每經(jīng)記者 包晶晶 上海報道 每經(jīng)編輯 魏文藝

5月16日，國家統(tǒng)計局公布的今年1~4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，前4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%，增速由正轉(zhuǎn)負。其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。

值得注意的是，疫情開始的2020年1~2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由正轉(zhuǎn)負至-16.3%，此后的1~3月、1~4月和1~5月增速持續(xù)為負，此后轉(zhuǎn)正。

銷售方面，前4月全國商品房銷售面積和銷售額繼續(xù)下降，其中住宅銷售額下降32.2%。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算，今年前4月全國商品房均價為9502元/平方米，同比下跌10.8%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂16日通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“房地產(chǎn)銷售市場的下行除了受疫情拖累之外，市場預(yù)期較弱是主要原因。今年以來超過百城發(fā)布樓市支持政策，但疫情反復等因素加大經(jīng)濟下行壓力，收入預(yù)期下降導致居民風險偏好降低，市場信心恢復受阻。”

不過，有專家也指出，房價數(shù)據(jù)總體上跌了一成，反過來看，也說明房價的泡沫在減少。各類利好政策疊加，購房的新的窗口期也在開啟。

前4月住宅投資降2.1%

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1~4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。

從歷史數(shù)據(jù)來看，疫情開始的2020年1~2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由正轉(zhuǎn)負至-16.3%，此后的1~3月、1~4月和1~5月增速持續(xù)為負，此后轉(zhuǎn)正。

今年1~4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積818588萬平方米，同比持平。其中，住宅施工面積577692萬平方米，同比下降0.1%。房屋新開工面積39739萬平方米，下降26.3%。其中，住宅新開工面積28877萬平方米，下降28.4%。房屋竣工面積20030萬平方米，下降11.9%。其中，住宅竣工面積14662萬平方米，下降11.4%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進16日通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“從歷史數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)很少會為負，所以這個現(xiàn)象非常值得業(yè)內(nèi)和監(jiān)管層關(guān)注。當前需要多條舉措同步推進，包括信貸政策放松和扎實落地、房企融資環(huán)境繼續(xù)強化改善、銷售市場持續(xù)推進改善等，否則開發(fā)投資數(shù)據(jù)下行，不僅影響房地產(chǎn)行業(yè)，也會給固定資產(chǎn)投資等帶來沖擊。”

利好政策將促預(yù)期轉(zhuǎn)變

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月份，全國商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%；其中住宅銷售額降幅更大，達到32.2%。銷售下降導致住宅市場庫存增加，截至4月末，商品房待售面積55735萬平方米，同比增長8.4%。其中，住宅待售面積增長14.8%。

從歷史數(shù)據(jù)來看，這一數(shù)據(jù)與疫情開始的2020年1~3月接近，當時全國商品房銷售面積和銷售額同比分別下降了26.3%和24.7%，而市場全面停擺的2020年1~2月，商品房銷售面積和銷售額分別下降39.9%和35.9%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)計算，今年前4月份全國商品房銷售均價為9502元/平方米，較1~3月份的9552元/平方米再度微跌，同比去年前4月的10656元/平方米下跌10.8%。

“房價數(shù)據(jù)總體上跌了一成，反過來看，也說明房價的泡沫在減少。疊加購房政策各類利好政策，購房的新的窗口期也在開啟，這是房企營銷和個人購房者等所需要關(guān)注的。”

嚴躍進表示，“銷售數(shù)據(jù)雖然有壓力，但跌幅其實可控。今年4月份開啟了房地產(chǎn)歷史上罕見的政策密集發(fā)布潮，各類利好政策不斷，后續(xù)政策發(fā)酵下，市場預(yù)期會轉(zhuǎn)變。尤其是近期央行發(fā)文表態(tài)，客觀上對銷售數(shù)據(jù)的提振具有積極作用。”

房企資金可能繼續(xù)承壓

記者注意到，今年1~4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。

與今年前3月不同的是，多項貸款及預(yù)售款數(shù)據(jù)均呈兩位數(shù)下降，企業(yè)自籌資金降幅較小。具體來看，國內(nèi)貸款6837億元，下降24.4%；定金及預(yù)收款15357億元，下降37.0%；個人按揭貸款8037億元，下降25.1%。利用外資38億元，增長129.4%；自籌資金16271億元，下降5.2%。

與此同時，房企1~4月土地購置面積1766萬平方米，下降了46.5%；土地成交價款955億元，下降20.6%。

“近些年，除了2020年疫情期間全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)同比下降外，開發(fā)投資數(shù)據(jù)多為正增長。結(jié)合土地購置面積同比增速為-46.5%，這表明目前房企投資動力極弱，也會進一步拖累全國固定資產(chǎn)投資。”

許小樂表示，“市場期待可落地執(zhí)行的供給側(cè)支持政策。雖然中央層面強調(diào)加大房企流動性風險化解力度，但房企債務(wù)風險未得到有效改善，這是掣肘房企拿地投資的根本原因。未來地方政府、金融機構(gòu)需要切實出臺房企債務(wù)解決的細則，如積極支持房企再融資，尤其是放開優(yōu)質(zhì)上市房企的并購融資，加快重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置等。”