近期，房地產(chǎn)并購主題債升溫明顯。

據(jù)記者梳理，從1月21日至今的一個月內(nèi)，已有五只房地產(chǎn)并購主題債發(fā)行，發(fā)行規(guī)模合計72.9億，發(fā)行主體涉及中央和地方房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行。另據(jù)梳理，興業(yè)銀行(601166)、廣發(fā)銀行、平安銀行(000001)表態(tài)將發(fā)行房地產(chǎn)項目并購主題債券，總金額200億。

市場人士認為，資質(zhì)較優(yōu)、原先就有國企參與合聯(lián)營、股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰的民企項目，可能成為并購標的。整體看，并購債對房企及房地產(chǎn)市場有一定的正面作用，但仍有難點需進一步解決。

央企、地方國企、銀行均有試水

去年12月10日，交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會。會議表示，將優(yōu)先支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊債務(wù)融資工具用于并購項目或已售在建項目建設(shè)。

參會人士表示，短期個別房企出現(xiàn)風險不會影響中長期市場正常融資功能，交易商協(xié)會將重點支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊發(fā)行中長期限的債務(wù)融資工具，募集資金優(yōu)先用于補充已售在建項目的資金缺口以及用于房地產(chǎn)項目或資產(chǎn)的股權(quán)收購。

央行此后發(fā)布的《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務(wù)的通知》（以下簡稱通知），明確支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目的兼并收購。

記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，1月24日招商蛇口(001979)、建發(fā)地產(chǎn)各在銀行間市場發(fā)行兩單房地產(chǎn)并購主題債，這一債券的鮮明特征是在債券簡稱中含有“并購”的字樣。值得注意的是，招商蛇口的企業(yè)性質(zhì)為央企，而建發(fā)地產(chǎn)的企業(yè)性質(zhì)為地方國企。

具體而言，招商蛇口債券發(fā)行規(guī)模12.9億，資金用途為置換發(fā)行人前期股權(quán)投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資與收購；建發(fā)地產(chǎn)發(fā)行規(guī)模為10億，其中安排4.6億用于并購2個標的項目公司股權(quán)，4.6億用于項目建設(shè)，0.8億用于償還到期債務(wù)融資工具。

“整體來看，當前試水并購債的房企發(fā)行規(guī)模不大，且一部分用于償還前期并購貸款。一方面是當前多數(shù)房企資金壓力仍然緊張，當前保持充足的流動性仍是各房企的首要目標，并購新項目的意愿仍然不高；另一方面是新的并購項目需要一定的流程審批時間，預計未來房企融資進一步回暖后，用于新并購項目的承債式并購債券有望啟動。”申萬宏源(000166)首席固收分析師孟祥娟表示。

前述通知還提出，銀行業(yè)金融機構(gòu)要按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。而發(fā)行房地產(chǎn)并購債券也成為銀行的融資方式之一。

Wind數(shù)據(jù)顯示，1月21日浦發(fā)銀行(600000)在銀行間市場發(fā)行一只并購債券“22浦發(fā)銀行02”，發(fā)行規(guī)模50億，利率2.69%。其募集資金在扣除發(fā)行費用后，將用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。

值得注意的是，這也是金融機構(gòu)發(fā)行的首單房地產(chǎn)項目并購主題債券。浦發(fā)銀行表示，將穩(wěn)妥有序推進募集資金投放，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。同時，加強風險控制和貸后管理，做好資金用途監(jiān)控，助力房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，進一步發(fā)揮金融債券對推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的積極作用。

此后，興業(yè)銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行均表態(tài)，將發(fā)行房地產(chǎn)項目并購主題債券，涉及金額200億。比如興業(yè)銀行表示，根據(jù)市場需求和業(yè)務(wù)發(fā)展需要，計劃發(fā)行不低于100億房地產(chǎn)并購主題債券。

興業(yè)銀行表示，近期已陸續(xù)接洽多家市場優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，實地調(diào)研其并購重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目的原則、標準、流程及配套政策，通過并購貸款、并購票據(jù)、并購基金、并購財務(wù)顧問等“融資+融智”產(chǎn)品組合拳，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目。本期主題金融債券的發(fā)行將進一步充實銀行資金來源，提升服務(wù)實體經(jīng)濟能力。

“預計后續(xù)在政策支持下，銀行將對原本屬于中高風險房企的、體量較大的、區(qū)位優(yōu)勢較好的項目進行并購，并提供更多信貸支持?！泵舷榫攴Q。

業(yè)內(nèi)人士提醒做好風險識別

2021年12月以來，監(jiān)管層鼓勵優(yōu)質(zhì)房企并購出險房企優(yōu)質(zhì)項目，并購債應勢而生。在前述通知中，央行指出，對兼并收購出險和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)項目的并購貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

市場也關(guān)注房地產(chǎn)并購債的效果。對此，天風證券首席固收分析師孫彬彬表示，并購債對房企及房地產(chǎn)市場有一定的正面作用。

對收購方來說，目前拿地成本較高，資金端較緊張，并購債能夠以無抵押信用債并購優(yōu)質(zhì)項目且不占用償債資金，突破“借新還舊”的限制，性價比較高；對被收購方來說，推動項目去化，確保項目順利竣工交付，實現(xiàn)資金回籠；對房地產(chǎn)市場來說，有利于盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，促進市場化出清，緩解流動性壓力。

“并購債只是一種金融工具，現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)不是缺金融工具，缺的是緩和，這需要產(chǎn)業(yè)鏈、上下游、各部門和金融市場的配合?！睂O彬彬指出。

華泰證券研究所副所長張繼強表示，資質(zhì)較優(yōu)、原先就有國企參與合聯(lián)營、股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰的民企項目，可能成為并購標的。

張繼強續(xù)稱，政策落實需要銀行有額度+房企有意愿+監(jiān)管有支持，而落實的難點，一是優(yōu)質(zhì)收并購項目不足；二是出險企業(yè)盡調(diào)難度較大，國企需要兼顧收益和社會責任，如何商定對價是關(guān)鍵；三是信息披露尺度難把握；四是配套政策還需跟上。

業(yè)內(nèi)人士認為，銀行及國企房地產(chǎn)企業(yè)在開展相關(guān)業(yè)務(wù)時，需要做好系統(tǒng)風險識別，穩(wěn)中求進。前述通知也提出，銀行業(yè)金融機構(gòu)要按照穿透原則評估項目合規(guī)性，嚴格遵守房地產(chǎn)開發(fā)貸款監(jiān)管要求，加強并購貸款風險控制和貸后管理，做好資金用途監(jiān)管。

（作者：楊志錦 編輯：曾芳）