一周前，惠州大亞灣一份未經(jīng)官方發(fā)布的促進房地產(chǎn)消費方案，令市場一片爭議。

與燕郊、固安的環(huán)京概念類似，惠州是一個主打臨深概念和以承接深圳外溢剛需為特征的樓市。環(huán)顧惠州近10年房價走勢，可發(fā)現(xiàn)惠州樓市漲跌呈現(xiàn)了非常顯著的特征，漲起來快跌起來也快。

第三方中介平臺數(shù)據(jù)顯示，整體看，惠州房價從2012年的5500元/平方米，漲到目前的均價10817元/平方米，每平方米上漲5300元左右，漲幅高達96%。

而這幾天，易居研究院一張關(guān)于惠州樓市市場景氣度近10年最差的折線圖在網(wǎng)上盛傳，易居研究院院長楊紅旭甚至直言惠州樓市技術(shù)形態(tài)近似崩盤，市場慘狀大灣區(qū)排第一。

來源：楊紅旭微博

惠州樓市真的慘成這樣了？那些在惠州買了房的深圳業(yè)主，這幾年都經(jīng)歷了什么？《每日經(jīng)濟新聞》記者日前實地走訪了惠州樓市。

各項房地產(chǎn)指標(biāo)全面下滑

過去幾年惠州樓市的加速上漲，令不少開發(fā)商聞風(fēng)而動，蜂擁至惠州拿地開發(fā)，大量大盤項目也應(yīng)運而生。

但短期內(nèi)的供需失衡，帶來的直接結(jié)果就是房價下跌。記者注意到，2017年碧桂園十里銀灘海悅灣均價為1.4萬元/平方米，但目前在第三方中介平臺掛牌價普遍在5500-6000元/平方米不等。如一套滿五唯一的78平方米3房，售價43萬元，折合單價5513元/平方米，比開盤時的價格跌去了60%。

在剛過去的2021年，惠州新房成交數(shù)量、批售面積、成交面積均出現(xiàn)了普遍性下降。

惠州中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021年，惠州新房住宅批售127637套，同比下降19%；批售面積1319.3萬平方米，環(huán)比下降18%；新房住宅成交96384套，環(huán)比下降39.9%；成交面積1015.0萬平方米（臨深737.6萬平方米、非臨深277.4萬平方米），同比下降39.8%。

惠州某在建樓盤 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

惠州南站新城片區(qū)、大亞灣片區(qū)和龍門縣，是惠州樓市比較具有代表性的片區(qū)，南站新城是高鐵南站所在的片區(qū)，大亞灣為典型臨深片區(qū)，龍門縣則是靠近廣州、河源的區(qū)域。

這三個片區(qū)在發(fā)展上也各有特色，根據(jù)記者在探訪過程中了解到的情況，惠州南站新城片區(qū)和大亞灣片區(qū)樓盤都相對密集，放眼望過去就能看到十分密集的房子。偏離主城區(qū)、主打海景資源的雙月灣和巽寮灣兩地同樣如此，開發(fā)商密集布局，建設(shè)中的工地隨處可見。

而龍門縣的樓盤則相對分散，該片區(qū)靠近廣州增城，區(qū)域景觀資源主要為森林生態(tài)和溫泉養(yǎng)生，區(qū)域內(nèi)樓盤多配備度假酒店。

從居住氛圍來看，惠州南站新城片區(qū)配套相對成熟，而大亞灣片區(qū)和龍門縣的基礎(chǔ)配套相對薄弱。

記者在走訪過程中了解到，惠州南站周邊片區(qū)的文體、商業(yè)、醫(yī)療等基礎(chǔ)生活配套成熟，生活氛圍相對濃厚些。而大亞灣片區(qū)和龍門縣的基礎(chǔ)配套相對較弱，進出交通更多依賴高速和國道，發(fā)展則更依賴外來游客，片區(qū)內(nèi)隨處可見度假酒店、農(nóng)家樂等旅游資源。

購房者自述“5年跌去40%”

在惠州買房的，有很大一部分是來自深圳的購房者。樂有家成交數(shù)據(jù)顯示，深圳購房者為惠州市場的主力軍，2021年上半年深圳購房者占比為52.8%，深圳客到大亞灣區(qū)和惠陽區(qū)置業(yè)的占比分別為33%和19%。

