地產(chǎn)財富會

樓市已經(jīng)進入到新區(qū)間，

伴隨供需端結(jié)構(gòu)性變化，

市場分化加劇，

區(qū)域性的小氣候在未來會是常態(tài)，

想要讀懂市場并做出正確決策越來越難。

2022-04-18

最近的北京樓市又讓人看不懂了。

3月底的一天早上，海淀區(qū)紫竹院路29號北京香格里拉酒店，早早集結(jié)了一大批人，大家的目的很簡單——

搶東城區(qū)的一套房子。

一天后，這個項目首批391套房源全部售罄，原本預計進行4天的選房僅僅不到兩天便結(jié)束了，5771個號尚未進行至2101。

還有比這更夸張的。

4月初海淀區(qū)某項目不到6小時全部售罄，超14000戶家庭申購143套房源。

差不多就是100人搶一套房。

在傳統(tǒng)意義上的3月小陽春“爽約”時，北京樓市的這一波亂入式操作，著實讓人有些發(fā)懵。

小陽春“爽約”

“改善潮”登場

今天，國家統(tǒng)計局公布了一季度樓市數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)顯示：2022年一季度全國商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額29655億元，下降22.7%；其中，住宅銷售額下降25.6%。

各大城市小陽春幾乎紛紛“爽約”。

北京也不例外，我們不妨來來看看樓市的“晴雨表”二手房市場。

通常來講，3月份是北京二手房網(wǎng)簽一年的高點。

排除2020年受疫情影響，過去的5年有4年北京的網(wǎng)簽量最高月份都出現(xiàn)在3月。

但今年3月，北京二手房網(wǎng)簽量只有1.57萬套，而去年3月，網(wǎng)簽量是2.2萬套，今年下滑明顯。

數(shù)據(jù)及圖片來源：中指研究院

這個數(shù)字會不會再次成為年內(nèi)高點，不好說。

但至少意味著，2022年北京樓市的小陽春是趨冷的。

其實，從市場和一些熱賣項目的特征和共性來看，在大的氣候形勢下，盡管北京樓市小陽春不再，但局部的小氣候和一些非典型案例還是有的。

可以看到，在整體市場下行的區(qū)間中，高端改善項目卻出現(xiàn)了逆市成交火熱的現(xiàn)象，這背后實際上釋放了一個重要的新趨勢、新信號——即高階人群的改善性需求越來越迫切。

北京樓市已經(jīng)進入高端改善時代。

為什么這么說？

因為現(xiàn)在來看，這個拐點和趨勢非常明顯。

首先，從市場供應結(jié)構(gòu)來看，2022年市場上可以買的房源基本都是120平米以上。供應主力面積段也由70~90㎡變成110~140 ㎡。其中70~90㎡供應比重由2020年的50.1%明顯減少至今年的24.4%，減少25.7個百分點。

同時，2021年北京單套房平均價格達到670萬，而且這個價格可能在今年還會被刷新。

此外，市場告別限競房+共有產(chǎn)權(quán)大幅度減少。2021年全年北京共有產(chǎn)權(quán)房供應量僅為6201套，同比驟減66.2%，僅占新房商品住宅供應比重的10.3%；同時，隨著新增供應幾乎為0 ，限競房時代也走向終結(jié)。

值得一提的是，開篇提到的兩個案例所涉及的項目均為高端改善樓盤，均價8.5萬- 9萬元/平方米。

所以，市場上一些結(jié)構(gòu)性的變化和出現(xiàn)的這波“改善潮”，確確實實說明北京樓市已經(jīng)進入到高端改善的新區(qū)間。

特殊窗口期

怎樣的投資邏輯確定性更大？

事出反常必有妖。

100人搶一套房所展現(xiàn)出的“豪宅化”小陽春背后，其實我們需要弄清楚兩個問題：

一是，為什么大家都在買入改善性住宅？

二是，大家又究竟在買入怎樣的改善性住宅？

先看第一個問題。大家都在抓住特殊窗口期，積極買入改善性住宅，這其實是由整個市場的大環(huán)境決定的。

核心原因主要有以下幾點——

01

第一，全球性貨幣寬松和通脹壓力下，大家資產(chǎn)保值增值的需要，房產(chǎn)仍舊是抗通脹、抗風險的“硬通貨”，尤其是一線城市核心區(qū)域的房產(chǎn)，包括前兩天央行的降準，釋放流動性等等，其實都是值得置業(yè)者去揣摩的；

02

第二，居住痛點的顯現(xiàn)及品質(zhì)改善的需要，后疫情時代，很多居家痛點的出現(xiàn)讓人們亟待置換一套好房子；

03

第三；樓市政策寬松，僅一季度，就有60余城發(fā)布超百次樓市“松綁”政策，疊加利率下行等因素，顯著降低了購房門檻和成本，以往的剛需很多都能踮一踮腳尖夠到改善性的產(chǎn)品，一步到位選擇改善性產(chǎn)品的收益也更大。

我們再看第二個問題。

現(xiàn)階段，北京購房者究竟都在買入怎樣的改善性住宅呢？

其實，可以從這兩天北京市場出現(xiàn)的一個網(wǎng)紅高端樓盤金茂長安悅說起。

這個項目前兩天開的盤，不出意料——首開后北地塊就售罄了。可謂是“豪宅化”小陽春的標志性案例。

首先，金茂長安悅的區(qū)位優(yōu)勢是非常明顯的。項目位于西長安街新首鋼商務區(qū)板塊，而這個板塊是與CBD商圈、通州城市副中心一起，同屬于政府重點打造的城市級商業(yè)中心，是城市投資的重點方向。尤其是剛過去不久的冬奧會，讓人們再一次見證了新首鋼的價值，并推動整個區(qū)域進入到奧運紅利期。

