最近這2-3個月，深圳有一個二手樓盤非常火，不得不提。

那就是福田香蜜湖板塊的樓盤——僑香村。

根據(jù)樂有家的數(shù)據(jù)，4月份深圳二手成交量最大的樓盤就是僑香村，過戶量達(dá)到27套。

不僅僅是4月，3月份僑香村的成交量就排在全深圳第二，而就在上周，有傳言說僑香村又成交了3套二手。

成交爆炸之余，僑香村的價格，也在一片下跌浪潮中逆勢上漲。

從去年年末開始，僑香村90平的戶型，業(yè)主的報價也從1000多萬，一路漲到1300-1400萬。

大家都下調(diào)價格的時候，它反而在漲；

大家都沒成交的時候，它反而成交得起勁。

在深圳二手市場最冷的時候，這個深圳最受歡迎的二手樓盤，走出了和大市完全不同的行情。

來具體談?wù)剝S香村。

僑香村建成于2011年，一開始還不是商品房，而是經(jīng)濟(jì)適用房，而且還是當(dāng)年深圳最貴的經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)年入住的不是當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員，就是教師、警察、醫(yī)生這一部分群體。

自從2013年停止集中建設(shè)和供應(yīng)之后，經(jīng)濟(jì)適用房就消失在了深圳的居住市場之中。

而當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)適用房，在性質(zhì)上屬于保障房行列，地價和實際售價都很低，不過這類房子不是商品房，不能正常買賣，即便要買賣，也得等它過了十年的禁售期。

去年年底，僑香村的限售期到期，房子從綠本變成了紅本，價格也開始突飛猛進(jìn)。

當(dāng)年，房子售價只有9000元/㎡的價格，最小戶型90㎡總價只要81萬；

如今變成商品房之后，同樣戶型的成交價已經(jīng)達(dá)到1250萬。

10年間上漲了1100多萬，僑香村業(yè)主幾乎是躺著就把錢賺了。

當(dāng)然，對小區(qū)的業(yè)主而言，這么高的價格是躺賺，對買家來說，卻是負(fù)擔(dān)。

但即便價格這么高，為什么僑香村還會這么受歡迎，成交量居高不下？

主要有四點原因：

第一，地段好，配套無短板。

僑香村所在的香蜜湖地段，是深圳最著名的豪宅地段之一。

在深圳，豪宅地段的配套，幾乎都是不用懷疑的，

交通方面，最近的地鐵是2號線的僑香站，聽這個名字就知道站點和項目很近，實際的支線距離大概也就在300米左右。

商業(yè)有萬科里. 臻、印力中心兩座商業(yè)，都是香蜜湖板塊內(nèi)比較受歡迎的大型商業(yè)。

學(xué)區(qū)上，僑香村的學(xué)位是九年制的福田實驗教育僑香學(xué)校，這幾年在全深圳的平均排名13-17位左右，是福田排名非常好的學(xué)校。

