷打磨自己的服務(wù)水平”。

回顧住房租賃行業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)，從創(chuàng)業(yè)企業(yè)開路，到更有實力的房企系租賃品牌占據(jù)主流，隨著國家隊保租房的大規(guī)模進(jìn)入，今后市場的主力軍無疑將是國家隊和房企旗下機構(gòu)。那么，作為探路者的創(chuàng)業(yè)公寓品牌，未來將棲身何處？

對此，趙然給出了她的答案，她認(rèn)為，企業(yè)首先要找準(zhǔn)發(fā)展定位，之后再確定發(fā)展模式。比如，聚焦當(dāng)?shù)厥袌龅纳罡推髽I(yè)可以提升服務(wù)附加值，或是轉(zhuǎn)型為不帶品牌烙印的第三方運營管理公司。

去年，ICCRA基于對市場的研究，推出了首個住房租賃行業(yè)產(chǎn)品分級標(biāo)準(zhǔn)，將市場上現(xiàn)有的產(chǎn)品分為高端公寓、青年公寓、宿舍型公寓和租賃式社區(qū)。趙然表示，目前市面上這些產(chǎn)品類型，總有一款是適合企業(yè)發(fā)展定位的。

03

未來住房租賃行業(yè)的三大特征

產(chǎn)品、服務(wù)、人才是企業(yè)發(fā)力點

對于未來的住房租賃行業(yè)，趙然認(rèn)為，應(yīng)該將其視為新經(jīng)濟行業(yè)來看待，它將會帶來諸多方面的改變：

一是，從租客、市場端的層面來看，租住將成為被大家普遍接受的新的生活方式。這也意味著，市場將有更高階、更多元的需求，租賃產(chǎn)品不僅要有美好居住和舒適居住的空間，還要關(guān)注到客戶的情感、文化和社交訴求等，市場需求將驅(qū)動供給側(cè)不斷進(jìn)階變化。

二是，將會形成一個非常完善的產(chǎn)業(yè)鏈。趙然以美國住房租賃行業(yè)為例講到，該行業(yè)供應(yīng)商多達(dá)110多類，是龐大復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈，而我國住房租賃行業(yè)還缺乏與之匹配的供應(yīng)商體系，但一個明顯的趨勢是，越來越多供應(yīng)商在調(diào)整產(chǎn)品研發(fā)模式，并進(jìn)入到住房租賃行業(yè)，將來行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈將愈發(fā)完整。

三是，住房租賃產(chǎn)業(yè)不僅帶來房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)重塑，也對金融行業(yè)產(chǎn)生深刻影響。趙然介紹到，租賃住房REITs產(chǎn)品在發(fā)達(dá)國家REITs產(chǎn)品中占比達(dá)兩位數(shù)。但在我國，保租房公募REITs才剛剛起步，未來發(fā)展空間還非常大，可以預(yù)見的是，將來住房租賃產(chǎn)品在金融市場將起到壓艙石的作用。

瞄準(zhǔn)廣闊的市場前景，緊貼城市發(fā)展脈搏，住房租賃企業(yè)也在與行業(yè)共同成長。據(jù)趙然介紹，目前產(chǎn)品力和服務(wù)力是企業(yè)發(fā)力點。

“重資產(chǎn)模式的企業(yè)在思考，資產(chǎn)如何升值保值，開發(fā)過程中如何降低融資成本，如何配套選擇合適的供應(yīng)商，如何把產(chǎn)品做到標(biāo)準(zhǔn)化提升產(chǎn)品力；此外，企業(yè)著力解決的問題還有人才結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，為企業(yè)儲備具備全面服務(wù)能力的人才，提升企業(yè)整體服務(wù)能力。”

據(jù)了解，ICCRA在專注建設(shè)住房租賃行業(yè)專業(yè)化智庫的基礎(chǔ)上，也在不斷豐富賦能行業(yè)發(fā)展的新內(nèi)容。今年以來，ICCRA與北京第二外國語學(xué)院聯(lián)合開設(shè)了行業(yè)首門住房租賃課程，廣泛協(xié)調(diào)整合優(yōu)質(zhì)資源，鏈接國際與國內(nèi)、上下游產(chǎn)業(yè)等相關(guān)方，通過此次課程，為行業(yè)輸送新鮮血液，為解決制約行業(yè)發(fā)展的專業(yè)人才短缺問題提供了一條可靠路徑。