今年以來，市場一直流傳著“深圳二手房參考價將上調(diào)”的聲音，有媒體記者通過12345政務(wù)服務(wù)熱線提問，今天獲得住建局的答復(fù)：

“二手住房成交參考價格的發(fā)布是為落實我市房地產(chǎn)調(diào)控的工作安排，按照《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》要求定期發(fā)布，我們會視調(diào)控要求和市場形勢適時對價格做出相應(yīng)調(diào)整，并于近期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號等官方網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布。”

二手房價成交參考價會調(diào)整

2021年2月8日，深圳率先出臺 “二手房成交參考價”，一次性給3595個小區(qū)設(shè)定了成交參考價。彼時，官方表示為促進二手住房市場信息透明，理性交易，經(jīng)市政府同意，深圳建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，成交參考價是在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價格綜合形成的。與此同時，深圳要求中介機構(gòu)在發(fā)布二手房價格時必須采用，銀行發(fā)放貸款也以此為參考，相當于大幅提高了二手房的首付比例。

此后，深圳二手房成交量銳減，房價出現(xiàn)下跌。隨后，多個城市學(xué)習(xí)深圳，也推出了二手房成交參考價，但都只公布少部分小區(qū)的參考價，并沒有像深圳這樣，在全城幾乎所有的小區(qū)推行。

今年2月，深圳“二手房成交參考價”期滿1年。早前有媒體報道，部分參考價偏離掛牌價與成交價的幅度較大，市場各方多次建議監(jiān)管部門“局部調(diào)整參考價”。有深圳中介機構(gòu)透露，針對目前近3600個小區(qū)參考價的調(diào)整，中介機構(gòu)向深圳市住建局的建議是“既有上調(diào)，也有下降”，“上調(diào)幅度也僅在3%至5%的區(qū)間”。從住建局今日的回應(yīng)來看，并沒有明確表態(tài)上調(diào)二手房指導(dǎo)價，會有怎樣的調(diào)整，還需要等近期官方公布。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年2月，深圳二手住宅只成交872套，環(huán)比下滑44.0%，創(chuàng)2008年以來的新低。二手住宅客帶看指數(shù)也繼續(xù)下滑，從上月的21.5降至20.1。二手住宅議價空間則上升至5.6%。同樣在2月，上海二手住宅成交量為1.2萬套、北京為8260套、廣州為4176套，同為一線城市，深圳二手房市場與北京、上海、廣州差距明顯。

參考價并非為難二手房市場

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，深圳住建局明確會對二手房參考價進行相應(yīng)調(diào)整，是當前二手房價格政策首個寬松的內(nèi)容，值得關(guān)注。從這里可以看出兩點內(nèi)容：

第一，二手房參考價政策不是為了“為難”二手房市場，而主要是從房地產(chǎn)調(diào)控的角度進行的，所以要客觀看待二手房參考價政策。

第二，當前會基于市場形勢進行價格的調(diào)整，這里提及的市場形勢，既是市場交易行情的內(nèi)容，也是供求雙方的實際感受。基于此類因素做價格方面的調(diào)整是符合市場規(guī)律和要求的。

嚴躍進分析，2021年房地產(chǎn)政策比較大的一個創(chuàng)新即二手房參考價，此類政策客觀上促進了價格的穩(wěn)定，也打擊了二手房的價格炒作，具有積極的意義。當然政策本身的出臺，也應(yīng)該允許其基于實際情況進行調(diào)整，即政策不是僵硬的，地方政府也會基于新的情況積極做靈活的調(diào)整，這也符合一城一策的政策導(dǎo)向。因此，從當前市場，尤其是二手房市場來看，確實需要對此類二手房參考價政策進行松綁。

