經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 老盈盈 隨著2021年財(cái)報(bào)陸續(xù)發(fā)布，上市銀行曬出了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口。

受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行和個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)暴露償付能力的影響，2021年銀行房地產(chǎn)不良貸款和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)整體有所上升。

不過(guò)，從2021年底開(kāi)始，房地產(chǎn)利好政策開(kāi)始出現(xiàn)，市場(chǎng)信心有所恢復(fù)，房地產(chǎn)融資環(huán)境逐步改善。多位銀行高管判斷，目前房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于風(fēng)險(xiǎn)上升和釋放階段，房地產(chǎn)銷(xiāo)售還沒(méi)有明顯回暖。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，各大銀行依然采取嚴(yán)格的風(fēng)控措施例如強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)源頭管控，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押擔(dān)保、資金監(jiān)管、按銷(xiāo)售進(jìn)度還款等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的風(fēng)控。

房地產(chǎn)不良率整體有所上升

從國(guó)有大行來(lái)看，四大行在房地產(chǎn)行業(yè)的對(duì)公貸款不良余額和不良率均出現(xiàn)雙升。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，工行截至2021年末房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額338.2億元，較上年末增加175.82億元，同比增加108.28%，不良貸款率為4.79%，較上年末增長(zhǎng)2.47個(gè)百分點(diǎn)，不良率增長(zhǎng)在國(guó)有大行中較快。

截至2021年末，建行境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)貸款余額7301億元，較上年增加425.8億元，增幅6.19%，其中不良貸款余額135.36億元，比上年末增加了45.25億元，不良率由1.31%上升至1.85%。

同一時(shí)期內(nèi)，中行房地產(chǎn)對(duì)公貸款6871.86億元，占整體貸款余額4.38%，余額和貸款占比皆較上年有所下降；但房地產(chǎn)不良貸款余額346.94億元，較上年末增47.42億元；不良率5.05%，較上年升0.37個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)行2021年報(bào)顯示，公司類(lèi)貸款中房地產(chǎn)業(yè)不良余額281.72億元，新增139.63億元，其不良率從 2020年的 1.81%上升到3.39%。

相較而言，交行和郵儲(chǔ)銀行，房地產(chǎn)對(duì)公貸款不良余額提升，不良率指標(biāo)“一降一持平”。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年末，交行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額為52.60億元，較2020年末的47.11億元有所提升，但不良貸款率有所降低，由2020年末的1.35%降低至1.25%。郵儲(chǔ)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款在對(duì)公貸款中占比6.16%，提高了1.43個(gè)百分點(diǎn)，不良貸款余額較上年末增加了500萬(wàn)元，不良貸款率0.02%，與2020年末持平。

在已披露業(yè)績(jī)的股份行中，民生銀行(600016)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)公不良率提升較多。截至2021年末，民生銀行對(duì)公房地產(chǎn)不良貸款的余額是95.74億元，較年初增加了65.34億元，不良貸款率為2.66%，較年初上升了1.97個(gè)百分點(diǎn)。

其他股份行方面，截至2021年末，中信銀行(601998)房地產(chǎn)對(duì)公不良率上升至3.63%，較年初上升0.28個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)不良貸款余額103.31億元，較年初增長(zhǎng)7億元。招行2021年房地產(chǎn)不良貸款余額56.55億元，較上年末增加了44.65億元；不良貸款率由2020年的0.3%上升至1.41%，涉及到的違約客戶主要是華夏幸福(600340)和恒大。

平安銀行年報(bào)顯示，截至2021年末，該行房地產(chǎn)業(yè)不良率為0.22%，較2020年末上升0.01個(gè)百分點(diǎn)；興業(yè)銀行(601166)房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率為1.08%，較2020年末上升了0.16個(gè)百分點(diǎn)，目前潛在風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)公房地產(chǎn)項(xiàng)目大約是200億左右，但資產(chǎn)減值已經(jīng)計(jì)提到位；光大銀行(601818)房地產(chǎn)不良貸款余額24.36億元，較上年末增加了8.07億元。

何以應(yīng)對(duì)

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)形勢(shì)，多位銀行高管判斷，目前房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于風(fēng)險(xiǎn)上升和釋放階段，市場(chǎng)銷(xiāo)售預(yù)期的改善還需要一定的時(shí)間。

