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2022年以來，中央及各部委持續(xù)釋放積極維穩(wěn)信號(hào)，各地政府落實(shí)因城施策，供需兩端政策優(yōu)化調(diào)整力度均有所加大，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度各地已發(fā)布房地產(chǎn)年相關(guān)政策超百次，但從政策效果上看，企業(yè)資金壓力尚未得到實(shí)質(zhì)性改善，部分企業(yè)債務(wù)違約進(jìn)一步加劇購(gòu)房者觀望情緒，市場(chǎng)信心尚未得到有效修復(fù)，疊加國(guó)內(nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)影響，3月樓市“小陽(yáng)春”并未出現(xiàn)。二季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策還將在哪些方面發(fā)力，全國(guó)樓市能否迎來全面企穩(wěn)，是否還有遲到的“小陽(yáng)春”成為各界關(guān)注重點(diǎn)。

2022年一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)

（一）價(jià)格水平：2月價(jià)格環(huán)比止跌，3月穩(wěn)中微漲，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)橫盤態(tài)勢(shì)

圖：2020年1月至2022年3月百城新建住宅均價(jià)及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

新建住宅價(jià)格初現(xiàn)企穩(wěn)跡象。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2022年一季度百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.06%，為2016年以來同期最低水平，漲幅較2021年四季度擴(kuò)大0.03個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入2022年，各地因城施策，樓市寬松政策密集出臺(tái)，市場(chǎng)信心略有修復(fù)，部分城市取消價(jià)格優(yōu)惠，2月百城新建住宅價(jià)格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲。3月，百城新建住宅均價(jià)16189元/平方米，環(huán)比上漲0.03%，為連續(xù)第2個(gè)月微漲，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)企穩(wěn)橫盤態(tài)勢(shì)。

圖：2020年6月至2022年3月百城新建住宅均價(jià)環(huán)比下跌城市數(shù)量變化

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

從漲跌城市個(gè)數(shù)看，2022年1月百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量為46個(gè)，較2021年12月減少12個(gè)，2月和3月下跌城市數(shù)量有所增加，但均低于2021年12月的數(shù)量。

圖：2020年1月至2022年3月各梯隊(duì)城市新建住宅均價(jià)環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

分梯隊(duì)來看，2022年一季度，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比有所恢復(fù)，二線城市初現(xiàn)恢復(fù)跡象，三四線代表城市繼續(xù)調(diào)整。2022年一季度，一線城市新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.15%，較2021年四季度由跌轉(zhuǎn)漲，市場(chǎng)有所恢復(fù)。二線城市一季度新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.06%，3月價(jià)格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，市場(chǎng)初現(xiàn)恢復(fù)跡象。三四線代表城市一季度新建住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.11%，各月價(jià)格環(huán)比均下跌，市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整。

二手住宅方面，2022年一季度百城二手住宅價(jià)格累計(jì)小幅上漲，2月價(jià)格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，市場(chǎng)初現(xiàn)企穩(wěn)跡象，3月受多地疫情影響，價(jià)格環(huán)比漲幅有所收窄。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2022年一季度百城二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.18%，較2021年四季度由跌轉(zhuǎn)漲。進(jìn)入2022年，“穩(wěn)樓市”信號(hào)繼續(xù)釋放，各地因城施策，積極出臺(tái)需求端支持政策，二手房市場(chǎng)信心略有修復(fù)。2022年1月，百城二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅收窄，2月止跌轉(zhuǎn)漲；上海、深圳、長(zhǎng)春等多地受疫情影響，3月市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏被打斷，百城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅有所收窄。

綜合來看，2022年一季度，百城新房和二手房市場(chǎng)均呈現(xiàn)企穩(wěn)后的橫盤狀態(tài)，2月價(jià)格環(huán)比均止跌轉(zhuǎn)漲；3月，受多地疫情反復(fù)影響，市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏一定程度上被打亂，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅與2月持平，二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅較2月有所收窄。

（二）成交規(guī)模：購(gòu)房者置業(yè)信心尚未實(shí)質(zhì)修復(fù)，市場(chǎng)成交規(guī)模降幅明顯

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1-2月，全國(guó)商品房銷售面積為1.6億平方米，同比下降9.6%，商品房銷售額為1.5萬億元，同比下降19.3%，其中商品住宅銷售規(guī)模降幅較大，銷售額同比降幅超兩成，銷售面積降幅在10%以上。

圖：2016年至2022年100個(gè)代表城市新建商品住宅一季度月均成交面積及同比走勢(shì)

圖：2019年至2022年3月100個(gè)代表城市新建商品住宅月度成交面積走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