除此之外，周邊還有香蜜公園、僑香公園和香蜜體育中心，有不少娛樂休閑的好去處。

第二，在同地段的項目中，樓齡有優(yōu)勢。

香蜜湖是比較早發(fā)展的片區(qū)，片區(qū)內(nèi)樓齡在10-20年期間的樓盤比較多。

最靠近僑香村的香格麗苑，2006年建成的小區(qū)；

翠海花園一期和二期，都是在2000年前后建成；

香域中央花園，2005年建成；

中旅國際公館一期，2005年建成

而僑香村是2011年的小區(qū)，剛過10年，樓齡上有優(yōu)勢。

另外值得一提的是，從外觀上看，僑香村保養(yǎng)的非常好，與其說是樓齡10年的二手，它給人感覺更像是只有5-6年樓齡的次新盤。

第三，產(chǎn)品戶型比較小，在香蜜湖區(qū)域內(nèi)比較稀缺。

僑香村的戶型段為90-93㎡、112-113㎡、120㎡。

其中90-93㎡的三房戶型，在香蜜湖是比較稀缺的。

在這個區(qū)域內(nèi)，其他樓盤的戶型多數(shù)都是豪宅戶型，面積大部分都在130㎡以上。

戶型面積小，最大的好處就是總價低，那么相對來說買房的首付成本就會低一些。

第四，最重要的一個原因——價格低洼+沒有指導(dǎo)價。

僑香村雖然經(jīng)歷了價格的暴漲，但單價相對其他樓盤來說，還是比較低的。

當(dāng)下僑香村的業(yè)主報價在13-14萬/㎡之間，而離僑香村最近的項目香格麗苑，單價達(dá)到17-18萬/㎡，

另一個樓盤金地香蜜山，正常報價單價在17萬/㎡左右；

翠海花園一期單價17-18萬/㎡，翠海花園二期單價20-21萬/㎡

單價低再加上有面積小的戶型，因此僑香村也成為了最低門檻入場香蜜湖的第一選擇。

更重要的是，由于僑香村是去年才轉(zhuǎn)為紅本，小區(qū)沒有指導(dǎo)價，所以現(xiàn)在按揭貸款買僑香村，可以3成首付+用足7成的杠桿。

如果按照僑香村一套91㎡報價1250萬的價格計算，3成首付就只要375萬。

不到400萬買入香蜜湖板塊，這樣的性價比，誰會覺得不香呢?

雖然此刻僑香村的價格還是洼地，但隨著市場的回暖，僑香村的價格有越走越高的趨勢。

隨著價格洼地逐漸被填平，僑香村到底還能不能買呢？

要回答這個問題，主要得看性價比。

就拿最受歡迎的90㎡戶型來說，如果90㎡的價格在1000-1400萬之間，那選僑香村還有性價比；

如果總價超過了1400萬，也就是單價超過了15萬/㎡去到了16-17萬/㎡，那么選擇僑香村的性價比就不高了。

一方面，這個價格未來漲幅的想象空間不大。

香蜜湖片區(qū)支撐房價的是真豪宅，而豪宅片區(qū)的價格，本身已經(jīng)在高位，除非整個深圳同時間暴漲，否則豪宅片區(qū)很難有短時間大漲的機(jī)會。

因為從5萬漲到10萬相對很容易，但從10萬漲到15萬，甚至20萬，難上加難。

另一方面，1400萬以上的預(yù)算，在深圳其實有很多選擇。

這里著重關(guān)注新房，1400萬以上的總價，已經(jīng)可以買南山蛇口或者科技園的新房，

比如新世界臨海攬山，單價只要11萬/㎡左右，應(yīng)該還有存貨；

再比如華潤城潤璽二期，單價13萬/㎡左右，120平戶型也可以踮起腳尖摸一下；

如果只想買福田，你甚至也可以選擇香蜜湖板塊的新房富通九曜公館，都是在板塊邊緣的區(qū)域，景觀上九曜公館還有優(yōu)勢。

現(xiàn)階段這些新房都還有存貨，價格的性價比比起二手房也更好，有意愿下手的朋友可以掃描下方二維碼咨詢，會提供給你新房項目最新的資料和所剩貨量的情況。

總結(jié)一句，還是我們一直強(qiáng)調(diào)的觀點：

現(xiàn)在的深圳市場，能買高性價比的新房，就不要買二手。

像僑香村這種案例，屬于深圳的歷史遺留問題，在2013年之前，深圳建設(shè)了不少經(jīng)濟(jì)適用房，后來都轉(zhuǎn)為了商品房，除了僑香村之外，還有兩個小區(qū)很出名。

一個是西麗的深云村，2010年的配售時價格為4800元/平，現(xiàn)在成交價大在11-12萬/平。

深云村有指導(dǎo)價，指導(dǎo)價價格為9.08萬/㎡，無論是指導(dǎo)價還是成交價相比周邊的樓盤都會貴一些，不像僑香村有價格洼地的地位，熱度自然也沒有僑香村那么高。

還有一個是龍華梅林關(guān)的龍悅居四期。

這個樓盤建于2013年，是深圳最后一批的經(jīng)濟(jì)適用房，屬于最后一波踩到這個政策紅利的房子。

樓盤13年配建的時候售價為5114元/平，19年底轉(zhuǎn)正，如今樓盤的指導(dǎo)價是8.36萬/㎡，如今業(yè)主報價在10-11萬/㎡左右，性價比也不高了。

過去價格最高的時候，龍悅居4期63㎡兩房成交價一度沖到750萬，均價達(dá)到12萬/平，相比剛開始的價格，暴漲了720萬。

隨著保障房、安居房體系的改革，類似僑香村、龍悅居這種經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)變成商品房的暴漲神話，已經(jīng)成為了歷史，

對于買家來說，最好不要被這種短時間內(nèi)暴漲幾百萬的噱頭所吸引，還是要冷靜下來看看這個樓盤的地段、配套、戶型。

最重要的是要比對一下房子的首付、稅費(fèi)成本等等，和買新房相比，到底有沒有性價比？

如果你現(xiàn)階段實在搞不清楚自己的情況適合買新房還是二手房，想了解具體深圳買房的建議，可以掃描下方二維碼咨詢。

-end-

本文首發(fā)于微信公眾號：大胡子看深圳。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。