這個(gè)周末，有關(guān)二手房庫(kù)存暴增的討論聲音慢慢多起來(lái)。

大家都在擔(dān)心，如果二手房都賣(mài)不出去，那么買(mǎi)房還有意義嗎？

這個(gè)擔(dān)憂(yōu)也不無(wú)道理，畢竟新房也只有進(jìn)入二手房市場(chǎng)之后才能真正體現(xiàn)價(jià)值。

除了杭州之外，以下數(shù)據(jù)主要是以鏈家的在售二手房為主，不包含其他平臺(tái)。

大家可以看看自己所在城市的二手房庫(kù)存。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：鏈家網(wǎng)、媒體公開(kāi)數(shù)據(jù)等

普通人看到上面動(dòng)輒超十萬(wàn)套以上的庫(kù)存，估計(jì)嚇都嚇?biāo)懒耍D(zhuǎn)頭就說(shuō)房地產(chǎn)沒(méi)未來(lái)了。

數(shù)據(jù)是真的，但如果你不會(huì)看數(shù)據(jù)，那么數(shù)據(jù)也能“騙人”。

這話(huà)怎么說(shuō)呢？

先看杭州的，這個(gè)數(shù)據(jù)是杭州本地機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的，統(tǒng)計(jì)的房源數(shù)量更加全面。

截止至3月中旬，杭州二手房總掛牌量已經(jīng)達(dá)到166081套（數(shù)據(jù)來(lái)自透明售房網(wǎng)），接近17萬(wàn)套。

數(shù)據(jù)當(dāng)然是真實(shí)的。

杭州二手房掛牌量大我覺(jué)得有好幾個(gè)原因。

一是杭州的新房普遍比二手房便宜，杭州人買(mǎi)房都是優(yōu)先買(mǎi)新房為主，除非是特別著急買(mǎi)房結(jié)婚、小孩讀書(shū)之類(lèi)的。

非必要情況下，杭州人都不會(huì)選擇買(mǎi)二手房。

第二，很多杭州當(dāng)?shù)厝硕枷Ｍu(mài)掉自己的老舊二手房去打新，有的是為了置換，有的是為了投資。

反正只要有名額，杭州人絕對(duì)不會(huì)浪費(fèi)。

第三，這兩年很多杭州新房逐漸開(kāi)始交付了，不少投資客一交付就想要套現(xiàn)。

就今年吧，杭州還有130多個(gè)項(xiàng)目即將入市，預(yù)計(jì)將有12.6萬(wàn)套的房源。

下半年杭州的二手房掛牌量估計(jì)還會(huì)繼續(xù)創(chuàng)新高。

不過(guò)因?yàn)楹芏喾吭炊际沁@一兩年交付的次新房，不滿(mǎn)五年的話(huà)要交十幾二十萬(wàn)的增值稅。也不太好賣(mài)。

我總感覺(jué)杭州連續(xù)漲了五六年有點(diǎn)不正常，哪有這么多需求持續(xù)支撐呢？而且現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格也不便宜了，就看什么時(shí)候迎來(lái)調(diào)整了。

再來(lái)看看那重慶，二手房掛牌量排名第二。

但之前重慶的二手房掛牌量一直排名全國(guó)第一。

因?yàn)橹貞c太大了，一個(gè)城市頂一個(gè)省，那二手房掛牌量大也是情理之中。所以重慶二手房庫(kù)存量多不需要過(guò)度擔(dān)憂(yōu)。加上現(xiàn)在重慶價(jià)格便宜，我覺(jué)得后面還是有上升空間的。

深圳的數(shù)據(jù)有點(diǎn)奇怪，在去年12月份掛牌一直都是3萬(wàn)套，1月7日后突然急降至1.6萬(wàn)套。

這里并不是說(shuō)深圳的二手房熱起來(lái)了，現(xiàn)在市場(chǎng)還是很冷淡。而是二手房掛牌規(guī)則發(fā)生了變化，現(xiàn)在深圳的二手房規(guī)定要單邊代理，所以有很多房源鏈家也沒(méi)法上架。

上海的二手房掛牌這么少也是不正常的，也是因?yàn)槎址繏炫埔?guī)則發(fā)生了變化才導(dǎo)致的。

再來(lái)看一個(gè)數(shù)據(jù)，每萬(wàn)人掛牌量排名。

畢竟每座城市的人口和面積都不一樣，單純看二手房掛牌量并不能說(shuō)明什么。

制圖：城市財(cái)經(jīng)

在這個(gè)里面，杭州依舊名列前茅。說(shuō)明杭州的二手房庫(kù)存確實(shí)多。

另外，不少北方城市排名靠前，包括沈陽(yáng)、大連、哈爾濱、呼和浩特等。

雖然北方城市的掛牌總量看起來(lái)沒(méi)有南方城市多，但是人口數(shù)量也沒(méi)有南方多。

所以二手房去庫(kù)存壓力比南方城市要大，這些地方樓市的確應(yīng)該警惕。

重慶，本來(lái)總量排名第二，在這個(gè)表單里面卻排名靠后。

所以大家別單純看重慶的掛牌量大，也別拿重慶的新房供應(yīng)和其他城市對(duì)比。

重慶本來(lái)就是一個(gè)省的級(jí)別，人口三千多萬(wàn)，供應(yīng)量大是很正常的。

如果不了解各個(gè)城市的具體情況，單純看二手房掛牌量，很容易被數(shù)據(jù)“欺騙”了。

這就是分城市看各個(gè)地方的數(shù)據(jù)，很多人不懂樓市，不夠?qū)I(yè)的，一看這個(gè)數(shù)據(jù)馬上就說(shuō)房地產(chǎn)完蛋了，房子沒(méi)人要了。