一季度，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交活躍度偏低，成交規(guī)模居歷史同期較低位，同比下降超四成。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2022年一季度，重點(diǎn)100城市新建商品住宅月均成交面積約2963萬平方米，同比下降40.5%，與2019-2021年同期均值相比下降19.0%，較2019年同期下降17.0%，市場(chǎng)情緒整體偏低。今年以來，房地產(chǎn)信貸環(huán)境和調(diào)控政策持續(xù)優(yōu)化，但在部分地區(qū)疫情反復(fù)等因素影響下，市場(chǎng)活躍度恢復(fù)不及預(yù)期，樓市“小陽(yáng)春”未現(xiàn)，高基數(shù)下重點(diǎn)城市3月成交面積同比降幅近五成。

圖：2016-2022年各梯隊(duì)代表城市商品住宅一季度月均成交面積及同比走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

不同梯隊(duì)城市來看，一季度，各線代表城市新建商品住宅成交面積同比均下降，三四線城市同比降幅最大。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2022年一季度，在全國(guó)市場(chǎng)下行環(huán)境及部分地區(qū)疫情反復(fù)等影響下，一線城市商品住宅成交面積同比下降34.9%，二線代表城市同比下降39.1%，三四線代表城市同比下降43.1%。3月，各線代表城市成交規(guī)模同比降幅均超四成，多數(shù)城市市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整中。

圖：2022年一季度北京、上海商品住宅不同成交總價(jià)套數(shù)占比情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

市場(chǎng)整體活躍度不足，但熱點(diǎn)城市高端項(xiàng)目銷售占比提升。以北京、上海為例，2022年一季度，北京、上海成交的商品住宅中1000萬以上總價(jià)段占比均有所上升，其中北京1000萬以上住宅成交套數(shù)占比15.8%，同比上升8.3個(gè)百分點(diǎn)，較2021年全年提升4.4個(gè)百分點(diǎn)；上海1000萬以上住宅占比16.2%，同比上升2.4個(gè)百分點(diǎn)，較2021年全年提升3.9個(gè)百分點(diǎn)。

從成交量來看，一季度北京1000萬以上住宅成交套數(shù)同比增長(zhǎng)8.1%，而同期1000萬以下住宅成交同比下降53.4%；上海1000萬以上住宅成交套數(shù)下降4.0%，降幅明顯低于1000萬以下產(chǎn)品成交情況，在市場(chǎng)下行階段，高端產(chǎn)品銷售表現(xiàn)優(yōu)于剛需產(chǎn)品。

（三）供求關(guān)系：供應(yīng)明顯縮量，短期庫(kù)存去化時(shí)間延長(zhǎng)

全國(guó)房屋新開工面積同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，施工面積同比小幅增長(zhǎng)。2022年1-2月，全國(guó)房屋新開工面積為1.5億平方米，同比下降12.2%，降幅較2021年全年擴(kuò)大。全國(guó)房屋施工面積為78.4億平方米，同比增長(zhǎng)1.8%。

圖：2016年至2022年50個(gè)代表城市商品住宅一季度月均供應(yīng)規(guī)模走勢(shì)

圖：2019年至2022年50個(gè)代表城市商品住宅月度供應(yīng)面積走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

受市場(chǎng)銷售下行、企業(yè)資金壓力大等因素影響，房企推盤意愿不足。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2022年一季度，重點(diǎn)50城商品住宅月均供應(yīng)規(guī)模1391萬平方米，同比下降近四成，與2019-2021年同期均值相比下降26.7%。其中，2月恰逢春節(jié)假期，市場(chǎng)情緒低迷態(tài)勢(shì)延續(xù)，新批上市面積同比下降超五成；3月，供應(yīng)規(guī)模環(huán)比增加，房企推盤情緒略有改善，但在高基數(shù)下，供應(yīng)面積同比降幅仍在四成左右。

圖：2017年至2022年50個(gè)代表城市商品住宅銷供比走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

從銷供比來看，一季度供需均走弱背景下，重點(diǎn)50城整體表現(xiàn)供小于求。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2022年一季度，50個(gè)代表城市商品住宅月均新增供應(yīng)約1391萬平方米，同期月均成交面積為1849萬平方米，銷供比為1.33。其中，多數(shù)城市銷供比在1.2以上，房企推盤意愿不足下，供應(yīng)端的明顯縮量導(dǎo)致短期市場(chǎng)供小于求。