農(nóng)行副行長(zhǎng)崔勇認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在少數(shù)大型房企，特別是有海外債、信托、理財(cái)?shù)确倾y行渠道融資占比較高、負(fù)債規(guī)模較大的房企。從去年四季度以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)采取多項(xiàng)措施，引導(dǎo)各商業(yè)銀行滿足房地產(chǎn)的合理融資需求。但從短期看，行業(yè)的預(yù)期尚在修復(fù)之中，市場(chǎng)銷(xiāo)售、投資下降趨勢(shì)還未扭轉(zhuǎn)，前期負(fù)債水平較高的房企和困難房企資金鏈緊張的局面尚未有明顯緩解，預(yù)計(jì)這部分企業(yè)后續(xù)仍然面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)暴露壓力。

中信銀行副行長(zhǎng)胡罡表示，現(xiàn)在看到的情況：第一是房地產(chǎn)銷(xiāo)售還沒(méi)有明顯回暖；第二，有些房地產(chǎn)龍頭企業(yè)不斷有負(fù)面風(fēng)險(xiǎn)信息出現(xiàn)；但也要看到房地產(chǎn)企業(yè)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)的重要性。他認(rèn)為，從短期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)還在逐步釋放的過(guò)程中。從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)調(diào)控后，能夠留下來(lái)的或者能夠盡快改善資產(chǎn)負(fù)債狀況、提高自身管理的企業(yè)，未來(lái)還是有競(jìng)爭(zhēng)力的。

對(duì)于防范風(fēng)險(xiǎn)，各家銀行都有具體的管理措施。崔勇表示，農(nóng)行強(qiáng)化了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)源頭管控，重點(diǎn)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押擔(dān)保、資金監(jiān)管、按銷(xiāo)售進(jìn)度還款等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的風(fēng)控。同時(shí)，配合地方政府和住建部門(mén)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定的金融服務(wù)，按照分類(lèi)原則推進(jìn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解和處置。

對(duì)不同的房地產(chǎn)客戶，民生銀行采取了差異化的管控措施。第一類(lèi)，對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，繼續(xù)加大支持力度，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，積極儲(chǔ)備投放，來(lái)擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)客戶業(yè)務(wù)的占比。第二類(lèi)，對(duì)于存量業(yè)務(wù)中仍然正常開(kāi)發(fā)建設(shè)銷(xiāo)售的項(xiàng)目，強(qiáng)化資金管控，落實(shí)監(jiān)管措施，依托項(xiàng)目自身的銷(xiāo)售回款，來(lái)逐步償還貸款。“第三，對(duì)于存在風(fēng)險(xiǎn)隱患的項(xiàng)目，一是與客戶溝通，補(bǔ)充還款來(lái)源，追加抵質(zhì)押物及其他擔(dān)保；二是加強(qiáng)項(xiàng)目管控。我們對(duì)一些部分重點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)行了公章、財(cái)務(wù)章、營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本共管；三是視項(xiàng)目情況，引入合作方，推動(dòng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或代工代建。對(duì)于經(jīng)營(yíng)持續(xù)惡化的客戶，我們制定和落實(shí)了風(fēng)險(xiǎn)退出的方案。”民生銀行副行長(zhǎng)石杰表示。

而招行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的管理主要體現(xiàn)在四個(gè)方面，首先在房地產(chǎn)客戶的選擇上，堅(jiān)持總分行兩級(jí)戰(zhàn)略客戶的名單制管理體系，對(duì)總戰(zhàn)客戶也進(jìn)行ABCD四類(lèi)的分類(lèi)管理，并根據(jù)不同的分類(lèi)有不同的經(jīng)營(yíng)管控策略；其次，擔(dān)保方式上，純信用類(lèi)的項(xiàng)目占比為1.4%，而且主要集中在總戰(zhàn)A類(lèi)客戶；再次，區(qū)域的選擇上，八成以上的項(xiàng)目集中在一、二線城市；項(xiàng)目的自?xún)斈芰ι希^(guò)八成的項(xiàng)目貨值對(duì)融資覆蓋倍數(shù)超過(guò)1.5倍；最后，房地產(chǎn)行業(yè)貸款撥備比例目前維持在全行貸款撥備比例的2倍以上。

