全國各地相繼出臺了不少利好樓市的政策，房地產(chǎn)的調(diào)控政策的確越來越寬松，但不是絕對寬松，而是相對寬松，是更精準(zhǔn)的寬松，是針對購房者自住群體的利好。

如果說此前的政策還只是停留在地方層面，那么最近更精準(zhǔn)的住房群體利好政策則上升到了國家層面。其實，3月2日，銀保監(jiān)會就提到，即將出臺新文件，向銀行保險機構(gòu)提出建議，對新市民給予更多服務(wù)，可以說給了這些人很大的期待。

沒想到很快，在3月4日，銀保監(jiān)會、央行就聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強新市民金融服務(wù)工作的通知》。《通知》指出，針對新市民在創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、住房、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等重點領(lǐng)域的金融需求，鼓勵引導(dǎo)銀行保險機構(gòu)積極做好與現(xiàn)有支持政策的銜接，提升金融服務(wù)的均等性和便利度。

而且在住房領(lǐng)域的政策可以說著墨頗多，由此可見，對于新市民的關(guān)懷和支持到了歷史新高，是前所未有的，也證明房地產(chǎn)行業(yè)到了新的歷史時期。

新市民到底是哪些人呢？此前銀保監(jiān)會表示，所謂“新市民”，就是在城鎮(zhèn)已經(jīng)居住的，但還沒有戶口的；或剛剛拿到戶口。人口數(shù)量大概有3億多，他們都面臨著安居樂業(yè)、租房買房等需求。

而在這次3月4日的文件中，也正式對“新市民”的范圍做了明確規(guī)定。新市民主要是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來到城鎮(zhèn)常住，未獲得當(dāng)?shù)貞艏颢@得當(dāng)?shù)貞艏粷M三年的各類群體，包括但不限于進城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生等，目前約有三億人。

此前我們大概理解新市民的范圍就是剛畢業(yè)的大學(xué)生，或進城務(wù)工的人，對于因子女上學(xué)或投靠子女的這些人沒有考慮在內(nèi)，所以，這么算來，大概新市民有3億人也就不足為奇了。

對于新市民的創(chuàng)業(yè)、就業(yè)以及教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等我們不深入探討，基本上涉及到加強對新市民創(chuàng)業(yè)的信貸支持，支持新市民更好獲得職業(yè)技能培訓(xùn)，優(yōu)化新市民子女教育金融服務(wù)，支持托育和學(xué)前教育發(fā)展，完善新市民養(yǎng)老保障金融服務(wù)，助力保障新市民合法權(quán)益等。當(dāng)然，要知道，是按照市場化法治化原則，充分發(fā)揮官方引導(dǎo)作用。這說明什么呢？絕對不是盲目保障。大家可以看文件的原文，我們重點談?wù)勗跐M足新市民安居需求方面，國家給出了哪些支持。

在優(yōu)化住房金融服務(wù)，滿足新市民安居需求方面，《通知》共涉及到5方面內(nèi)容，分別是有關(guān)新市民買房租房的支持內(nèi)容。在房子是用來住的不是用來炒的這個定位下，穩(wěn)定也成了樓市的主旋律。這也意味著房價不會大漲大跌，那么注定在大城市買房租房將成為最急需解決的民生難題。

先說買房群體，如何保障他們能夠?qū)崿F(xiàn)買房夢想呢？文件顯示，滿足新市民合理購房信貸需求。具體有哪些支持措施呢？

1、穩(wěn)定房價，為購房者創(chuàng)造安定的市場環(huán)境。支持商業(yè)銀行認(rèn)真貫徹國家有關(guān)政策，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。

2、支持剛需，為他們制定合理的首套房貸款標(biāo)準(zhǔn)。因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策，合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)，提升借款和還款便利度。

3、評估信用，盡可能讓合理的住房需求得到滿足。鼓勵商業(yè)銀行充分運用信息技術(shù)手段，多維度科學(xué)審慎評估新市民信用水平，對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩(wěn)定的新市民，合理滿足其購房信貸需求。