區(qū)位示意圖

新首鋼商務區(qū)南區(qū)定義為綜合商務辦公區(qū)，匯聚當下現(xiàn)代金融、5G新基建、數(shù)字智能、文化創(chuàng)造等多個國家重點發(fā)展的“未來產(chǎn)業(yè)”，聚集了北汽、京東、百度、愛奇藝、小米、美團等世界五百強企業(yè)，目前已經(jīng)有超百家高精企業(yè)入駐，入駐率高達97%。

現(xiàn)在這里已經(jīng)成為北京高凈值人群爭相入駐的一個板塊，因為整個板塊已經(jīng)發(fā)展到非常成熟的地步了。

比如在商業(yè)上，匯集北京長安天街，北京第三座大悅城(000031)—京西大悅城、喜隆多國際高端購物中心、北京首家山姆會員店、以及超級新型城市綜合體六工匯等城市級優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源。

在環(huán)境上，金茂長安悅東南側(cè)的北京冬奧公園，直線距離只有約3.6公里，這里整合了蓮石湖公園、永定河休閑森林公園等現(xiàn)有公園，約1142公頃，相當于2個奧林匹克森林公園，是首座京西最大的“城市森林休閑公園”。

因此，可以看到人們買入改善性住宅的第一個邏輯是——地段、地段，還是地段。核心城市的核心地段，怎么強調(diào)都不過時。

地段是一方面，金茂長安悅的產(chǎn)品力其實更值得深究一番。

近年來，產(chǎn)品的年輕化也成為一個趨勢。

都知道金茂十分擅長做豪宅，對改善需求的研究非常透徹，這也為其推動產(chǎn)品年輕化打下了一個基礎。

以金茂長安悅03地塊的“悅+組團”產(chǎn)品為例，這是專門為改善家庭打造的高品質(zhì)住區(qū)，沒有任何政府保障配建用房，是金茂長安悅項目唯一一個純商品房獨立住區(qū)，所以能夠很好地保證居住的純粹性。

此外，“悅+組團”在很多細節(jié)方面都做了升級和完善。

比如在立面細節(jié)上，采用豎向上呈“三段式”劃分，材質(zhì)上采用門頭、首二層局部石材，搭配金屬線腳材質(zhì)，高端簡潔典雅，整個建筑的品質(zhì)品味非常對高端改善一族，尤其是年輕人的胃口。

JINMAO

項目效果圖More

為了采光與觀景最大化，項目的南向立面約達到了0.45的超大窗墻比，將室內(nèi)空間進行最大限度地進行視覺延展。

“悅+組團”還基于年輕家庭的全齡社交空間需求，打造了一個“沉浸感”十足的悅+園林空間，整體呈現(xiàn)“1個中心，5個功能組團，多個功能空間”的內(nèi)聚型空間布局，包括會客空間、兒童活動空間、社交型健身空間、森系冥想空間等等，金茂都考慮到了。

項目園林效果圖

當然，金茂的科技住宅的實力在這個項目身上再一次得到了體現(xiàn)。

12大綠金系統(tǒng)科技示意圖

“悅+組團”整合運用12大綠金科技系統(tǒng)，不僅配置了24小時置換新風系統(tǒng)以及抗霾PM2.5過濾系統(tǒng)，還匹配了循環(huán)地源熱泵系統(tǒng)、毛細管網(wǎng)輻射系統(tǒng) 、高性能保溫隔熱系統(tǒng)、抗干擾隔音降噪系統(tǒng) ，進而構(gòu)建出舒溫、舒濕、舒氧、舒凈、舒靜的“五舒”健康居住空間，大大提高了居住的舒適性和品質(zhì)感。

JINMAO

項目樣板間實景圖More

除了地段和產(chǎn)品力，超高的性價比是金茂長安悅致勝市場的第三個核心原因。

作為北京新熱門板塊，新首鋼商務區(qū)板塊吸引了大量開發(fā)商進駐。從2019年至2021年，新首鋼板塊共成交13宗土地，華潤、中海、電建、龍湖、金地等多家頭部品牌房企紛紛進駐，某項目單價接近8萬+。

在2022年首次土拍中，新成交的石景山蘋果園劉娘府板塊，政府限定指導價更是達到了9.15萬/㎡。

但是，雖然同屬于新首鋼商務區(qū)，但相比石景山區(qū)域7萬+，甚至9萬+的新房單價，金茂長安悅所處的僅一河之隔的 “四道橋”板塊可以說是價格洼地和價值高地。

這里，僅以5萬+的新房單價，就可以共享石景山區(qū)域交通及生活配套。

歸根結(jié)底，從各方面來說，金茂長安悅表現(xiàn)了一個均好性產(chǎn)品的應有特質(zhì)，讓北京改善性住宅市場有了教科書式的作品。

值得注意的是，隨著改善性住宅需求的增加，這類產(chǎn)品將越來越稀缺。

所以，對于購房人而言，窗口期很短，看清趨勢很重要，決策更重要，尤其是在大家不約而同幾乎同一時間，都在買入同一個類型的產(chǎn)品時，就更值得注意了。

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