一季度盡管市場(chǎng)銷售端去化壓力較大，但受供應(yīng)節(jié)奏同步放緩影響，重點(diǎn)城市庫(kù)存規(guī)模小幅下行，但出清周期有所延長(zhǎng)。截至2月底，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積環(huán)比小幅下降，按近12個(gè)月月均銷售面積計(jì)算，短期庫(kù)存出清周期為12.2個(gè)月，較2021年末延長(zhǎng)0.3個(gè)月；若按近6個(gè)月月均銷售面積計(jì)算，短期庫(kù)存出清周期為16.2個(gè)月，較2021年末延長(zhǎng)1.4個(gè)月，其中，三四線代表城市出清周期最長(zhǎng)，為19.7個(gè)月，較2021年末延長(zhǎng)2.5個(gè)月。

2022年一季度，房地產(chǎn)信貸環(huán)境和調(diào)控政策雖有改善，但政策明顯顯效仍需時(shí)間，整體市場(chǎng)仍延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)，部分地區(qū)疫情反復(fù)打亂了市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏，疊加房企推盤意愿不足，供應(yīng)端縮量進(jìn)一步限制需求釋放，新房市場(chǎng)成交規(guī)模低位運(yùn)行，各線代表城市成交規(guī)模同比均下滑，除一線城市外，二線、三四線代表城市成交規(guī)模均低于過去三年同期均值。短期庫(kù)存出清周期延長(zhǎng)，其中三四線城市庫(kù)存去化壓力大。預(yù)計(jì)二季度，隨著政策環(huán)境不斷優(yōu)化改善以及疫情得到有效控制，市場(chǎng)情緒或逐步回歸，但在2021年同期高基數(shù)下，市場(chǎng)成交規(guī)模同比或?qū)⒗^續(xù)回落。

（四）土地供求：300城住宅用地供需規(guī)模同比明顯縮量，“兩集中”供地市場(chǎng)表現(xiàn)分化

2022年一季度，受重點(diǎn)城市“兩集中”供地批次增加、房地產(chǎn)市場(chǎng)下行等因素影響，全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模同比明顯縮量，成交樓面價(jià)為2019年以來首次季度同比下滑。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2022年一季度，全國(guó)300城住宅用地推出1.1億平方米，同比下降42.0%，絕對(duì)規(guī)模為2013年以來同期最低水平；住宅用地成交0.7億平方米，同比下降59.6%；成交樓面均價(jià)為4621元/平方米，同比下降6.4%；成交溢價(jià)率僅為4.4%。受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行及房企資金壓力較大等因素影響，一季度房企拿地?zé)崆椴蛔?，疊加地方政府推地力度明顯放緩，土地市場(chǎng)持續(xù)低溫運(yùn)行。

圖：2022年一季度全國(guó)300城各線城市住宅用地推出和成交相關(guān)指標(biāo)同比變化

注：推出面積按公告時(shí)間統(tǒng)計(jì)，為規(guī)劃建筑面積，下同。一線城市成交樓面價(jià)同比數(shù)據(jù)剔除了上海動(dòng)遷安置房、租賃住房用地?cái)?shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

各線城市住宅用地供求縮量，一線和二線城市樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2022年一季度，一線城市中廣州未推地，住宅用地整體供應(yīng)縮量，推出面積999萬平方米，同比下降32.1%，受上海2021年一季度成交規(guī)模大影響，一線城市成交規(guī)模同比下降76.5%；二線城市及三四線城市住宅用地供求同比繼續(xù)縮量，其中二線城市成交規(guī)模同比下降65.0%，三四線城市成交規(guī)模同比下降54.9%。價(jià)格方面，優(yōu)質(zhì)地塊增加帶動(dòng)一線和二線城市住宅用地成交樓面均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，分別同比上漲22.2%和4.2%，三四線城市成交樓面價(jià)同比下跌14.7%。

圖：2016-2022年各季度全國(guó)住宅用地流拍和撤牌情況

注：流拍撤牌率=（流拍宗數(shù)+撤牌宗數(shù)）/（流拍宗數(shù)+撤牌宗數(shù)+成交宗數(shù)），2022年一季度撤牌宗數(shù)未考慮上海首批次集中供地因疫情影響中止的36宗地塊。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

流拍和撤牌方面，全國(guó)住宅用地流拍撤牌率仍維持高位，但邊際有所改善。2022年一季度，全國(guó)住宅用地流拍和撤牌地塊數(shù)量共計(jì)836宗，受土地市場(chǎng)供地縮量影響，流拍和撤牌地塊數(shù)量同比下降15.6%，流拍撤牌率為23.5%，較2021年四季度下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

表：22個(gè)重點(diǎn)城市2021-2022年各批次供地住宅用地供應(yīng)及成交情況（市本級(jí)）

注：2022年首批次流拍撤牌率未考慮上海首批次集中供地因疫情影響中止的36宗地塊，成都數(shù)據(jù)為截至3月31日成交數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