從記者采訪的深圳客在惠州的買房經(jīng)歷看，他們在惠州買的房，下跌幅度少的在10%左右；下跌幅度較大的，持有5年，房價跌幅超40%。

后悔，幾乎是所有人的一致說辭。

2020年，在深圳工作的趙鵬以總價約79萬元，單價1萬元/平方米買入惠陽區(qū)白云新城某二手房。

2022年2月15日，趙鵬告訴記者，房子大概同比買入時跌了10%左右。“我感覺我買的這個價格，應(yīng)該跌不到哪去了。在惠州還是買二手房更實在一點，完全不用擔(dān)心爛尾，而且二手房價格要比新房便宜不少。”

而相比趙鵬，劉新梅的虧損幅度更大，“買惠州的房子讓我掉坑里了，5年時間虧了50多萬元。”

劉新梅告訴記者，自己是在2017年3月買的華潤小徑灣二期海景房，單價1.5萬元/平方米，82平方米，首付37萬元，貸款86萬元，每個月還款5800多元。

但現(xiàn)實給了劉新梅當(dāng)頭一棒，如今華潤小徑灣二期的房子，每平方米已相較于1.5萬元均價跌去了5000-7000元，在第三方中介平臺目前有不少房子的掛牌價在8000元-1.2萬元/平方米不等。

劉新梅粗略算了一筆賬，“已經(jīng)還了59個月，利息將近14萬元。如果我這套房子按1萬元/平方米出售的話，總價已經(jīng)由以前的123萬元，變成了現(xiàn)在的82萬元，加上已經(jīng)支付的14萬塊利息，5年時間里已經(jīng)跌去50萬元了。”

中介稱“在我這買房，我給你返傭金”

走進易建新在惠州南站附近的門店，一張標(biāo)有整個惠州軌道交通線以及項目樓盤的地圖格外醒目。

據(jù)易建新介紹，他在該片區(qū)開房產(chǎn)中介門店已近10年，樓盤地圖是去年花了1000多元找制圖公司定制的，這樣也方便跟客戶講解惠州樓市的整體情況。

在得知《每日經(jīng)濟新聞》記者特意從深圳過來看房后，易建新談了自己對惠州樓市的看法。“現(xiàn)在到惠州買房時機還是很好的，新房整體折扣較大，基本是8-9折，二手房也經(jīng)常有業(yè)主急售的，比平常可以省幾十萬元。”

對于深圳購房者比較關(guān)心的14號延長線是否拓展到惠州的問題，易建新指了指地圖上標(biāo)注的惠州白云路站、愛民路站、惠州南站，“這幾個是14號線延長至惠州的站點，聽說現(xiàn)在已經(jīng)開始規(guī)劃了，但未來能不能如期建成就不知道了，這得跟客戶如實說。”

易建新還透露，因店鋪是自己開的，多賺點少賺點無所謂。若在這成交，他可以將新房傭金返給記者，二手房傭金則可以返到1%。

記者在實地探訪中看到，該片區(qū)部分樓盤的業(yè)主在窗戶外掛出了“直售”、“急售”等相關(guān)標(biāo)語。記者撥通部分業(yè)主的電話后得知，這些急賣的二手房一般可比市場價便宜5萬-20萬元不等。

業(yè)主打出急售招牌 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

而降價20萬元，在惠州南站新城片區(qū)而言已經(jīng)算比較有吸引力了。根據(jù)記者的了解，該片區(qū)的二手房相對便宜，如左岸春天87平方米3房，售價80萬元，折合單價9195元/平方米；碧桂園南站新城，87平方米3房，售價為113萬元，折合單價1.29萬元/平方米。

有項目“一成首付，還可分期”

大亞灣片區(qū)中介李一溪告訴記者：“現(xiàn)在惠州限購的區(qū)域只有惠陽和大亞灣，這兩個區(qū)域如果不是本地戶籍的話，只能買一套房子，其他區(qū)域目前還沒有限制。”

李一溪還向記者推薦了大亞灣西區(qū)某新房，“精裝交付，現(xiàn)在還是新年活動價，首付15萬元起，帶裝修的三房只要9688元/平方米，買房還可以送車位或一輛新車。”

類似的買房送車位、低首付等營銷方式在大亞灣也較為普遍。

記者從另一中介處了解到，位于大亞灣的金地天潤自在城，就打出過“首付8萬起，精選房源最低9折”的營銷廣告；冠華城·桂香園也打出“首付8萬起買臨深”的低首付信息，部分新品特惠房源9折起。

來源：每經(jīng)AI品房

為了刺激購房者買房，甚至還有部分開發(fā)商推出了一成首付買房。“位于大亞灣中心區(qū)核心地段的一樓盤，首付最低一成10萬元，另外兩成可以跟開發(fā)商簽貸款合同，而且不要貸款利息。”李一溪說。

