東莞南京樓市“松綁” 政策給多孩家庭大開綠燈專家：庫存小的城市放松政策要有所保留

來源：每日經濟新聞時間：2022-05-14 13:30:49

5月14日凌晨，東莞市住建局、金融局、稅務局等8部門聯合發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱通知），分別從限售、限購、限貸、稅收等方面進行了適度寬松調整。

通知提到，二孩或三孩的居民家庭，允許其新增購買一套商品住房。而在前一日晚間，江蘇省會南京也發布了支持改善型購房需求的政策，二孩及以上家庭再多一個購房名額，可買第三套房，同時享受相關銀行最優惠貸款利率等支持。

史上最嚴政策“松綁”

2021年，東莞樓市熱度持續提升，東莞住建局等多部門在一年內聯合發布了兩次調控加碼政策。

特別是2021年8月的東建[2021]11號通知，加大了稅收調節力度，將個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整為5年;將商品房住宅限售期由取得不動產權證由3年延長到5年，將發布二手房指導價，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，并加大對虛高掛牌價亂象的整治力度等。

彼時這被市場評價為東莞史上最嚴調控。然而不足一年，處在全國樓市下行通道大背景下的東莞不得不再對政策進行微調，適度松綁。

在交易稅負方面，此次通知將個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整為2年；商品住房取得不動產權證滿2年的可以進行交易轉讓，商品房限售年限相較去年“加碼”前還少了一年。

通知提到，對符合國家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允許其新增購買一套商品住房，其中非本市戶籍居民家庭需提供購房之日前3年內在本市累計繳納24個月以上社保或個稅證明。

為解決“一房多證”歷史遺留問題，對居民家庭持有或購買“雙（多）證房”但實質作為一套住房使用的，在核驗購房資格時，該“雙（多）證房”視作一套商品住房。購買政府認定的綠色建筑商品住宅申請住房公積金貸款可依規上浮20％的額度。

對于房企紓困支持方面，通知規定，分期繳納土地價款的房地產開發項目，在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》并繳納不低于50%的土地出讓金后，各相關職能部門可辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證等行政審批手續。

“有必要做政策保留”

5月14日，廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，此次東莞發布的政策力度較大且措施也較多，特別是增值稅免征期從5年調回2年，可支持改善性購房需求，激活市場交易，目前沈陽、無錫等城市也在此細則上進行了調整；新房限售期調整為2年，貫徹了房住不炒大基調，嚴防市場短炒。

李宇嘉強調，此次政策中并未提及購房首付的變化，未來是否會發生調整以及如何調整，都市場值得關注的點，也是城市差異化重要體現。

實際上，從成交量價來看，在此次政策出臺之前，4月份東莞新房二手房已基本完成觸底回升。

合富研究院數據顯示，4月東莞新建商品住宅供應約2341套，環比增加25%，同比持平；新房網簽1633套，環比減少29%，同比減少34%。但3月特殊房源比重較高，若統一剔除，實際環比增加28%，成交筑底回升，新房全市成交均價約29458元/平方米，同比上漲19%。

二手住宅需求觸底反彈，指導價出臺以來月成交首破千套，房價處于歷史高位。合富大數據顯示，4月東莞二手住宅網簽面積1335套，同比減少24%，環比大增75%；網簽均價約20330元/平方米，同比上漲18%，處于近三年最高位，二手市場逐步完成筑底，量價呈現回升。

合富研究院認為，4月東莞樓市初露谷底企穩跡象，“五一”前夕東莞以"人才引進"和“疫情紓困”為主線，出臺了“4·28新政”，后續效果仍有待觀察，但釋放政策放松的強烈信號，對于促進成交和提振信心的積極作用值得肯定。

從政策總體來看，東莞對于樓市回穩的訴求越來越強烈。李宇嘉分析，疫情得到控制后，加上國家紓困等政策的持續疊加，樓市穩定應該沒有問題，再加上深圳、東莞庫存很小，還是有必要做政策保留，不能因為市場短期下行全部釋放利好政策，也應考慮到后續可能會出現新一輪上漲。

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