地產(chǎn)連鎖反應(yīng)進(jìn)一步鏡像到了資本市場之上,比起2020年房企及物企上市的如火如荼，自2021年下半年起資本市場如重回“冰川時(shí)代”。

如今2022年開年已有兩月，沒有新增房企申請IPO,截至今年1月底，已向港交所遞交招股書的房企不過12家，頗有上了末班車的凄涼感。

天鴻中國控股有限公司就是其中之一。

此前，天鴻中國于2021年10月29日，向港交所提交招股書，然而這家布局河北三城的蚊型房企，2021年上半年?duì)I收、凈利分別僅為1.68億元和3400萬元，同時(shí)也暴露出2300萬短債壓力、業(yè)績下滑和旗下項(xiàng)目多次違規(guī)操作等諸多問題。

魏國秋

作為河北蚊型房企天鴻中國創(chuàng)始人魏國秋彼時(shí)放棄體制內(nèi)的生活、放棄中國國籍，如今，距招股書失效只兩月有余，攜手已74歲的岳父高管董志友（天鴻中國行政總監(jiān)）香港闖關(guān)IPO，勝算幾何？

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01

魏國秋河北三城地產(chǎn)起家

野心勃勃赴香港融資，但天鴻中國卻是一家不折不扣的區(qū)域房企。

樓市資本論了解到，盡管已成立17年，但天鴻中國只覆蓋了河北唐山、衡水及石家莊三城，截至2021年7月底，擁有處于不同物業(yè)開發(fā)階段的項(xiàng)目也僅6個(gè)。

對于這家規(guī)模堪稱蚊型的房企，創(chuàng)始人魏國秋則擁有絕對掌控力。

招股書顯示，自公司創(chuàng)建到遞交招股書以來，天鴻中國都是由魏國秋個(gè)人100%持股。因而若想探究天鴻中國的發(fā)展，離不開對魏國秋本人性格經(jīng)歷的探究。

魏國秋

樓市資本論了解到，魏國秋出生于1971年，還有一胞弟魏國棟。按照中國傳統(tǒng)命理學(xué)說，魏國秋乃金豬生人，口齒伶俐善交際，宜走仕途，而這些也在魏國秋此后的人生經(jīng)歷得以印證。

1991年，20歲的魏國秋進(jìn)入衡水物資局，開啟仕途之路，這也為其后公司的發(fā)展打下了人脈基礎(chǔ)。

就在香港回歸同年，改革開放的春風(fēng)進(jìn)一步吹拂內(nèi)地，魏國秋也受此感召毅然決定辭職下海。1997-2005年，從洋浦衡發(fā)貿(mào)易有限公司總經(jīng)理，到海南南鋼礦業(yè)有限公司董事長，再到唐山浦發(fā)貿(mào)易公司總經(jīng)理，魏國秋的下海之路一直在礦業(yè)公司打轉(zhuǎn)。

然而在2005年決定獨(dú)立創(chuàng)業(yè)開辦公司時(shí)，魏國秋卻選擇了之前沒有接觸過的地產(chǎn)行業(yè)，于唐山成立天鴻中國的主要營運(yùn)附屬公司之一天鴻地產(chǎn)。

樓市資本論注意到，天鴻中國成立不過3年，就于衡水市拿下了市委南院舊改項(xiàng)目，2012年再完成鋼廠家屬院舊改項(xiàng)目后，一舉拿下倆地塊，打造成了衡水天鴻·榮城小區(qū)；而天鴻的其它地產(chǎn)項(xiàng)目，也多由參與舊改或一級土地開發(fā)后競標(biāo)而來。

顯然，在河北三城舊改拿地風(fēng)生水起，多少離不開魏國秋早期公務(wù)員生涯積累期的長袖善舞，特別是2013-2018年擔(dān)任河北省政協(xié)第十一屆委員期間，魏國秋編織出一張更大的人脈網(wǎng)絡(luò)。