但價格優(yōu)勢并不是惠州中介對外輸出的主要賣點，只能作為吸引客源的一種手段。記者在探訪過程中了解到，對于項目的主體價值，銷售們更愿意將其與深圳的距離作為對外宣傳重點。

在探訪大亞灣西區(qū)某項目時，置業(yè)顧問張鈞告訴記者，“臨近深圳是大亞灣片區(qū)最大的優(yōu)勢之一。從該區(qū)域走路都可以直達深圳坪山，開車到深圳坪山中心區(qū)也就20來分鐘，深圳坪山和惠州大亞灣的幾條主干道都是無縫連接的。現(xiàn)在坪山均價都4萬多元了，但大亞灣才1萬多元。無論價格還是區(qū)位，大亞灣的性價比都是比較高的。”

第三方中介平臺數(shù)據(jù)顯示，目前深圳坪山的均價普遍在4萬元/平方米左右，如龍光玖譽雅筑均價4.2萬元/平方米，璽悅臺均價3.9萬元/平方米，花樣年·好時光均價4.21萬元/平方米。

而目前大亞灣的新房均價在1.6萬元/平方米左右，如龍光城均價1.7萬元/平方米，方直彩虹里1.3萬元/平方米，海倫堡臻悅府1.1萬元/平方米。

雖然價差明顯，但深圳購房者似乎并不買賬。惠州中原數(shù)據(jù)顯示，截至目前，惠州住宅庫存約1762萬平方米，其中大亞灣體量最大，達到351萬平方米，去化周期在3年以上。

從2013年到2021年過去8年時間里，大亞灣新房住宅成交量達28.3萬套（近三年大亞灣新房成交套數(shù)分別為1.47萬套、3.31萬套、3.5萬套）。按三口之家住一套房計算，在過去8年的時間里，大亞灣賣出了可供80萬人居住的房子。

但與此同時，記者查詢了解到，大亞灣從1993年5月成立時約有10萬人口，而2021年廣東省公布的第6次人口普查數(shù)據(jù)顯示，大亞灣常住人口為44.3萬人。在過去20年時間里，大亞灣片區(qū)人口增長僅約30萬。

就在一周前的2月9日，一份蓋有“惠州大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)住房和建設(shè)局”公章，名為關(guān)于征求《促進大亞灣區(qū)住房消費健康發(fā)展若干措施》的函在網(wǎng)上流傳。不過該文件目前還處于征求意見階段，能否正式出臺還尚不確定。

當(dāng)?shù)厝恕拔覀儾粫谶@邊買房”

如果說惠州南站新城片區(qū)和大亞灣片區(qū)對外宣傳的時候，還可以向購房者宣講商業(yè)配套和區(qū)位優(yōu)勢，那么龍門縣唯一可對外宣傳的或許只剩下環(huán)境和旅游了。

作為惠州唯二的兩個直轄縣城（另一個是博羅），從2021年經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，龍門縣的經(jīng)濟總量為187.87億元，處于惠州經(jīng)濟墊底的區(qū)域。

該片區(qū)內(nèi)主打以溫泉為主的旅游度假，樓盤多建于大型酒店附近。記者到訪龍門縣南昆山附近某項目案場時，置業(yè)顧問人數(shù)比看房人還多，喜慶的售樓處海報和案場裝飾，與現(xiàn)場的冷清形成鮮明對比。

談及項目具體情況，置業(yè)顧問劉雯告訴記者，“項目單價為5200元/平方米，戶型都是45-66平方米小戶型，來這邊買房一般是旅游度假的，也有些業(yè)主買來做青旅酒店，有客源的話一天也能租百來塊錢。”

但臨近傍晚，該片區(qū)部分樓盤的亮燈情況并不理想，入住率不高。

龍門縣臨近傍晚的樓盤亮燈率 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

在該區(qū)域開農(nóng)家樂的張大媽告訴記者，“我們是不會在這邊買房的，我們家就在附近村，家里有宅基地和房子，沒必要到這買房。在這買房的一般多是廣州過來旅游度假的，但這兩年因為疫情人氣下滑得厲害。”

根據(jù)惠州合縱聯(lián)行數(shù)據(jù)，龍門縣2019年-2020年時房屋均價約在1.1萬元/平方米，2020年7月更是創(chuàng)下過均價1.4萬元/平方米的紀(jì)錄。

而根據(jù)第三方中介平臺數(shù)據(jù)，目前龍門縣在售樓盤均價普遍在1萬元/平方米以下。比如，瓏悅錦云花園均價8300元/平方米，富力南昆山溫泉養(yǎng)生谷均價6500元/平方米，佳兆業(yè)湯泉驛均價7500元/平方米。

（應(yīng)受訪者要求，文中人物均為化名）