周末，央行和銀保監(jiān)會(huì)一起出手，為樓市帶來重大利好。

5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（下簡(jiǎn)稱“通知”），提出對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。各城市自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

消息一出，立刻引起了市場(chǎng)的廣泛熱議，與#房貸#有關(guān)的多個(gè)話題迅速登上微博熱搜。

據(jù)悉，通知主要針對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

“按央行公布的實(shí)際利率測(cè)算，理論上是打95折。即央行公布一季度全國(guó)個(gè)人按揭貸款利率為5.42%。若是按照減20個(gè)基點(diǎn)計(jì)算，那么實(shí)際的利率可以做到5.22%。 ”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，實(shí)際操作如何，要看各地銀行等規(guī)定了。

“但有一點(diǎn)，按當(dāng)前對(duì)于購(gòu)房貸款政策進(jìn)一步放松的角度出發(fā)，未來新市民或可以拿到這些超低利率的貸款。 ”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。

“降低住房貸款利率有利于消除利率剪刀差。”中泰證券首席分析師楊暢對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，降低住房貸款利率除了反映了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的意圖，還有消除剪刀差的用意。

楊暢稱，自2021年1月以來，首套房與二套房貸款市場(chǎng)平均利率持續(xù)回升，近期盡管回落，但仍然高于2021年水平。

在楊暢看來，需要注意的是，個(gè)人住房貸款利率仍然明顯高于一般貸款加權(quán)平均利率水平，而個(gè)人住房貸款相較于一般企業(yè)貸款，資產(chǎn)質(zhì)量更好、還款風(fēng)險(xiǎn)更低，卻承受了較高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。因此，現(xiàn)階段降低住房貸款利率，有利于改變不同質(zhì)量資產(chǎn)利率的剪刀差。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)

早在4月29日中央政治局會(huì)議就提出，“疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”，尤其是提出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)需求相對(duì)偏弱，通過降低住房貸款利率，有利于降低住房購(gòu)置成本，有利于刺激需求邊際改善。

時(shí)隔半個(gè)月，相關(guān)政策就落地了。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，根據(jù)央行發(fā)布的《2022年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，當(dāng)前統(tǒng)計(jì)的全國(guó)個(gè)人按揭貸款利率方面，其利率為5.42%。若是按照減20個(gè)基點(diǎn)計(jì)算，那么實(shí)際的利率可以做到5.22%。這就可以測(cè)算下購(gòu)房者的房貸利率變化和成本變化。

嚴(yán)躍進(jìn)以500萬貸款金額、等額本息、30年月供償還的方式計(jì)算給時(shí)代財(cái)經(jīng)算了一筆賬，在利率為5.42%的情況下，此時(shí)月供為28138.99元，利息總額為5130037.8元。若是以5.22%計(jì)算，此時(shí)月供為27517.35元，利息總額為4906246.57元。如此計(jì)算，月供額減少了621.64元，利息總額為223791.2元。

“通俗來說，如果銀行在實(shí)際操作中確實(shí)可以按央行政策降低20個(gè)基點(diǎn)，那么貸款了500萬的購(gòu)房者，其每個(gè)月可以少還600元左右，30年加起來可以少還22萬元。”嚴(yán)躍進(jìn)解釋道。

值得注意的是，上述計(jì)算，嚴(yán)躍進(jìn)是以一季度全國(guó)實(shí)際的個(gè)人按揭貸款利率計(jì)算。而通知提出，“對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。”業(yè)內(nèi)認(rèn)為，通知所稱“相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率”應(yīng)該以當(dāng)期LPR計(jì)算。

眾所周知，在人們的購(gòu)房實(shí)踐中，住房貸款利率的計(jì)算較為復(fù)雜。

浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林5月15日對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，銀行的房貸市場(chǎng)利率下限其實(shí)并不相同，有些銀行的房貸利率分為多檔，比如一般按揭利率是LPR5年期以上基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮20基點(diǎn)，而首套用戶一般是LPR5年期基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10基點(diǎn)，只有特殊用戶經(jīng)過總部審批，才能享受5年期基準(zhǔn)利率的房貸利率優(yōu)惠、不上浮。

