新京報(bào)訊（記者 張曉蘭）3月29日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的“2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500”等測評(píng)榜單揭曉。其中，《2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測評(píng)研究報(bào)告》（以下簡稱“報(bào)告”）指出，短期內(nèi)大部分企業(yè)的償債壓力難言改善，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯改變，企業(yè)需要改變路徑依賴，真正回歸產(chǎn)品時(shí)代。

萬科、中海、保利排前三

根據(jù)測評(píng)研究報(bào)告，“2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500”排名前三位由萬科、中海、保利占據(jù)。其中，萬科蟬聯(lián)第一，中海、保利分別名列第二、三位，碧桂園、招商蛇口(001979)、華潤置地、龍湖集團(tuán)、融創(chuàng)中國、金地集團(tuán)(600383)、新城控股(601155)分別名列第四位至第十位。

與2021年相比，上述榜單變動(dòng)率明顯變大。其中，TOP10變動(dòng)率為20%，TOP50變動(dòng)率為26%。產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)秀、財(cái)務(wù)成本控制良好的房企排名提升明顯。規(guī)模巨大、流動(dòng)性出現(xiàn)問題的房企則排名下降較多。

值得一提的是，2021年全年房地產(chǎn)政策先緊后松，房企融資呈現(xiàn)供需端持續(xù)收緊的態(tài)勢。具體到頭部房企，2021年TOP50房企融資總額為1.054萬億元，較2020年下降2.34%。分季度來看，2021年第一季度融資額度最高，約有3258億元；第二季度融資額較第一季度下降了8.76%。2021年下半年，受部分企業(yè)債務(wù)違約事件影響，融資額繼續(xù)下降，尤其是第四季度，僅有1713億元，約為第一季度融資額的五成。

同時(shí)，從TOP500房企“三道紅線”達(dá)標(biāo)率來看，2021年三季度剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)標(biāo)率略有上升，而凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比達(dá)標(biāo)率稍有下降。近兩年，房企整體償債規(guī)模仍處在高位，償債缺口對(duì)房企短期資金池深度具有不小的考驗(yàn)，從海外債到期余額來看，未來三年房企仍然面臨較大的還債壓力。

分化格局繼續(xù)加劇

測評(píng)研究報(bào)告顯示，2021年我國房地產(chǎn)市場逐步告別“白銀時(shí)代”。政策延續(xù)“房住不炒”基調(diào)，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段。同時(shí)，在行業(yè)規(guī)模基本見頂，房企利潤空間有限，周轉(zhuǎn)情況提升緩慢的情況下，房企內(nèi)部分化加劇。

面對(duì)前所未有的行業(yè)調(diào)控，許多房企通過戰(zhàn)略收縮、調(diào)整組織架構(gòu)、降本增效來控制成本。為了應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流壓力，房企紛紛采取多種方式進(jìn)行補(bǔ)救，以加強(qiáng)市場對(duì)自身的信心。

2021年是房地產(chǎn)行業(yè)具有歷史意義的轉(zhuǎn)折年份，過去的生存方式已越來越無法適應(yīng)當(dāng)下的發(fā)展節(jié)奏，行業(yè)急需改變。測評(píng)研究報(bào)告指出，房地產(chǎn)行業(yè)已不再處于僅僅依靠提高市場規(guī)模、依賴房價(jià)上漲就能實(shí)現(xiàn)利潤增長的時(shí)代了。在存量時(shí)代，快速賺大錢的機(jī)會(huì)越來越少，持續(xù)、精細(xì)化經(jīng)營漸成主流。在主業(yè)方面，房企需要回歸產(chǎn)品本身，精耕細(xì)作、持續(xù)打磨，尋找新的營銷路徑，在控制風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)兼顧民生保障。在第二曲線上，未來房企需要理性選擇賽道，開辟新的利潤增長點(diǎn)。

新京報(bào)記者 張曉蘭

編輯 武新 校對(duì) 王心