上海開啟六批次集中供房后，市場搶購熱情下降，入圍分數(shù)線普遍下滑，購房者也開始重新審慎著當下市場上的項目。

1月13日，光語著之后，上海集中供房時期出現(xiàn)了第二個無人認購的新盤。

“撞名”恒大

當天下午，上海恒大小區(qū)官方微信發(fā)布公告稱，小區(qū)新房于2021年12月28日至2022年1月3日期間登記認購，并計劃于1月24日開盤銷售。現(xiàn)因認購登記期間項目無意向認購客戶登記認購，經(jīng)上海市浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會同意，恒大小區(qū)將不再采取隨機搖號排序方式確定選購房屋順序的方式開盤銷售。

這也意味著，在長達7天半的認購期內(nèi)，恒大小區(qū)的新房獲得零客戶出資認購。

據(jù)悉，恒大小區(qū)是上海第六批次供應的新盤，位于浦東世博板塊，中環(huán)線內(nèi)，周邊有6號線、13號線換乘站東明路站，交通便捷。

本次其推出少量的24套房源，取證均價6.8萬元/㎡，均為現(xiàn)房銷售，并已于2021年8月3日取得這批房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書。

其實，以目前房地產(chǎn)市場爆雷不斷、期房爛尾現(xiàn)象持續(xù)爆出的情況，現(xiàn)房銷售眼見即所得，也可購入后及時入住，極大地減少了資金成本，很大程度上是購房者的首要選擇。

而這個區(qū)位、交通尚佳，中環(huán)不足7萬的單價疊加現(xiàn)房銷售的新房卻未能獲得購房者青睞，背后實則隱情重重。

“恒大小區(qū)是中國恒大的樓盤嗎？”

2021年12月，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)掛出第六批近期集中入市的新盤時，不少購房者提出了這一疑問。

當前中國恒大面臨的債務危機有目共睹，購房者多會有選擇性的避開這些“高危”企業(yè)，甚至有個別城市中介被要求，為避免風險，不得推廣中國恒大的樓盤。

這也導致了中國恒大2021年下半年的銷售幾乎停擺，甚至出現(xiàn)開“倒車”的情況。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年，中國恒大前9個月、前10個月、前11個月、前12個月的累計銷售額分別為4439.5億元、4428億元、4421億元以及4400.3億元，銷售業(yè)績逐步下滑。

但事實上，此次推盤的恒大小區(qū)與中國恒大毫無關(guān)系，其備案名為恒大小區(qū)，推廣名其實是川新小區(qū)，為浦東老建材市場恒大建材市場的老板打造開發(fā)，但“同名”的巧合著實勸退了不少購房者，這也是其最終無人認購的一個重要原因。

硬傷勸退

當然，恒大小區(qū)自身產(chǎn)品存在的問題也不容忽視。

此次，恒大小區(qū)雖然作為新房認購開盤，但其實是一個“90后”。

據(jù)悉，該小區(qū)竣工時間為1995年，以59-73平方米的兩房為主，此前早已完成銷售，近期供應的24套房源原本是作為商鋪使用，此次做住宅銷售，故需重新認購開盤。市場上也有消息稱，是由于恒大建材市場的老板遭遇一些資金問題，所以才將這批放置二十多年的房源出售。

認購前期，還有不少購房者認為，恒大小區(qū)的情況與不久前上海浦城小區(qū)93套“老破小”出售一事頗為相似，同樣為老小區(qū)突然放出一批“新房源”，而后者最終因存在抵押未能成交的結(jié)局也給恒大小區(qū)帶來了一些負面影響。

畢竟對于購房者而言，一旦后期無法成交，前期的資金投入、被延誤的買房時機都是其需要考慮的成本。

根據(jù)一房一價表信息，恒大小區(qū)均價68000元/㎡，戶型有47㎡的一房和86㎡-87㎡的兩房，總價在365萬-596萬元間，認購金108萬元，凍結(jié)資金首套需82萬元(合計190萬元)，二套需272萬元(合計380萬元)。

由于原本做為商鋪使用，這24套房源全部位于一樓，采光問題和防潮問題嚴重，層高均在4米-5米左右，較正常的住宅高出不少，有購房者稱“可打造成復式LOFT戶型”，且房源均帶有院子，面積在10㎡-15㎡不等，院子大門朝向云臺路，可以不用穿過小區(qū)之間從外部獨門獨戶進入。

綜合來看，6.8萬元/㎡的單價也并不具備優(yōu)勢，相比同小區(qū)二手房1月的掛牌均價5.88萬元/㎡高出了近1萬元，且本身一樓房源如作為二手房出售，單價也要比掛牌均價更低出一籌。

在安居客二手房網(wǎng)站上，恒大小區(qū)一套65㎡兩室一廳一樓帶花園的房源，掛牌價近340萬元，折合單價5.2萬元/平方米，與此次均價相差約1.6萬元/平方米。即便算上二手房交易的高昂稅費，這個差距仍然不小。

此外，上海第六批次共批出57張預售證、17487套新房，這在一定程度上也分散了購房者的選擇。根據(jù)目前上海新盤普遍規(guī)定，同一時期購房者僅可認購一個新盤，如何更好的選擇標的、資金調(diào)配也是他們關(guān)注的重點。

有統(tǒng)計顯示，截至目前，第六批次已有21個項目確認觸發(fā)積分制，目前最高分為中糧瑞虹海景壹號，入圍分數(shù)線96.08分。其中，單價同樣在7萬元左右的浦東唐鎮(zhèn)板塊的華僑城純水岸入圍分數(shù)達69.11分，閔行顓橋板塊的顓橋紫薇花園入圍分數(shù)為57.37分。

（文章來源：國際金融報）