3月已至，全國(guó)樓市整體“回暖”的信號(hào)卻并不明顯。為進(jìn)一步激活合理購(gòu)房需求，更多城市將政策調(diào)整、信貸支持的著眼點(diǎn)從“剛需”移至“首改”。

1日晚間，一則官方發(fā)布松綁“限貸”“限購(gòu)”政策的消息，在住建部重點(diǎn)監(jiān)測(cè)地區(qū)、中原城市群核心城市之一的鄭州掀起波瀾。鄭州也是今年省會(huì)城市中率先取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的地區(qū)。

一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)以存量房源為主，二手房市場(chǎng)的景氣度更能反映樓市的整體溫度。中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2月份，全國(guó)百城商品住宅成交面積降幅仍在四成左右，樓市整體延續(xù)低溫狀態(tài)。

“滿(mǎn)足合理的改善性需求”，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在近日國(guó)新辦召開(kāi)的專(zhuān)題會(huì)議上如是稱(chēng)。王蒙徽表示，伴隨城鎮(zhèn)化推進(jìn)，2000年以前建成的大量老舊小區(qū)，存在住房面積小、配套差、質(zhì)量不高等問(wèn)題，群眾改善居住環(huán)境和居住條件的要求都比較迫切。同時(shí)，新冠肺炎疫情也對(duì)居民改善居住條件和居住環(huán)境方面提出了更加迫切的要求。

隨著中央多次重申將改善性需求納入合理購(gòu)房需求的范疇，多名業(yè)界分析人士稱(chēng)，地方層面，除中低能級(jí)城市外，可能將有更多像鄭州這樣中高能級(jí)的非熱點(diǎn)城市為“改善族”打開(kāi)政策支持的工具箱。與此同時(shí)，在熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市，針對(duì)二套房的信貸寬松力度已悄然加大。

改善族的“春天”來(lái)了嗎？

多地推出改善性支撐政策

截至2021年1月，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，鄭州商品房去化周期增加至21個(gè)月，遠(yuǎn)超出12~18個(gè)月的合理區(qū)間，二手房?jī)r(jià)也繼續(xù)下探。

不過(guò)，從人口規(guī)模上來(lái)看，鄭州的潛在換房需求不容小覷。第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，鄭州常住人口數(shù)量為1260.1萬(wàn)人，為中部地區(qū)人口第一大城。

但棚改退潮，限購(gòu)限貸地區(qū)二手房貸款利率、差額稅等居高不下，疊加疫情、自然災(zāi)害等因素，讓這個(gè)中部地區(qū)人口大城的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨嚴(yán)重的供需失衡。

為激活當(dāng)?shù)負(fù)Q房需求，并帶動(dòng)整體樓市活躍度提升，今年3月1日晚間，鄭州市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，其中明確“對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行執(zhí)行首套房貸款政策”。

2日，第一財(cái)經(jīng)從當(dāng)?shù)厥忻瘛⒍嗝康禺a(chǎn)中介處獲悉，目前，鄭州多個(gè)區(qū)域房管局對(duì)于二手房個(gè)稅征收政策也有意向進(jìn)行調(diào)整。“過(guò)去鄭州按照差額20%的方式進(jìn)行征稅，按照最新調(diào)整，符合相應(yīng)條件的人群可按1%核定比例征收個(gè)人所得稅，但具體如何實(shí)施尚未細(xì)化。”一名中介人士稱(chēng)。

貝殼研究院鄭州分院院長(zhǎng)丁贊稱(chēng)，2013年2月，根據(jù)“國(guó)五條”精神，鄭州出臺(tái)文件要求二手房個(gè)稅應(yīng)按差額的20%征收。由此至今，鄭州是全國(guó)除北京外，另一嚴(yán)格執(zhí)行如此之高差額稅的城市，這也導(dǎo)致鄭州二手房市場(chǎng)活躍度一直不高，部分業(yè)主為了避免差額稅，變相地將這部分稅費(fèi)轉(zhuǎn)移至購(gòu)房客戶(hù)，增加了客戶(hù)的購(gòu)房成本，使得二手房市場(chǎng)整體成交冷淡。

“該項(xiàng)調(diào)整有利于激發(fā)當(dāng)前業(yè)主賣(mài)小買(mǎi)大、賣(mài)舊買(mǎi)新的動(dòng)力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。”丁贊稱(chēng)。

“首改”貸款條件和二手房個(gè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)的放寬，意味著鄭州成為今年率先明確對(duì)合理改善性需求下發(fā)支持文件的城市。除鄭州外，2月以來(lái)，已有宜昌、南寧、菏澤等多個(gè)樓市庫(kù)存積壓、二手房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的非熱點(diǎn)城市，從下調(diào)二套房公積金貸款和商業(yè)銀行貸款首付比、降低二套房貸款利率等方面出招，推動(dòng)當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)回暖。

比如，根據(jù)宜昌住房公積金管理委員會(huì)2月底出臺(tái)的公積金新政，當(dāng)?shù)乩U存職工購(gòu)買(mǎi)二套住房不再提取和貸款“二選一”，即可同時(shí)提取公積金并申請(qǐng)公積金貸款。與此同時(shí)，新政將二套房公積金貸款的首付比由房?jī)r(jià)的50%降為30%。