截至2022年3月31日，22個(gè)重點(diǎn)城市中北京、上海等18個(gè)城市已公布首批次集中供地，無錫開啟首批次供地“預(yù)申請(qǐng)”模式，北京率先發(fā)布二批次預(yù)申請(qǐng)公告。土拍規(guī)則“化繁為簡(jiǎn)”，降門檻、提利潤(rùn)，搖號(hào)/抽簽基本成標(biāo)配，提升企業(yè)拿地意愿（具體參見專題《22城迎來集中拍地期，四大特點(diǎn)看市場(chǎng)趨勢(shì)！》）。

供地規(guī)模方面，2022年已發(fā)布首次供地的18城中，合計(jì)供地面積較去年首批次下降53%，其中，除合肥、廈門和深圳外，其余15個(gè)城市推出面積均有不同程度下降，究其原因，一方面是受市場(chǎng)下行及房企資金壓力影響，政府在推地規(guī)模上保持謹(jǐn)慎態(tài)度；另一方面，從“兩集中”政策來看，部分城市調(diào)整供地批次，由去年的“分三批供地”改為“分四批供地”，一定程度上分散了各批次供地面積。

成交方面，北京、福州、合肥、青島、廈門、武漢、重慶、成都和上海先后完成或部分完成首批次集中供地，成交量縮價(jià)漲。受供地縮量影響，8個(gè)城市成交面積較2021年首批次均出現(xiàn)大幅下滑，整體下降75%；部分城市加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，帶動(dòng)成交樓面價(jià)上行，9城平均成交樓面價(jià)較2021年三批次提升40%，較去年首批次上漲21%。

不同城市表現(xiàn)分化明顯，與2021年三批次相比，北京、合肥、廈門等城市市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較好，競(jìng)價(jià)達(dá)上限地塊占比小幅提升，底價(jià)成交地塊占比和流拍撤牌率明顯下降；福州市場(chǎng)熱度不及預(yù)期，青島市場(chǎng)延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)，但邊際有所改善；武漢底價(jià)成交地塊占比有所下滑，但流拍撤牌率小幅提升。拿地企業(yè)方面，今年以來市場(chǎng)拿地主力依舊為國(guó)央企及小部分資金流動(dòng)性較好的頭部民企，拿地態(tài)度整體偏謹(jǐn)慎。

整體來看，2022年一季度，地方政府推地節(jié)奏放緩，房企拿地仍偏謹(jǐn)慎，多重因素下300城住宅用地供求規(guī)模明顯縮量，土地市場(chǎng)維持低溫態(tài)勢(shì)，流拍撤牌率依然保持高位。一線和二線城市加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，成交樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，三四線城市成交樓面價(jià)下滑?！皟杉小蓖僚囊?guī)則優(yōu)化下，各地土拍表現(xiàn)分化，部分城市競(jìng)拍熱度有所改善。

（五）開發(fā)投資：房地產(chǎn)開發(fā)投資小幅增長(zhǎng)，房企到位資金同比由漲轉(zhuǎn)跌

圖：2014年至2022年2月房地產(chǎn)和住宅累計(jì)開發(fā)投資及其同比增速

數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

各地“保交付”壓力下，在建工程投資對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資仍形成一定支撐，2022年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1.4萬億元，同比增長(zhǎng)3.7%，增速較2021年全年繼續(xù)收窄。其中，住宅開發(fā)投資額為1.1萬億元，同比增長(zhǎng)3.7%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為74.3%。

圖：2015年至2022年2月全國(guó)房企到位資金同比增速及2022年1-2月各項(xiàng)資金來源同比增速對(duì)比

數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

1-2月房企到位資金同比由漲轉(zhuǎn)跌，各項(xiàng)資金來源同比均下降，企業(yè)資金壓力不減。2022年1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為2.5萬億元，同比下降17.7%，同比由漲轉(zhuǎn)跌。其中，國(guó)內(nèi)貸款為0.4萬億元，同比下降21.1%，占到位資金的比重為16.3%。自籌資金為0.8萬億元，同比下降6.2%，占比為30.9%。定金及預(yù)收款為0.8萬億元，同比下降27.0%，占到位資金的比重為31.9%。個(gè)人按揭貸款為0.4萬億元，同比下降16.9%，占到位資金的比重為16.4%。

2022年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

（一）經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境：“穩(wěn)增長(zhǎng)”目標(biāo)下，宏觀政策預(yù)計(jì)將進(jìn)一步發(fā)力