去年下半年，樓市都那個(gè)鬼樣子了，二手房庫(kù)存高，居民中長(zhǎng)期貸款壓縮，房企暴雷都是整個(gè)房地產(chǎn)這個(gè)鏈條上的連鎖反應(yīng)，都是去年積累的一個(gè)結(jié)果而已，代表過(guò)去。

對(duì)于二手房庫(kù)存暴增這件事情，應(yīng)該怎么理解？我們來(lái)點(diǎn)專(zhuān)業(yè)解讀。

首先，目前除了一線城市，大部分的二線和三四線城市還是以新房市場(chǎng)為主的。

市場(chǎng)還沒(méi)有輪到二手房。

比如福州的房產(chǎn)成交，2021年，福州五區(qū)新房成交5.46萬(wàn)套，二手賣(mài)了3.03萬(wàn)套，新房占大頭。

青島新房成交12.8萬(wàn)套，二手房成交6.6萬(wàn)套，新房是二手房的兩倍。

成都新房成交18萬(wàn)套，二手房成交4.95萬(wàn)套，基本都被新房市場(chǎng)搶走了。

杭州新房成交20萬(wàn)套，二手房?jī)H有7.8萬(wàn)套，新房成交都是大于二手房的。

大家發(fā)現(xiàn)沒(méi)，除了一線城市，其他大部分城市的房產(chǎn)成交都是以新房為主的，甚至一線城市里面的深圳，也第一次新房成交超過(guò)二手。

這并不說(shuō)二手房不好，主要是現(xiàn)階段來(lái)說(shuō)，買(mǎi)新房性?xún)r(jià)比更高，原因有三：

1、有限價(jià)紅利；

2、去售樓處可以直接買(mǎi)，交易流程簡(jiǎn)單；

3、可以省稅費(fèi)中介費(fèi)。

另外就是很多普通購(gòu)房者都有新房癌，還有一些個(gè)別為了買(mǎi)房結(jié)婚的剛需，認(rèn)為二手房戶(hù)型過(guò)時(shí)，是別人住過(guò)的，不吉利，風(fēng)水不好之類(lèi)的。

大家別不信，各地有各地的新房癌習(xí)俗。

其次，還有一個(gè)更重要的原因，全國(guó)各地的新城還在發(fā)展建設(shè)中，這些新城還有不少新房供應(yīng)，這些新房供應(yīng)一天沒(méi)賣(mài)完，二手房的市場(chǎng)就會(huì)被擠壓。

況且，新房是直接跟土地出讓直接掛鉤的，支持新房銷(xiāo)售，一定程度上也是支持土拍。

以上是二手房庫(kù)存逐漸暴增的關(guān)鍵原因。

但是這并不意味著，將來(lái)二手房就沒(méi)有未來(lái)了。

核心區(qū)域的新房終于有一天會(huì)賣(mài)完，比如去年我去蘇州調(diào)研的時(shí)候，就記得科技園板塊僅剩一兩塊住宅地供應(yīng)了，還有就是園區(qū)，基本沒(méi)有什么新地塊了。

等新房的庫(kù)存逐漸減少，供需達(dá)到平衡，就會(huì)回歸二手房市場(chǎng)。

因?yàn)樵诋?dāng)前的新房限價(jià)紅利之下，市場(chǎng)會(huì)經(jīng)歷三個(gè)階段：新房為主，二手房為輔 ------ 新房，二手房平衡------新房為輔，二手房為主三個(gè)階段。

尤其是針對(duì)新城，新區(qū)，新的板塊；對(duì)老城和核心地段，則仍然以二手房成交為主。

大家去看看一線就知道了，為什么深圳的業(yè)主總愛(ài)抱團(tuán)漲價(jià)，上海核心區(qū)的業(yè)主怎么就那么豪橫，不就是因?yàn)槭袇^(qū)缺少新盤(pán)嘛，市場(chǎng)主要以二手房為主。

大家明白這個(gè)邏輯了吧？所以目前二手房庫(kù)存暴增這個(gè)現(xiàn)象，大家要客觀來(lái)理解，沒(méi)必要太過(guò)擔(dān)憂(yōu)，現(xiàn)在這種行情，根本還輪不到二手房的天下。

如果是一二線城市的剛需想上車(chē)的話(huà)，二手房庫(kù)存大也是好事，選擇面廣，還可以砍價(jià)。

如果是投資客的話(huà)，你手握城市核心的二手房，還是有價(jià)值的。

當(dāng)然如果是老破小，建議還是趁早置換。

很多買(mǎi)房的邏輯，我也會(huì)在視頻號(hào)給大家說(shuō)一說(shuō)，我盡量會(huì)一周做一次直播，大家可以來(lái)直播間聊聊。大家一定要關(guān)注下視頻號(hào)不會(huì)錯(cuò)過(guò)。

BTW: 今天視頻號(hào)上換了個(gè)新造型，大家覺(jué)得怎么樣？給點(diǎn)建議.

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