來源| 大貓財(cái)經(jīng)(ID:caimao_shuangquan)

心懷憂懼的萬科，一直想給房地產(chǎn)市場劃時(shí)代。

2014年底，王石說，“黃金時(shí)代退出，白銀時(shí)代到來”，這話影響力很大，爭議也很大。

2018年，接班王石的郁亮，也開始焦慮起來，在萬科的秋季例會(huì)上，鮮紅的背景上“活下去”三個(gè)大字異常顯眼。

在形勢還一片大好的時(shí)候喊這句話，大家群嘲萬科“制造焦慮”，有人甚至覺得當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)還在鉆石時(shí)代。

直到2021年的時(shí)候，郁亮再次發(fā)言，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入管理紅利時(shí)代，這話也被解讀為房地產(chǎn)進(jìn)入青銅時(shí)代。

結(jié)果這兩天，萬科的內(nèi)部會(huì)上，郁亮再次發(fā)言，房地產(chǎn)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”。

收入下降、利潤下降、工作難度和強(qiáng)度上升，郁亮自曝，訂機(jī)票都已經(jīng)不訂頭等艙了。反正要么活，要么死。

被傳裁員的河南建業(yè)的胡葆森也在內(nèi)部會(huì)上說，“對已經(jīng)躺平的房企來說 黑鐵時(shí)代都不是了”，暴雷的企業(yè)一個(gè)接一個(gè)，在說白銀時(shí)代的時(shí)候，王石擔(dān)心“下一個(gè)倒臺(tái)的是萬科”，而無論是青銅還是黑鐵，郁亮的“背水一戰(zhàn)”為的還是那三個(gè)大字，“活下去”。

萬科憂慮的“生死問題”，一直在上演。

最近，與萬科同在深圳的百強(qiáng)房企光耀地產(chǎn)，因拍賣資產(chǎn)再次回歸大家的視線，其死亡案例也頗有代表性。

光耀地產(chǎn)知名度不算高，是潮汕商人郭耀名在2002年才成立的公司，專注于惠州，開發(fā)了“荷蘭水鄉(xiāng)”、“荷蘭小城”、“荷蘭堡”等一系列的項(xiàng)目。

惠州比鄰深圳，在惠州蓋房賣給深圳人這門生意，一直都有，但是在千禧年后，不少項(xiàng)目爛尾，光耀地產(chǎn)也在臨深片區(qū)搞了一個(gè)光耀城，眼瞅著要爛尾，這要是爛尾了，公司基本就完了，結(jié)果，靠幾句話給救過來了。

“先生的湖”策劃案橫空出世，不僅“高逼格”的文青范兒贏得了深圳人的青睞，“魚什么時(shí)候來是魚的事，先生什么時(shí)候來，是先生的事”等一系列廣告語到現(xiàn)在來看，仍能迷住不少人。

就靠這幾句話，光耀地產(chǎn)一炮而紅，項(xiàng)目連續(xù)3年成為了銷冠，2008年收入才只有7億，而隨后3年間光耀城項(xiàng)目就賣了40億，光耀地產(chǎn)收入沖刺百億。

吃到了甜頭，光耀地產(chǎn)開始主打“候鳥度假地產(chǎn)”，不僅從惠州走進(jìn)了深圳，還從長三角進(jìn)軍多個(gè)城市，甚至在韓國的濟(jì)州島，還搞起了“中國城”。

收入越來越好，花錢更是不在話下。

融資、拿地、搞大項(xiàng)目，高杠桿、高周轉(zhuǎn)加持，2011年，成立不到10年的光耀地產(chǎn)，進(jìn)入了全國百強(qiáng)房企之列，也迎來了自己的黃金時(shí)代。

風(fēng)光的郭耀名也開始進(jìn)軍“美麗事業(yè)”，先是贊助了中國模特新面孔大賽，又冠名了世界模特小姐中國區(qū)總決賽，無論是靠情懷還是靠選美，光耀地產(chǎn)終于還是達(dá)到了自己的巔峰。

這時(shí)候就該考慮上市了。

2009年，光耀考慮借殼，結(jié)果泡湯，2011年，機(jī)會(huì)又來了，上市公司新都酒店的控股權(quán)轉(zhuǎn)到了光耀地產(chǎn)手里，如果能注入資產(chǎn)借殼上市，那郭老板的愿望也就得逞了，可惜，房地產(chǎn)監(jiān)管太嚴(yán)格，恒大沒搞定的事，光耀自然也搞不定。

想通過上市建立一個(gè)融資通道的路子基本沒戲了，這時(shí)候，光耀的資金面驟然縮緊。

原來為了沖擊上市，郭耀名到處融資借錢，甚至直接在上市公司占款，同時(shí)公司的大項(xiàng)目也占款不少，按他的計(jì)劃，上市就能解決這些問題，所以基本是搏一把的思路。

可惜，上市不成，借的錢還需要還，結(jié)果資金鏈緊繃，后來因?yàn)閭鶆?wù)訴訟進(jìn)入失信名單，又被金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部拉黑了，正兒八經(jīng)的渠道已經(jīng)借不到錢了。

按說認(rèn)賭服輸，清資產(chǎn)還債唄，但這位潮汕地產(chǎn)大佬選擇再搏一把，怎么辦呢？借高利貸。

結(jié)果可想而知，很快就暴雷了。

本來2-3個(gè)月的借款，戰(zhàn)線拉長，到討債的上門，民間借貸10多億，利息也滾了10多億，這時(shí)候郭耀名對外宣稱的是，再找到3-5億，補(bǔ)上資金缺口，光耀就能活過來。