不僅為合理住房需求在首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上科學(xué)評定，也利用技術(shù)手段，讓符合條件購房者盡可能享受到購房信貸政策的照顧。對于剛需購房者的支持可以說到了非常關(guān)鍵的時期。

再來說說租房群體，又如何保障他們能實現(xiàn)真正的住房夢呢？

因為就新市民來說，就大城市而言，無論房價如何降，也不可能滿足所有人都能夠買房。這一點建行董事長田國立就表示，今后房價再怎么降也很難真正解決工薪階層的住房問題，“滿足普通老百姓(603883)、沒有積蓄的、進城務(wù)工、新市民這些階層的住房需求，未來是需要靠租賃住房來解決的。”

讓所有人都去買房，愿望是好的，但那是不現(xiàn)實的，無論房價降多少，也不能滿足所有人，況且市場有市場的規(guī)矩，房價也不可能大幅度下跌。所以，就必須按照房住不炒和房地產(chǎn)回歸居住屬性的原則讓所有人都不再為住房發(fā)愁。

那就是提供足夠的租賃住房，而且是健康的完善的市場。之前大家為什么不愿意租房住，一方面是因為房價上漲太快，覺得買房才劃算，另一個方面則是租房市場環(huán)境太差，沒有安全感，給租房者留下了可能一輩子難以磨滅的陰影。現(xiàn)在國家就是要解決這些問題，讓租房者沒有后顧之憂。

那就是增加保障性住房供給。如何做到？

1、銀行機構(gòu)的直接支持。鼓勵銀行機構(gòu)在依法合規(guī)、風(fēng)險可控的前提下，加大對公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性住房和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程的支持力度。

2、商業(yè)銀行對企業(yè)的支持。支持商業(yè)銀行在保障性住房開發(fā)建設(shè)、購買、存量盤活、裝修改造、運營管理、配套市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等環(huán)節(jié)，依法合規(guī)提供專業(yè)化、多元化金融服務(wù)。

3、信托公司的支持。引導(dǎo)信托公司發(fā)揮自身優(yōu)勢，依法合規(guī)支持保障性住房建設(shè)運營。

保障性住房供給中既包括特殊商品房，也包括租賃住房，但主要是租賃住房。租賃住房的供給又當(dāng)如何增加？在支持住房租賃市場健康發(fā)展的環(huán)節(jié)，主要涉及到以下幾個方面。

1、銀行保險機構(gòu)直接參與。支持銀行保險機構(gòu)通過參與保障性租賃住房試點、助力搭建住房租賃綜合服務(wù)平臺等方式，推動增加長租房源供給，完善住房租賃市場供應(yīng)體系。

2、商業(yè)銀行對企業(yè)的支持。支持商業(yè)銀行依法合規(guī)為專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)提供信貸支持，降低住房租賃企業(yè)資金成本，助力緩解新市民住房壓力。

3、保險機構(gòu)的支持。鼓勵保險機構(gòu)開展出租人責(zé)任險、承租人責(zé)任險等保險業(yè)務(wù)，支持長租市場發(fā)展。

2月25日，銀保監(jiān)會和住建部就聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房市場發(fā)展的指導(dǎo)意見》，要求國家開發(fā)銀行、商業(yè)銀行、保險機構(gòu)、信托公司等各級金融機構(gòu)要充分發(fā)揮優(yōu)勢，立足自身業(yè)務(wù)特點，加大保障性租賃住房的金融支持力度。

此外，在提升新市民住房公積金服務(wù)水平和優(yōu)化新市民安居金融服務(wù)上，暢通新市民住房公積金繳存渠道，為新市民購買家具、家電等合理提供消費信貸產(chǎn)品。

合理住房需求這個詞是去年下半年以來到現(xiàn)在經(jīng)常使用的高頻詞，那合理住房需求到底是啥？那就是剛需和改善購房者，甚至更包括我們的租房者。但是該怎么滿足他們的需求呢？可以說2022年有了以上這些新思路。當(dāng)前對于合理住房需求將會有全方位的保障和支持，而2022也被專家認(rèn)為，或成發(fā)力保障性租賃住房的“制度大年”。

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