點(diǎn)擊鏈接獲取更多房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)研究報(bào)告 ?戳這里，試用中指產(chǎn)品

2022年3月30日，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)正式發(fā)布《重慶市城市更新技術(shù)導(dǎo)則》（以下簡(jiǎn)稱《導(dǎo)則》），這是重慶市“1+2+N”城市更新政策技術(shù)體系中的2個(gè)技術(shù)文件之一，同時(shí)也是全國(guó)首部城市更新技術(shù)導(dǎo)則。

近年來(lái)，重慶在城市更新實(shí)踐中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是“城市體檢重慶實(shí)踐”以及《重慶市城市更新管理辦法》中的體制機(jī)制創(chuàng)新，被住建部點(diǎn)贊并向全國(guó)推廣。此次《導(dǎo)則》的發(fā)布，進(jìn)一步彰顯其體制機(jī)制和模式創(chuàng)新的優(yōu)勢(shì)。

圖片來(lái)源：中指研究院綜合整理

▍《導(dǎo)則》在重慶城市更新中處于何種地位？

在城市更新制度的頂層設(shè)計(jì)方面，重慶建立了“1+2+N”政策技術(shù)體系，促進(jìn)城市更新有序推進(jìn)。“1”是指《重慶市城市更新管理辦法》（2021年6月已出臺(tái)）；“2”是指城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、城市更新技術(shù)導(dǎo)則2個(gè)技術(shù)文件；“N”是指由市級(jí)相關(guān)部門(mén)按職能職責(zé)制定“一攬子”涉及規(guī)劃土地、準(zhǔn)入審批、產(chǎn)業(yè)培育、財(cái)政稅收的配套政策。

圖：重慶1+2+N政策技術(shù)體系

圖片來(lái)源：中指研究院綜合整理

《導(dǎo)則》作為技術(shù)體系的頂層設(shè)計(jì)，旨在進(jìn)一步細(xì)化更新工作的目標(biāo)導(dǎo)向、技術(shù)思路、編制流程和主要路徑等，指導(dǎo)城市更新參與者在實(shí)踐中科學(xué)謀劃和高效推進(jìn)。導(dǎo)則以“定內(nèi)涵、搭流程、守底線、引方向”的方式，重點(diǎn)解決城市更新工作中存在的城市更新概念不清晰、工作流程不明確、工作成果不規(guī)范等問(wèn)題。《導(dǎo)則》出臺(tái)后，將進(jìn)一步明確重慶市城市更新工作的底線要求、細(xì)化工作內(nèi)容、規(guī)范工作流程、推動(dòng)實(shí)施城市更新行動(dòng)健康穩(wěn)步發(fā)展。

▍《導(dǎo)則》如何指導(dǎo)項(xiàng)目有效實(shí)施？

（1）定內(nèi)涵，明確更新工作定位

《導(dǎo)則》聚焦重慶城市存量空間資源的功能更新、提質(zhì)增效，從總體上明確了城市更新工作范疇、更新方式、更新片區(qū)、更新項(xiàng)目等10余項(xiàng)概念。

《導(dǎo)則》指出，重慶的城市更新是指對(duì)城市建成區(qū)城市空間形態(tài)和功能進(jìn)行整治提升的活動(dòng)，更新任務(wù)包括完善城市公共服務(wù)設(shè)施，補(bǔ)齊市政設(shè)施短板，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，治理城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化資源，盤(pán)活利用存量資源，增強(qiáng)防災(zāi)減災(zāi)能力，完善交通功能等。

《導(dǎo)則》將重慶城市更新對(duì)象分為五類：老舊小區(qū)（街區(qū)）、老舊廠區(qū)、老舊商業(yè)區(qū)、歷史文化區(qū)、公共空間，堅(jiān)持以人為本，建設(shè)完善社區(qū)，盤(pán)活存量資產(chǎn)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

圖片來(lái)源：中指研究院綜合整理

（2）搭流程，規(guī)范更新工作路徑

《導(dǎo)則》搭建了清晰的工作流程，通過(guò)繪制工作流程圖、技術(shù)流程圖、方案編制流程圖，引導(dǎo)建立系統(tǒng)化的城市更新模式，搭建系統(tǒng)化的工作思維，并明確各階段參與主體及工作內(nèi)容，為城市更新參與者提供可操作、可落地的工作指引。

重慶城市更新以“基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查——片區(qū)策劃——項(xiàng)目實(shí)施方案”的工作流程為“骨架”，以城市體檢結(jié)果等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為支撐，編制片區(qū)策劃方案，再由片區(qū)方案落地到具體項(xiàng)目。

在技術(shù)流程層面，提出了“確立更新目標(biāo)、分析更新任務(wù)、識(shí)別更新對(duì)象、挖掘更新資源、確定更新要素”的五步更新“技”法；在方案編制層面，制定了從片區(qū)策劃方案到項(xiàng)目實(shí)施方案的“兩階段操作指南”。

圖：重慶城市更新五步更新“技”法

圖片來(lái)源：中指研究院綜合整理

同時(shí)，《導(dǎo)則》對(duì)方案成果形式進(jìn)行了明確，制定了片區(qū)策劃方案和項(xiàng)目實(shí)施方案的編制模板，形成2個(gè)方案文本、4個(gè)專題報(bào)告、27張附圖、13張附表的成果體系，城市更新參與者可直接采用標(biāo)準(zhǔn)化模板推進(jìn)工作，極大提高參與者工作效率和政府審批效率。