話說得好聽，但債權(quán)人們很快發(fā)現(xiàn)，這大老板已經(jīng)跑香港不回來了。

實(shí)控人跑路，最終光耀地產(chǎn)在2017年申請破產(chǎn)重整，負(fù)債100多億，爛尾項(xiàng)目又坑了購房者數(shù)十億，到申報(bào)債權(quán)時(shí)，總額達(dá)到了212億，為了找到郭耀名讓他還債，還發(fā)布了160萬的懸賞。

重整4年，光耀地產(chǎn)也沒能等來白衣騎士，2021年中，光耀正式破產(chǎn)清算，宣告“死亡”。

光耀地產(chǎn)的遺產(chǎn)還剩下點(diǎn)什么呢？

第一批拍賣資產(chǎn)，包含土地、辦公樓、商鋪、車位等17個(gè)項(xiàng)目，最貴的是在深圳的辦公樓，1億起拍，最便宜的車庫，只要41萬，起拍總價(jià)約5.5億。

第二批將要拍賣的是核心資產(chǎn)翡儷港項(xiàng)目及“東平C-04號(hào)地”，評(píng)估總價(jià)3.99億隨附復(fù)工復(fù)建的條件，后續(xù)還有車輛、股票、股權(quán)投資等等。

但是，情形非常不樂觀：

●地拿得早，剩余期限不多，所以只有一塊價(jià)格較低的地塊有人報(bào)名；

●商鋪、住宅不少都沒有證，又是一灘沒人趟的渾水；

●二手車就更甭提了，貶值飛速；

●而新都酒店已退市進(jìn)入新三板（鯤鵬3），當(dāng)初1.35億買的股票已經(jīng)跌了70%；

●至于股權(quán)投資，旗下多家公司已經(jīng)分別破產(chǎn)了……

●而爛尾樓的拍賣，還有隨附的復(fù)工復(fù)建的條件，買資產(chǎn)就得繼續(xù)投資蓋房子，這行情，誰買啊？

拍賣不成，面對的將是20%的降價(jià)。清空家底的爛資產(chǎn)和上百億的債務(wù)，債權(quán)人回本無望，這些債權(quán)可能終將打水漂。

光耀地產(chǎn)是少有的死于黃金時(shí)代的百強(qiáng)房企，但基本問題是一樣的，可惜，他們的教訓(xùn)卻沒什么人吸取。

那時(shí)，大家都在干啥呢？

拼命地加杠桿。

在房地產(chǎn)黃金時(shí)代，加杠桿是發(fā)展和擴(kuò)張的利器，發(fā)債、銀行、信托，能上的手段全上，就連最危險(xiǎn)的民間高利貸，那都不手軟，“房價(jià)在上漲，很快能賺回來”，地方的小房企在沖擊百億，百億房企在沖擊千億，而已經(jīng)超過千億的，則是在比誰更接近萬億，當(dāng)老大可是會(huì)上癮的。

在那個(gè)時(shí)候，如果有人提議控制負(fù)債，就會(huì)被認(rèn)為，非常愚蠢。

但是，遇到監(jiān)管，就立刻萎靡起來，無論是去杠桿還是三道紅線，每一次的政策大變動(dòng)尤其是融資政策的變動(dòng)，對于房企來講，都是一個(gè)生死局，而命運(yùn)從黃金時(shí)代已經(jīng)注定。

2021年更慘，規(guī)模房企銷售業(yè)績無論是金額還是面積，雙雙負(fù)增長，這是近10年以來都未曾出現(xiàn)過的狀況。

營收不行，利潤自然也跟不上。

截至目前，A股房地產(chǎn)行業(yè)下63家上市公司發(fā)了業(yè)績預(yù)告，凈利潤預(yù)虧的公司有29家，最高虧損總額963.41億，其中有15家公司的虧損規(guī)模超過10億。

這些預(yù)虧大戶，還都挺眼熟的。

●目前的“虧損王”華夏幸福(600340)，從債務(wù)違約到債務(wù)重組，雷爆得不小（戳鏈接閱讀），至今仍有3877億總債務(wù)、2192億的存續(xù)金融債務(wù)和累計(jì)627.5億的違約債務(wù)；

●千億房企藍(lán)光發(fā)展(600466)無懼“三道紅線”融資拿地，結(jié)果僅一年的時(shí)間，就暴了雷（戳鏈接閱讀）；

●作為大佬中的大佬，解散了泰山會(huì)的盧志強(qiáng)也沒遭住，旗下的泛海控股(000046)也走進(jìn)了債務(wù)漩渦，揮淚甩賣（戳鏈接閱讀）。

●而與他們一起走入自救程序的，還有富力、花樣年、中國奧園、當(dāng)代置業(yè)、祥生地產(chǎn)、佳兆業(yè)、陽光100、新力控股、建業(yè)......

這些還不是全部，名單一直在更新，降負(fù)債成主流，“保交樓”被放在首要位置，但是多年的累積，又豈是朝夕就能完成的。

2022年，房企是走出至暗時(shí)刻，還是走進(jìn)更暗時(shí)刻？

前景并不明朗，限制政策未松，房企的雷還在爆，一些城市的房價(jià)倒是已經(jīng)下行，對于房企來講，考驗(yàn)不小。

可這時(shí)候很多大老板想的是啥？估計(jì)還是覺得，再借給我點(diǎn)錢，我肯定能緩過來。

放棄幻想吧。

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