觀點(diǎn)網(wǎng)在房地產(chǎn)政策不斷修正、行業(yè)浪潮不斷翻涌的當(dāng)下，房企們將回血與重構(gòu)擺上臺(tái)面，市場(chǎng)活力還待釋放。

在這樣的環(huán)境下，4月18日晚間，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司公布了年度成績(jī)單。

觀點(diǎn)新媒體閱讀公告得知，2021年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2850.24億元，同比增長(zhǎng)17.19%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)371.89億元，同比下降7.14%；歸母凈利潤(rùn)273.88億元，同比下降5.39%。

對(duì)此，保利發(fā)展表示，該下降主要受地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率下降影響。

有關(guān)毛利率，2021年保利發(fā)展毛利率為26.80%，同比下降5.79個(gè)百分點(diǎn)，與行業(yè)利潤(rùn)率下行趨勢(shì)一致，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為27.13%，較上一年減少6.35個(gè)百分點(diǎn)；未來(lái)隨著高地價(jià)項(xiàng)目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)或仍將承壓；凈利率為13.05%，同比下降3.42個(gè)百分點(diǎn)。

此外值得注意的是，于報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展發(fā)行公司債86.9億元、中期票據(jù)100億元，公司有息負(fù)債規(guī)模為3382億元；截至報(bào)告期末，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比指標(biāo)依舊符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)績(jī)表現(xiàn)

年報(bào)中，保利發(fā)展表明2022年計(jì)劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3650億元，計(jì)劃新開(kāi)工面積4010萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工面積4231萬(wàn)平方米。

而于過(guò)去的2021年，保利發(fā)展則實(shí)現(xiàn)簽約金額5349.29億元，同比增長(zhǎng)6.38%；實(shí)現(xiàn)簽約面積3333.02萬(wàn)平方米，同比下降2.23%。全年拓展項(xiàng)目145個(gè)，新增容積率面積2722萬(wàn)平方米，拓展金額1857億元，分別同比下降15%和21%；拓展樓面地價(jià)為6821元/平方米，同比下降8%。

以主營(yíng)業(yè)務(wù)地區(qū)來(lái)看，華南片區(qū)、中部片區(qū)、華北片區(qū)、西部片區(qū)、東北片區(qū)及海外片區(qū)整體毛利率均有下降，也就是說(shuō)，除了華東片區(qū)微增0.93個(gè)百分點(diǎn)外，剩下占保利發(fā)展?fàn)I業(yè)收入總額或營(yíng)業(yè)利潤(rùn)總額10%以上的地區(qū)毛利率均呈下滑趨勢(shì)。

從成本分析來(lái)看，2021年保利發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)土地成本占總成本比例為40.13%，較上年同期變動(dòng)比例為28.59%；開(kāi)發(fā)建設(shè)及其他成本占總成本比例為51%，較上年同期變動(dòng)比例為24.33%，而成本上升的主要原因還是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模擴(kuò)大，相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本及產(chǎn)業(yè)成本的增加而致。

“區(qū)域方面將繼續(xù)聚焦于中心城市及重點(diǎn)城市群?！北＠l(fā)展曾于2019年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，如今，貫穿中心城市及城市群的目標(biāo)則得到了具像化的體現(xiàn)。

于商業(yè)方面，保利商業(yè)擴(kuò)展業(yè)務(wù)規(guī)模，截至2021年末，開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心35個(gè)，在營(yíng)及籌建項(xiàng)目多分布于核心城市，例如廣州、上海、武漢等；開(kāi)業(yè)面積247.5萬(wàn)平方米。

保利酒管截至報(bào)告期末已開(kāi)業(yè)酒店、會(huì)議中心20個(gè)，客房數(shù)近5000間。

租賃租房市場(chǎng)布局方面，2021年保利發(fā)展在營(yíng)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目共計(jì)43個(gè)，主要分布于上海、廣州、杭州、成都等核心城市。

截至報(bào)告期末，保利物業(yè)在管面積4.65億平方米，合同面積6.56億平方米，合同管理項(xiàng)目2428個(gè)；全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入107.8億元，同比增長(zhǎng)34.2%。

于年報(bào)中，保利發(fā)展也坦言了對(duì)“核心城市”的偏愛(ài)，聚焦于核心城市及城市群，深耕國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，以商品住宅開(kāi)發(fā)為主，適度發(fā)展持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，堅(jiān)持“核心城市+城市群”深耕戰(zhàn)略，重點(diǎn)補(bǔ)倉(cāng)銷售貢獻(xiàn)高的優(yōu)質(zhì)區(qū)域。

據(jù)悉，2021年保利發(fā)展新增資源中珠三角、長(zhǎng)三角拓展金額占比合計(jì)為54%，較去年提升7個(gè)百分點(diǎn)。

債務(wù)結(jié)構(gòu)

負(fù)債方面，報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展成功發(fā)行公司債86.9億元、中期票據(jù)100億元，其有息負(fù)債規(guī)模為3382億元，而一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為80.77億元，長(zhǎng)期借款135.83億元，應(yīng)付債券321.02億元。

經(jīng)觀點(diǎn)新媒體計(jì)算，以上三項(xiàng)占有息負(fù)債總額比例分別為2.38%、4.02%、9.49%，對(duì)比截至2021年9月30日的占比來(lái)看，目前保利發(fā)展債務(wù)結(jié)構(gòu)較為合理穩(wěn)定。

此外，保利發(fā)展2021年度綜合融資成本約4.46%，較2020年末下降31個(gè)基點(diǎn)。在觀點(diǎn)指數(shù)近期所發(fā)布的上市房企融資能力報(bào)告中，保利發(fā)展成為擁有“逆流而上”融資能力的房企之一，而優(yōu)勢(shì)就在于融資渠道暢通，形成滾動(dòng)的現(xiàn)金流，從2021年5月份開(kāi)始逆周期擴(kuò)張。

有關(guān)現(xiàn)金流方面，2021年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)回籠金額5020億元，回籠率為93.8%。據(jù)了解，目前已連續(xù)4年保持經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為正。

另從2021年保利發(fā)展融資成本4.46%來(lái)看，自2018年起，綜合融資成本持續(xù)維持在5%以下，在觀點(diǎn)指數(shù)樣本池中居于前15%。

由數(shù)據(jù)可見(jiàn)，隨著市場(chǎng)回歸合理性居住需求，保利發(fā)展更需要把握當(dāng)下的確定性。而作為綠檔企業(yè)，保利發(fā)展也在年報(bào)中表示，將繼續(xù)拓展融資渠道，搶抓低成本資源，以保持企業(yè)的靈活性與精細(xì)度，實(shí)現(xiàn)集群共進(jìn)。