二手房市場的交易活躍，客觀上有助于二手房項目的盤活。以二手房的交易活躍來帶動一手房交易活躍，在大城市也完全是有基礎(chǔ)和條件的，有助于促進深圳類似市場的交易活躍。嚴躍進同時也提醒需要注意的是，房地產(chǎn)市場往往容易出現(xiàn)“一收就死、一松就炒”的現(xiàn)象，各類市場交易者，尤其是房東，需要珍惜此類政策松動的機會，合理定價，理性掛牌，為促進深圳房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定繼續(xù)努力。

“6個控制”很重要

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，去年官方公布的二手房參考價是以二手住房網(wǎng)簽價格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價格綜合形成。同時，參考價也將會跟隨市場的變動進行更新，暫定計劃一年更新一次。由此判斷，參考價盯住市場價變動。市場價格變了，參考價自然也會調(diào)整。

李宇嘉分析說，官方出臺此政策的目的很明確，就是促進二手住房市場信息透明，理性交易。原來的市場價格下，無法實現(xiàn)信息透明，無法引導(dǎo)理性交易，所以推出參考價，作為市場資源合理配置和引導(dǎo)預(yù)期的錨。現(xiàn)在的市場形勢，和當時的市場形勢完全不同。2020年下半年以后，二手房市場徹底失靈：預(yù)期房價上漲，推動加杠桿，漲價預(yù)期實現(xiàn)以后，再次推動違規(guī)加杠桿，從而形成自我漲價循環(huán)，投機炒作泛濫。供應(yīng)缺乏彈性的情況下，二手房市場已失靈，迫切需要參考價來糾偏。

二手房參考價控制住了加杠桿，斬斷了“預(yù)期房價上漲-加杠桿-房價真實上漲-預(yù)期上漲-加杠桿”這個循環(huán)。這一年多，深圳二手房價連續(xù)下跌了10個月（2021年5月-2022年2月），成交量創(chuàng)15年新低。直接的原因，并不在二手房參考價，而是控制住了加杠桿，投機炒房者退潮了，價格自然下來了，成交量自然低了。因為，這么高的房價下，剛需沒多少。當然，二手房參考價是新的價格錨，有了它，銀行有貸款標準，才控制住加杠桿。

現(xiàn)在，這個循環(huán)反過來了，即下跌形成下跌預(yù)期，再加上不讓加杠桿，下跌預(yù)期實現(xiàn)，進一步驅(qū)動價格下跌預(yù)期，這個負反饋循環(huán)，不利于資產(chǎn)價格的穩(wěn)定和背后的金融安全，也絕不是國家和地方想看到的。

從這個角度看，李宇嘉認為，二手房參考價的歷史任務(wù)，短期看，已經(jīng)實現(xiàn)了。所以，二手房參考價退出也沒太大問題。或者不退出也行，銀行實際業(yè)務(wù)中，不執(zhí)行參考價就好。畢竟參考價和真實的價格不一樣，出現(xiàn)價格雙軌制，總歸不是市場經(jīng)濟的合理現(xiàn)象。我們一直強調(diào)市場的決定作用，而深圳的市場化程度，應(yīng)該遵從市場規(guī)律。

李宇嘉認為，控制住加杠桿、控制住首付資金來源、控制住首付款、控制住經(jīng)營貸、控制住外地人炒房、控制住“漲價預(yù)期”……做到這“6個控制”，退出參考價也無妨。

但這“6個控制”是否能做到，李宇嘉持保留態(tài)度。深圳是炒房最夸張的城市，全民炒房，資金都往樓市走。包括銀行在內(nèi)的金融機構(gòu)，都把不動產(chǎn)作為金融信貸的最佳抵押物。“有深圳的一宗地、一套房，貸款就沒風(fēng)險”很多金融機構(gòu)和從業(yè)人員就是這么認為的，說夸張點兒，都想在地產(chǎn)泡沫鏈條上分一杯羹。

所以，堅持住參考價，犧牲短期，但守住了長期，讓新市民看得到扎根的希望，這是上策；優(yōu)化參考價，有所為有所不為，這是中策；退出參考價，這是下策。