魏國秋（左3）參加長江商學(xué)院活動

對于商界的人脈關(guān)系，魏國秋則通過北京大學(xué)房地產(chǎn)總裁黃埔班、中國長江商學(xué)院高級管理人員課程等，持續(xù)拓寬。特別是透過總裁黃埔班，2016年還是政協(xié)委員的魏國秋前往美國考察投資移民，但通過招股書看到，最終魏國秋選擇將國籍變更為瓦努阿圖（大洋洲島國，人口31萬余人）。

移民瓦努阿圖的廣告截圖

樓市資本論了解到，最新移民瓦努阿圖的性價(jià)比很高，申請的核心條件是向瓦政府捐獻(xiàn)8萬美元（約合人民幣50萬元）即可。

值得一提的是，招股書顯示在入讀長江商學(xué)院之前，魏國秋的學(xué)歷為北京外國語大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院的專科學(xué)歷。

招股書截圖

樓市資本論查詢相關(guān)網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，該校工商管理專科課程招商的對象為獲得高中或相當(dāng)于高中的中專、技校、職高及以上學(xué)歷的人，也就是說魏國秋49歲前學(xué)歷可能只有高中。在本科、研究生學(xué)歷都多如牛毛的當(dāng)前，魏國秋能在事業(yè)上突出重圍，可謂不簡單。

此外，早早的步入社會打拼，的確讓魏國秋對“關(guān)系學(xué)”有很深的領(lǐng)悟與造詣。據(jù)招股書披露，其現(xiàn)年74歲的岳父董志友自10年前加入其公司，仍在不辭勞苦擔(dān)任公司業(yè)務(wù)最為繁重的行政總監(jiān)一職。

從發(fā)家史到學(xué)歷到國籍乃至親人高管的組成，魏國秋的經(jīng)歷都堪稱傳奇，但“打鐵終須自身硬。”

在樓市資本論看來，縱然魏國秋通過拓展人脈資源得到頗多助力，但此番若想得到資本市場認(rèn)可，改善天鴻中國盈利下滑、負(fù)債高企的現(xiàn)狀或更為重要。

魏國秋（右2）

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02

上市前收割85%三年半凈利

事實(shí)上，魏國秋對家鄉(xiāng)周邊政商等資源的重視于天鴻中國而言是把雙刃劍；一方面讓這家成立17年的房企，扎根河北成長；另一方面，也讓這家房企遲遲難以走出河北。

顯而易見，僅靠河北三城布局，并不足以支撐起一家擬上市房企的發(fā)展。

招股書顯示，2021年上半年，天鴻中國的營收、凈利分別是1.68億元和0.34億元；對比此前被人詬病規(guī)模的區(qū)域房企大唐地產(chǎn)和領(lǐng)地控股，同期營收也還分別有33.1億元和43.1億元。營收僅個(gè)位數(shù)的天鴻中國，如何在投資人的心里補(bǔ)齊規(guī)模這塊短板，難度很大。

有業(yè)內(nèi)人士表示，對于天鴻中國這樣重倉少數(shù)城市的房企，受單地政策、需求影響過大，經(jīng)營業(yè)績沒有太多騰挪空間，投資風(fēng)險(xiǎn)較高。

事實(shí)上，在不斷加劇的中小房企艱難生存環(huán)境中，天鴻中國頹勢已現(xiàn)。

從業(yè)績表現(xiàn)來看，天鴻中國營收從2018年的4.35億元下降至2020年的3.67億元，凈利潤也持續(xù)下滑，從2018年的1.83億元下降到2020年的0.24億元。

不難發(fā)現(xiàn)，其關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)波動性較大，盈利穩(wěn)健能力亟需提升。

值得一提的是，盡管天鴻中國盈利能力持續(xù)承壓，卻依然在2018年底派發(fā)2.45億元分紅，即全部落入了實(shí)控人魏國秋的口袋中，這筆分紅金額相當(dāng)于公司近三年半來的凈利潤總額2.89億元的約85%。