盤和林指出，5年期以上LPR的利率報(bào)價(jià)是大多數(shù)銀行采用的房貸按揭利率下限，但房產(chǎn)利率下限并不是銀行開展按揭業(yè)務(wù)常態(tài)化使用的利率水平，也就是大多數(shù)首套房客戶按揭的利率水平在LPR五年期以上基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上有上浮，一般按揭利率的水平都會(huì)高于利率下限。

若按照最理想的情況，根據(jù)目前最新的4月20日發(fā)布的5年期LPR4.6%計(jì)算，貸款利率下限在5年期LPR基礎(chǔ)上減20個(gè)基點(diǎn)，也就是首套住房的房貸利率最低可到4.4%。

楊暢對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，降到4.4%，將比3月末首套房市場(chǎng)平均利率下降超過80個(gè)基點(diǎn)。楊暢稱，“該政策強(qiáng)調(diào)，‘二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行’，拉大了首套房與二套房貸款利差，在刺激首套房需求釋放的同時(shí)，有利于避免加大投資投機(jī)性需求。”

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙5月15日對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，若降到4.4%，該房貸利率水平重回了2015年9月后的房貸水平，2016年全國(guó)房地產(chǎn)升溫的一個(gè)重要原因在于信貸環(huán)境寬松，可以預(yù)測(cè)到本次中央信貸政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)的助推器。

專家稱本次調(diào)整或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)影響不太大

5月15日，央行、銀保監(jiān)發(fā)布為堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，差別化住房信貸政策。

通知還指出，在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

在王小嬙看來，自今年起，中央頻頻喊話支持剛性和改善性合理的住房需求，各地不斷出臺(tái)松綁樓市政策，但從市場(chǎng)實(shí)際恢復(fù)情況，市場(chǎng)回穩(wěn)的速度不及預(yù)期。

5月13日，中國(guó)人民銀行公布的最新數(shù)據(jù)顯示，4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。月末人民幣貸款余額201.66萬億元，同比增長(zhǎng)10.9%，再創(chuàng)2002年3月以來新低。從結(jié)構(gòu)上看，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費(fèi)貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經(jīng)營(yíng)貸款減少521億元，同比少增1569億元。

王小嬙認(rèn)為，其中一個(gè)原因是缺少中央實(shí)質(zhì)性的政策支持，“中央政策的效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地方政策的松綁，如2018年受到金融貿(mào)易戰(zhàn)影響，中央四次降準(zhǔn)，累計(jì)下調(diào)2.5pp，市場(chǎng)回穩(wěn)速度預(yù)期正常，而今年政策松綁中央僅在4月25日降準(zhǔn)0.25pp，本次中央差別化的信貸政策會(huì)加大各地松綁政策的效果，預(yù)示著如果后續(xù)市場(chǎng)回穩(wěn)不及預(yù)期，各地政策松綁力度仍會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。”

但在盤和林看來，本次調(diào)整可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不太大。

盤和林坦言，此次房地產(chǎn)市場(chǎng)利率下限從理論上來說，可以降低剛需和改善性住房的資金成本，從而激發(fā)購(gòu)買需要。在堅(jiān)持房住不炒基調(diào)下，給了地方更多的自主權(quán)，由于銀行信貸依然是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向，所以房地產(chǎn)貸款利率下限下降實(shí)際上對(duì)房貸市場(chǎng)的利率影響非常小。

“即使地方有設(shè)定利率市場(chǎng)利率和房貸利率加點(diǎn)政策的能力，但銀行的資金不是來自于地方政府，而是主要來自于央行和儲(chǔ)戶渠道，其資金本身就有一定的成本。之前銀行圍繞房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)已經(jīng)將利率壓在一個(gè)很低的水平，他們很難繼續(xù)向下壓低房貸利率。”盤和林提醒道。

盤和林進(jìn)一步指出，采取因城施策的做法，是讓各地視房地產(chǎn)的情況來制定下限，比如一線城市可能不會(huì)改變利率下限，而小城市可能下調(diào)按揭利率下限，以此打開銀行對(duì)房地產(chǎn)按揭的利率下降空間，促進(jìn)首套房剛需用戶購(gòu)買，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存。