與省會(huì)城市鄭州相比，宜昌、南寧、菏澤等非限購(gòu)三四線(xiàn)城市的換房需求更加疲軟，二手房市場(chǎng)的供需矛盾也更加突出。以宜昌為例，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，當(dāng)?shù)囟址績(jī)r(jià)格指數(shù)已連續(xù)10個(gè)月環(huán)比下跌，近三個(gè)月以來(lái)，跌幅維持在0.4％~0.5％的高位區(qū)間。

但相較于非限購(gòu)城市對(duì)于二手房的信貸支持政策，業(yè)界有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)如鄭州等非熱點(diǎn)二線(xiàn)城市改善性需求的信貸支持，將是推動(dòng)市場(chǎng)回暖的最重要?jiǎng)恿υ?600405)。

“當(dāng)前，全國(guó)二手房市場(chǎng)景氣度仍待修復(fù)。在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸支持政策，正逐漸從新房市場(chǎng)走向二手房市場(chǎng)，從中低能級(jí)城市向中高能級(jí)城市過(guò)渡。”易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)。

不過(guò)，非熱點(diǎn)城市政策面的利好消息，尚未完全傳至市場(chǎng)端。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年1月，三線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌，跌幅保持在0.4％的相對(duì)高位。中指研究院月度房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也顯示，在其所監(jiān)測(cè)100個(gè)典型城市中，有45個(gè)城市2月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，其中既包含張家口、宜昌等非限購(gòu)三四線(xiàn)城市，也包含沈陽(yáng)、濟(jì)南等省會(huì)城市。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對(duì)于非熱點(diǎn)城市而言，現(xiàn)階段出臺(tái)的有關(guān)支持合理改善性需求的樓市新政會(huì)在接下來(lái)逐漸顯效，短期內(nèi)起到激發(fā)二手房市場(chǎng)活力的作用；但從中長(zhǎng)期來(lái)看，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力不足而供應(yīng)量維持高位的矛盾依舊存在，如果進(jìn)一步提振樓市，還需要多方政策協(xié)同發(fā)力。

熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)已現(xiàn)回暖

相較于非熱點(diǎn)城市，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市并不缺乏合理的改善性需求，但由于去年下半年的信貸收緊，這些地區(qū)的二手房市場(chǎng)一度被“封印”。隨著針對(duì)二套房的信貸寬松力度悄然加大，以一線(xiàn)城市為代表的二手房市場(chǎng)已逐漸“解封”。

以廣州為例，第一財(cái)經(jīng)從多方了解到，近期，商業(yè)銀行辦理二手房按揭貸款業(yè)務(wù)時(shí)，貸款評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)有所松動(dòng)。

自去年以來(lái)，二手房指導(dǎo)價(jià)成為當(dāng)前商業(yè)銀行在辦理二手住房按揭貸款業(yè)務(wù)時(shí)房屋價(jià)值的重要參考。“現(xiàn)階段，銀行放款可依據(jù)實(shí)際成交價(jià)而非指導(dǎo)價(jià)，對(duì)于首套按揭結(jié)清者，二手首付最低五成。”一名中介人士稱(chēng)，該項(xiàng)調(diào)整既與市場(chǎng)回歸理性，實(shí)際成交價(jià)與參考價(jià)的差值減少有關(guān)，也和二手房市場(chǎng)成交量持續(xù)走低有關(guān)。

與此同時(shí)，二手房貸款的進(jìn)一步降息和銀行放款的加快，也支撐了廣州二手房市場(chǎng)的回暖。第一財(cái)經(jīng)了解到，目前，廣州各大銀行的二套房貸款利率為5.65％~5.85％左右，放款周期為1~2個(gè)月。

“疊加二套房掛牌量大增，首改者可選擇和可支付的空間都有所增多，春節(jié)以來(lái)，帶看量已明顯回升。”上述廣州中介人士稱(chēng)。

根據(jù)貝殼研究院最新統(tǒng)計(jì)，在其所監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市中，2月份主流二套房貸利率為5.75%，較上月回落9個(gè)基點(diǎn)，為2019年以來(lái)單月最大降幅，其中北京、上海等房貸利率均下降；2月103城平均放款周期為38天，較上月縮短12天，包括北京、深圳在內(nèi)，近四成城市的放款周期不足一個(gè)月。

從房?jī)r(jià)水平來(lái)看，中指研究院對(duì)北京、廣州等十大城市的最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2月二手住宅平均價(jià)格為40209元/平方米，環(huán)比上漲0.24%，漲幅較上月擴(kuò)大0.17個(gè)百分點(diǎn)。其中，6個(gè)城市環(huán)比上漲，廣州漲幅最大，杭州次之，兩地房?jī)r(jià)漲幅均超過(guò)0.7%。而在房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市中，跌幅最大約0.3％，二手房?jī)r(jià)已出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

貝殼研究院認(rèn)為，相比于供給端的紓困政策，信貸環(huán)境寬松和需求端的支持政策更利于降低購(gòu)房成本，對(duì)于提振市場(chǎng)信心、釋放住房需求有積極作用。當(dāng)前，熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)已出現(xiàn)回暖跡象，隨著各線(xiàn)城市改善性支持政策和信貸利好消息持續(xù)釋放，預(yù)計(jì)全國(guó)二手房市場(chǎng)將在3月份持續(xù)修復(fù)，成交量環(huán)比增長(zhǎng)，價(jià)格保持平穩(wěn)，并帶動(dòng)整體樓市景氣度提升。