在樓市資本論看來，伴隨京津冀一體化持續(xù)發(fā)力，深耕河北的天鴻中國并非沒有機(jī)會收獲紅利；但若沒有做大做強(qiáng)的決心與行動，不過將IPO視作又一圈錢渠道，注定沒有未來。

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03

現(xiàn)金缺口2300萬元難覆短債

和多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)依賴于高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)來維持企業(yè)運(yùn)營一樣，天鴻中國也不例外，不僅負(fù)債持續(xù)攀升，還持續(xù)處于現(xiàn)金不能覆蓋銀行短債的狀態(tài)。

樓市資本論注意到，一邊是魏國秋借分紅將2.45億現(xiàn)金收入自家口袋，一邊是公司為維持經(jīng)營大量借款，借款總額從2018年的0.2億迅速攀升至2021上半年的1.27億元。

報(bào)告期內(nèi)的高額借款也大幅增加了天鴻中國的融資成本，該數(shù)字2021上半年達(dá)到131.8萬元，同比大增257.18%。

從償債能力來看，天鴻中國也不容樂觀。

截至2021年6月底，天鴻中國一年內(nèi)到期的銀行借款為7942萬元，對比同期5638.3萬元的賬面現(xiàn)金數(shù)據(jù)，當(dāng)期缺口超2300萬元。在此前的兩年中，天鴻中國也一直處于賬上現(xiàn)金不能覆蓋短期銀行貸款的狀態(tài)。

負(fù)債攀升、造血能力不佳、IPO前突擊分紅，從財(cái)務(wù)到管理都已暴露出天鴻中國缺乏現(xiàn)代董事會管理制度的缺陷，這也表現(xiàn)在公司歷年項(xiàng)目開發(fā)中，各個(gè)環(huán)節(jié)頻出合規(guī)問題。

1.施工問題

據(jù)招股書披露，2013年4月天鴻·紅星里項(xiàng)目未取得建筑施工許可證，便開始動工。作為承建方，天鴻中國全資子公司德融房地產(chǎn)也被責(zé)令停止施工，及可能支付最高為建筑項(xiàng)目合約價(jià)格2%的罰款。

招股書截圖

2.銷售問題

招股書中還披露了，包括天鴻·紅星里項(xiàng)目在內(nèi)，天鴻·世家、天鴻·鳳凰湖畔項(xiàng)目，均有未取得預(yù)售許可證即違規(guī)銷售的情況，且未將規(guī)定的預(yù)售所得款項(xiàng)金額全部或直接存入指定監(jiān)管賬戶。為此，天鴻中國或受到最高240萬元的罰款。

3.交付問題

還是天鴻·紅星里項(xiàng)目，在未完成相關(guān)竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，便在2017年12月向回遷戶交付。

樓市資本論深入挖掘，注意到除招股書自行展示的從施工、銷售到交付頻發(fā)的合規(guī)問題外，購房者的維權(quán)之下，暴露出天鴻中國更多問題。

招股書截圖

在衡水的陽光理政平臺，有購房者反映天鴻· 榮城小區(qū)未完成驗(yàn)收違規(guī)交房，并且天然氣及小區(qū)內(nèi)照明燈均無法使用。

在唐山的陽光理政平臺，則有購房者反映，鳳凰湖畔項(xiàng)目虛假宣傳，并未經(jīng)業(yè)主允許，將二期拆分獨(dú)立成桂語江南小區(qū)。

在樓市資本論看來，盡管房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高，但中小房企還是有機(jī)會借助上市進(jìn)階，實(shí)現(xiàn)新生的可能。

關(guān)鍵在于能否質(zhì)量為先，有做大做強(qiáng)的誠意與行動，而非將IPO視作又一圈錢機(jī)會，頻頻違規(guī)透支購房者和投資人的信心。天鴻中國和創(chuàng)始人魏國秋，或值得深思。

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