如果脫離了城市談房地產上漲還是下跌，其實是非常不負責任的。因為當前房地產全國市場分化現象非常明顯，這是大家都有目共睹的。在房子是用來住的不是用來炒的這個定位下，全國樓市整體呈現平穩態勢，也意味著各地漲跌互現。

這就給我們的購房者增加了難度，所以該不該買房絕對不能憑空而論，因城而異，因人而異，只有在具體的城市具體的人，才能有針對性地去判斷該不該買房。

相信很多人都非常清楚也經常聽到一句話，千萬不要去三四線城市買房，我也經常說很多三四線城市的確難見未來，原因很簡單，有的地方根本就沒有人進來了，更沒有什么像樣的資源和產業支撐，即便是自住，也離不開對投資預期的判斷，這樣來說潛力不大。

但我們可不能說，這些地方的房子真的就不能買了。畢竟大家需求不同，有人就是世代生活在這里，也不會去其他地方，不管投資價值如何，自住是必須的，你不讓他買怎么著？只能說，盡量選擇一些品牌好的開發商，好的核心地段就是了。

再說三四線城市里邊也是分化的，不是所有小城市都不值得買(300785)，這個更加考驗購房者的判斷力。我們有時候也能從一個城市的舉動來感受這里的市場狀況。

2022年以來，全國各地頻出“穩樓市”的政策，市場開始呈現企穩的信號。據不完全統計統計，今年各地房地產調控近80次，其中，對樓市釋放利好政策的就達近40次。但從城市級別看，基本上是三四線城市，少數二線城市。

給我們的啟發是什么？一般來說，城市級別越低，或者說市場情況表現不佳越有釋放穩樓市政策的沖動，購房者也越要有意識去客觀看待這些城市的未來。

2月16日，國海證券(000750)研究所聯席所長夏磊表示，三四線城市房地產市場分化在加大。比如，處在發達一些的城市群的此類三四線城市人口仍有流入，不在城市群或者都市圈中西部或東北區域，大多數人口則持續流出，需求也大幅萎縮。

這似乎與我們以前講到的一二線城市和三四線城市之間的區別并不矛盾，也都是以人口凈流入為參考標準的。房地產長期看人口，這些年人口流入的大方向為一二線城市，強三線城市基本保持平衡，但四線及以下城市可能在持續凈流入，這也構成房地產未來格局的重要因素。

所以，我們也不能一概而論，說三四線城市的房子堅決不能買，因為東西有差，即使東部，有經濟實力和沒經濟實力，人口流入和人口流出的城市對房地產的影響結局也是大不一樣的。但整體來看，市場比較好的三四線城市基本上位于長三角、珠三角城市群。

在《最新十大人口凈流入城市》中，這些城市全在三大城市群。人口流向決定了房地產發展方向，也有大城市在進行人口疏解，隨著一體化的推進，外溢人口不可能都回老家，而大部分會選擇周邊城市，人口流向也在改變著房地產的市場格局。未來房地產的機會一定在大城市周邊的城市，即與大城市形成的城市群。

倒不是說有些城市群房價大幅下跌就失去了價值，恰恰是這些城市在過去因為種種利好提前透支太多，目前是市場的正常調整。而未來將從粗放式發展向高質量發展轉變，變得更加宜居。

哪些城市的房子還能買呢？經濟學家李迅雷就曾表示，未來房價下降城市的個數一定會超過上漲城市的個數，即二八現象將逐漸呈現出來。

甭管上漲還是下跌，其實都是穩樓市的需要，市場難有大幅波動，這是底線。對于一線城市，不要計較房價的一時漲跌，基本上買來問題不大。一些新一線城市或熱點的二線城市，甚至未來潛力要大過一線城市。對于很多三四線城市，大概率會萎縮，房子賣不掉，租也沒人租。

還有一部分三四線城市由于有人口凈流入和產業資源支撐，未來還是有很大的機會。

這些城市還有剛需和改善購房者的支撐。畢竟無論投資與否，住是剛需，是本能，只要不打算離開故土，那么就得有房。所以，當地居民的自住需求當然也包括改善和婚房需求，可以支撐一些；此外，無論多少，總有一些外地在當地工作的，也有買房的需求；返鄉置業的需求有一些，這兩年受到很大影響，但大趨勢難以改變，所以只會暫緩，需求客觀上難以改變；當地農民進城買房需求，包括結婚需要在城里買房等。

總之，大部分三四線城市不好過，下跌城市會增加，少數的因為有人口流入尚說得過去，尤其是一些居于城市群的城市或許還有機會，該不該買房，還是要看自己的需求和城市的發展空間。不是不能買，而是三四線城市更需慎重，更需專業。

免費獲取房地產市場分析報告最快通道：掃描以下二維碼入群

本文首發于微信公眾號：光宇吐樓市。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。