近日，三亞市住建局發布了一則《關于海棠之星項目有關情況的通告》（以下簡稱《通告》），稱該項目屬于“重大交易風險項目”。

《通告》顯示，因開發企業三亞巨源旅業開發有限公司（以下簡稱巨源旅開）牽涉金融借款糾紛，其開發建設的海棠之星（又稱海棠華著）項目未網簽房源及相應分攤的土地已被法院等機構查封。

《每日經濟新聞》記者發現，上述開發企業巨源旅開隸屬于實地地產集團有限公司，身陷多起票據追索權、票據付款請求權糾紛，本次查封也與信托公司有關。此外，海棠之星項目原本承諾2021年9月30日的一批次交付也一再延期，同時還存在違法建設行為。

千萬級豪宅被查封

《通告》稱，本次查封海棠之星的是蘭州市中級人民法院。目前三亞市住建局已經向開發企業下發《關于暫停預售商品房的通知》，責令其在法院解除查封前，不得銷售該項目房源。并提醒購房人，購買海棠之星項目房源存在重大交易風險。

廣東合邦律師事務所楊登基在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，政府有關部門對此類已查封商品房進行監控，特別對已查封但又在銷售的房源或樓盤進行重點查處，增加開發商的違法成本，可從源頭有效減少此類糾紛的發生。對于被查封房屋，政府有關部門應當及時公告，避免不知情購房者繼續掉入陷阱。

記者從裁判文書網獲悉了一份訴財產保全審查非訴保全審查裁定書，出具法院就是蘭州市中級人民法院。

（2021）甘01財保105號裁定書顯示，申請人光大興隴信托有限責任公司于2021年11月22日向蘭州市中級人民法院申請訴前財產保全，請求依法查封凍結被申請人巨源旅開、實地地產集團有限公司、張量在其開戶銀行內的款項約8.64億元。

若查封銀行賬戶資金不足，請求依法查封凍結被申請人巨源旅開名下位于三亞市海棠灣鎮海棠灣旅游區三亞海棠之星項目第三期、第四期在建工程及其占用范圍內分攤的土地及地上房屋。蘭州市中級人民法院經審查認為，光大興隴信托有限責任公司的訴前保全申請符合法律規定。

張量是實地地產的創始人、實控人，亦是富力地產聯席董事長兼總裁張力之子。

可見，蘭州市中級人民法院查封的正是海棠之星項目第三期、第四期。記者在海南省商品房預售查詢系統發現，海棠之星項目第三期、第四期已分別于2018年11月、2020年1月取得預售許可證。

據三亞海棠之星項目三期預售證——三房預許字【2018】41號，房屋用途為商業，屬產權式酒店，為底層獨棟酒店，房屋地上建筑層數為1層，批準預售建筑面積15030.6平方米，套數169套。

項目預售許可證 來源：鏈家

而海棠之星項目四期僅有5戶，建筑面積為887.35平方米。海棠之星三期仍在銷售中，該項目位于三亞旅游熱門區域之一的海棠灣，海棠灣同時也是豪宅、度假別墅等項目聚集地。

其項目公眾號在3月22日的推文顯示，項目還有18套建面約177-600平方米一線臨海院墅在售，也有產權式酒店，預售證號就是三房預許字[2018]41號。

每經AI品房小程序顯示，海棠華著估值參考價為138195元/平方米。

鏈家也顯示，海棠華著目前的均價在2500萬-3800萬元一套，房源用途為別墅。

開發企業深陷困境

一直以來，因為開發企業出現法律糾紛，導致項目樓盤房源被司法查封的事件時有發生，絕大多數都是由于資金問題。

楊登基提醒購房者，開發商對于涉案房屋是否存在查封、涉案房屋產權過戶時間、是否具有預售許可證、購房款被打入非監管賬戶等問題閃爍其詞時，購房者應保持警惕并到相關政府部門查詢涉案房屋權屬情況。

“如購買到的涉案房屋因開發商拖欠第三人債務而被法院查封，購房者應及時提出異議或執行異議，起訴開發商要求協助辦理過戶等手段來維護自身合法權益。”

事實上，從去年5月開始，就有市場消息稱，實地地產兩家子公司于去年4-8月簽發的部分相關融資性票據已出現拒付。隨后，實地地產在官網發布聲明稱，截至2021年5月7日，涉及未兌付商票款為5700萬元，對于其中70%應付款項，實地地產承諾積極兌付。

而啟信寶數據顯示，巨源旅開目前也身陷多起票據追索權、票據付款請求權糾紛案件。

涉及違建

今年以來，在領導留言板上，有多位稱是海棠之星三期等房源業主表示，開發商承諾的合同交房日期是2021年9月30日，但截止到今年3月都沒有交房。

3月4日，三亞市海棠區住建局回應海棠之星延期交房的問題時稱，經其派員協調結果：因房地產行業大勢影響，開發商資金鏈緊張，故施工進度有所延遲，目前未完施工及驗收工作。開發商會聯系延遲交房所涉業主，并協調延遲交房滯留金問題。開發商預計上半年交房半數，年內全部完成交房工作。

此外，去年年底，有人舉報海棠之星的別墅存在違建，“批復面積為86平方米，實際建地面積三四百平方米，地下室幾乎全是違建”。

經三亞市綜合行政執法局海棠分局調查核實，海棠之星（華爾道夫及文化東方酒店），該項目共建設有174棟低層獨棟酒店，其中一期項目的60棟房屋于2020年8月25日經三亞市住房和城鄉建設局驗收通過，其余尚未驗收。

經與三亞市現代服務業產業園管理委員會協調，由三亞市綜合行政執法局海棠分局委托第三方進行測繪，于2021年12月13日已完成測繪，按照《房屋面積測繪報告》，該項目所涉及的60棟房屋原設計建筑面積共5736.36平方米，但房屋測繪實際建筑面積為23594.19平方米，面積相差共17795.13平方米。

三亞市綜合行政執法局海棠分局已于2022年1月4日發函三亞市現代服務業產業園管理委員會就測繪結果對該項目的違法建設部分進行確認并征求規劃意見。按照執法流程，在三亞市現代服務業產業園管理委員會回函后，在其認定的違法建設部分和出具的規劃意見基礎上，對三亞海棠之星（華爾道夫及文華東方酒店）項目一期涉及的60棟低層獨棟酒店的違建部分進行處置。

三亞市綜合行政執法局稱，待規劃管理部門回函后，委托第三方房屋安全鑒定機構對該項目的違法建設部分進行鑒定，按照鑒定結果，對能拆除的堅決拆除；對不能拆除的依法作出“沒收實物或者違法收入”的處罰。

不過截至目前，該項目暫未拆除。