2022涉房業(yè)務(wù)怎樣發(fā)力

對(duì)于2022年房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展，從多家上市銀行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)透露出來(lái)的信息來(lái)看主要有三個(gè)方向：一是支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)業(yè)務(wù)，幫助困難房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)重組；二是支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求；三是支持租購(gòu)并舉的住房市場(chǎng)體系建設(shè)，重點(diǎn)支持保障性租賃住房。

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)方面，據(jù)交行副行長(zhǎng)郝成透露，今年以來(lái)，交行主動(dòng)對(duì)接房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)需求，特別是并購(gòu)出險(xiǎn)和困難的房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的需求，推進(jìn)房地產(chǎn)并購(gòu)金融服務(wù)。截至目前，交行已經(jīng)與五礦地產(chǎn)有限公司簽署了100億元的并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，與美的置業(yè)簽署了90億元的并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，同時(shí)正在與其他優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)洽談簽署并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。下一步交行將發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，在并購(gòu)貸款、并購(gòu)顧問(wèn)、并購(gòu)基金等并購(gòu)金融服務(wù)領(lǐng)域與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)形成合力，共同促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

據(jù)興業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部總經(jīng)理鄒積敏介紹，興業(yè)銀行將發(fā)揮“商行+投行”優(yōu)勢(shì)加大房地產(chǎn)項(xiàng)目的并購(gòu)力度，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，同時(shí)專(zhuān)項(xiàng)安排200億元的并購(gòu)額度，主動(dòng)向與該行合作良好的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商推介，推動(dòng)足值項(xiàng)目與問(wèn)題開(kāi)發(fā)商脫鉤，在“保交樓”中消除風(fēng)險(xiǎn)隱患，“今年已經(jīng)做了36億元。”鄒積敏稱(chēng)。

招行管理層也表示會(huì)支持購(gòu)房按揭貸款的發(fā)放。“當(dāng)前房地產(chǎn)的問(wèn)題可以通過(guò)重組并購(gòu)實(shí)現(xiàn)軟著陸，這是一個(gè)有效的途徑，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)也是結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。”招行副行長(zhǎng)李德林認(rèn)為。

對(duì)于個(gè)人按揭貸款，農(nóng)行副行長(zhǎng)林立表示，2022年農(nóng)行在個(gè)人住房貸款投放上，將準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理和窗口指導(dǎo)要求，實(shí)施差別化房貸政策，重點(diǎn)加大對(duì)居民剛需和改善型需求的支持的力度，在確保集中度符合監(jiān)管要求的情況下，實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款平穩(wěn)有序投放。“就今年頭三個(gè)月的情況來(lái)看，全行新增個(gè)人住房貸款總體保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。”

建行方面表示，近期個(gè)人按揭的需求有所回升，當(dāng)前會(huì)積極支持居民家庭的合理住房需求，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

招行副行長(zhǎng)汪建中表示，今年以來(lái)招行按揭的增長(zhǎng)顯得比較吃力，這種吃力跟疫情有關(guān)，也跟市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)下一步發(fā)展的態(tài)勢(shì)、預(yù)期有一定的關(guān)系。“我們最近在加大按揭的投放和營(yíng)銷(xiāo)的力度，希望能夠保持一定量的增長(zhǎng)，無(wú)論是通過(guò)線上更便捷觸達(dá)客戶的方法，還是在定價(jià)方面出臺(tái)一些優(yōu)惠，努力把量保持住。總體的按揭定價(jià)目前還是保持比較高的價(jià)位。”

建行副行長(zhǎng)李運(yùn)則表示，當(dāng)前全社會(huì)都在關(guān)注住房租賃，關(guān)注長(zhǎng)租房、保障性租賃住房，很多地方政府在出臺(tái)相關(guān)的指導(dǎo)意見(jiàn)和實(shí)施細(xì)則，住房租賃的政策環(huán)境越來(lái)越好，建行一定會(huì)充分發(fā)揮這些年積累的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和相對(duì)先發(fā)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步把住房租賃服務(wù)好。“從實(shí)踐來(lái)看，目前主要是各個(gè)地方政府對(duì)保租房項(xiàng)目的認(rèn)定細(xì)則在陸續(xù)制定過(guò)程中，下一步隨著保租房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)的逐步獲取，相關(guān)的影響會(huì)逐步的釋放。”李運(yùn)說(shuō)。