（3）守底線，規(guī)范更新主體行為

《導(dǎo)則》還明確了更新方式、片區(qū)及項(xiàng)目范圍劃定、項(xiàng)目實(shí)施時(shí)序等20余項(xiàng)工作要求，規(guī)范更新主體行為。《導(dǎo)則》指出，城市更新的三種方式分別是保護(hù)修繕、改造提升、拆舊建新，并強(qiáng)調(diào)了城市更新的三大底線要求。

首先是不隨意遷移、拆除歷史建筑和具有保護(hù)價(jià)值的老建筑，不破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理。

其次是不隨意砍伐大樹(shù)老樹(shù)，保護(hù)老城區(qū)自然山水環(huán)境,保留城市特有的地域環(huán)境、文化特色、建筑風(fēng)格等“基因”。

同時(shí)，城市更新還要嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除、增建和搬遷，原則上城市更新片區(qū)內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%，拆建比不應(yīng)大于2，居民就地、就近安置率不宜低于50%；在合理劃分片區(qū)且滿足上述定量指標(biāo)要求的前提下，方可對(duì)片區(qū)內(nèi)具體更新項(xiàng)目的上述指標(biāo)實(shí)施適度的彈性管控。

（4）引方向，明確更新技術(shù)要求

《導(dǎo)則》從片區(qū)層面、項(xiàng)目層面兩個(gè)維度分別就重點(diǎn)工作內(nèi)容提出了普適性的技術(shù)指引，引導(dǎo)項(xiàng)目在前期策劃和方案階段對(duì)各類技術(shù)要求進(jìn)行統(tǒng)籌。

《導(dǎo)則》還鼓勵(lì)在街區(qū)中加強(qiáng)智慧平臺(tái)建設(shè)，集成物業(yè)服務(wù)、智慧生活、智慧政務(wù)、智慧養(yǎng)老等功能，提升街區(qū)智能化水平；倡導(dǎo)對(duì)老街巷、老建筑等歷史環(huán)境要素整體修復(fù)以及崖、壁、坡、坎等特色地形地貌保護(hù)；加強(qiáng)夜間燈光特色塑造，塑造全時(shí)段、沉浸式、全景式的歷史人文場(chǎng)景體驗(yàn)等。

▍《導(dǎo)則》將對(duì)重慶城市更新進(jìn)程起到何種作用？

近年來(lái)，我國(guó)各地進(jìn)入城市更新的快速發(fā)展期。重慶市將“落實(shí)城市更新行動(dòng)”納入“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要，并連續(xù)兩年在政府工作報(bào)告中對(duì)城市更新工作做出了具體安排，并先后發(fā)布多個(gè)城市更新政策文件，積極推動(dòng)城市更新工作的開(kāi)展。

2018年，重慶市啟動(dòng)實(shí)施城市提升行動(dòng)計(jì)劃，出臺(tái)《重慶市城市提升行動(dòng)計(jì)劃》《重慶市“兩江四岸”治理提升實(shí)施方案》《重慶市主城區(qū)“清水綠岸”治理提升實(shí)施方案》等文件。2020年9月，重慶住建委發(fā)布了《重慶市城市更新工作方案》，明確未來(lái)工作的五項(xiàng)重點(diǎn)。2021年6月，重慶市人民政府發(fā)布《重慶市城市更新管理辦法》，圍繞工作機(jī)制、規(guī)劃計(jì)劃、項(xiàng)目實(shí)施、資金籌措、政策支持等方面，全面支持重慶開(kāi)展城市更新。2021年9月，重慶市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《重慶市中心城區(qū)城市更新規(guī)劃》，規(guī)劃立足新階段新理念新格局，培育新功能，構(gòu)建新形態(tài)，塑造新場(chǎng)景，推動(dòng)城市“面-線-點(diǎn)”全局更新。而本次《導(dǎo)則》的發(fā)布，標(biāo)志著重慶“1+2+N”的城市更新政策技術(shù)體系搭建進(jìn)一步完善，邁入新的征程。

圖：2018年以來(lái)重慶城市更新部分相關(guān)政策

圖片來(lái)源：中指研究院綜合整理

本次發(fā)布的《導(dǎo)則》是在此前《管理辦法》的基礎(chǔ)上更具體的技術(shù)支撐文件，為加強(qiáng)引導(dǎo)各方主體在更新過(guò)程中建立“全局意識(shí)”起到非常重要的作用。

同時(shí)在政府治理上，體現(xiàn)出了極大的前瞻性：城市更新的復(fù)雜性決定了對(duì)有效的政府治理更加依賴，而《導(dǎo)則》進(jìn)一步細(xì)化更新工作的目標(biāo)導(dǎo)向、技術(shù)思路、編制流程和主要路徑等，指導(dǎo)城市更新參與者在實(shí)踐中科學(xué)謀劃和高效推進(jìn)，有力地推動(dòng)城市更新從規(guī)劃到落地的進(jìn)程。

重慶市接連發(fā)布城市更新指導(dǎo)文件，將對(duì)全國(guó)其他城市下一階段城市更新相關(guān)政策的制定和出臺(tái)形成示范效應(yīng)和指導(dǎo)作用。對(duì)于重慶的城市更新參與者來(lái)說(shuō)，也將更加明確工作思路和工作路徑，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與城市的共成長(zhǎng)。

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：中指研究院。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。