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，一季度我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，各宏觀指標(biāo)表現(xiàn)穩(wěn)中向好，但微觀主體經(jīng)營(yíng)仍面臨較大困難。今年兩會(huì)政府工作報(bào)告將全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)設(shè)定在5.5%左右，是市場(chǎng)預(yù)期的上限，面對(duì)國(guó)內(nèi)外復(fù)雜多變的宏觀環(huán)境以及國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)，2022年我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，“穩(wěn)增長(zhǎng)”成為第一要?jiǎng)?wù)。今年以來中央及各部委多次強(qiáng)調(diào)貨幣政策要主動(dòng)應(yīng)對(duì)，新增貸款要保持適度增長(zhǎng)，積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利的政策、慎重出臺(tái)收縮性政策，釋放出更強(qiáng)的積極信號(hào)，預(yù)計(jì)未來降準(zhǔn)降息仍有一定空間。

表：2022年一季度房地產(chǎn)寬松政策梳理

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

政策調(diào)控方面，2022年以來中央多次強(qiáng)調(diào)支持合理住房需求釋放、防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)，各部委亦積極表態(tài)釋放維穩(wěn)信號(hào)，如滿足市場(chǎng)主體合理融資需求、不擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市等。各地政府落實(shí)因城施策，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，一季度60余城發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策超百次，主要涉及針對(duì)性放松限購(gòu)政策、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低房貸利率、取消限售、為房企提供資金支持等方面，供需兩端同時(shí)發(fā)力，并向需求端側(cè)重，其中鄭州落實(shí)中央要求，出臺(tái)涉及范圍最廣、政策力度最大的“19條”新政，為其他城市提供了借鑒樣板。

當(dāng)前，在外部不穩(wěn)定性不確定性因素增多及國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)背景下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，“穩(wěn)增長(zhǎng)”成為今年經(jīng)濟(jì)工作的重中之重，不管是從穩(wěn)經(jīng)濟(jì)還是防范風(fēng)險(xiǎn)的角度看，今年房地產(chǎn)的穩(wěn)定都至關(guān)重要。預(yù)計(jì)二季度穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策將持續(xù)出臺(tái)，如企業(yè)端加大房企紓困力度，幫扶有價(jià)值的企業(yè)度過難關(guān)；需求端全面支持合理住房需求釋放，加大信貸支持力度，適度修正限購(gòu)、限貸等政策，促進(jìn)銷售回暖，打破地產(chǎn)僵局。

（二）市場(chǎng)趨勢(shì)：預(yù)計(jì)二季度銷售規(guī)模同比繼續(xù)下行，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)或率先恢復(fù)

圖：2021年3月以來置業(yè)調(diào)查受訪者計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間分布

數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

短期來看，購(gòu)房需求并未消失，信貸環(huán)境和調(diào)控政策持續(xù)改善下，購(gòu)房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)，二季度全國(guó)商品房銷售規(guī)模同比降幅有望收窄，但市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控和政策的發(fā)力程度。當(dāng)前市場(chǎng)整體信心尚未明顯恢復(fù)的情況下，各地因城施策或進(jìn)一步跟進(jìn)，預(yù)計(jì)需求端和供給端政策齊發(fā)力穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)，疊加疫情防控有望取得積極效果，置業(yè)情緒或逐漸企穩(wěn)，市場(chǎng)交易規(guī)模同比有望探底修復(fù)，二季度同比降幅或有所收窄（根據(jù)中指置業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)，今年以來計(jì)劃半年內(nèi)購(gòu)房的受訪者占比持續(xù)提升，政策效果顯現(xiàn)后，這部分需求或逐漸釋放）。樂觀情形下，二季度核心城市回暖，并帶動(dòng)重點(diǎn)區(qū)域三四線完成筑底，年中實(shí)現(xiàn)全國(guó)企穩(wěn)；悲觀情形下，二季度需求持續(xù)低迷，年中市場(chǎng)才完成筑底，下半年緩慢恢復(fù)。

預(yù)計(jì)需求恢復(fù)后企業(yè)新開工意愿有望邊際改善，投資增速延續(xù)放緩態(tài)勢(shì)。房企的開工積極性恢復(fù)有賴于需求端的釋放節(jié)奏，房企資金壓力、土地縮量等仍是限制企業(yè)開工的重要因素。地方政府“保交付”壓力下，建筑工程投資或保持在較高水平，但對(duì)整體投資的支撐力度在減弱；土地購(gòu)置費(fèi)同比短暫回升后（1-2月增長(zhǎng)11.3%）仍面臨回調(diào)壓力，二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速或延續(xù)放緩態(tài)勢(shì)。

全年來看，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售規(guī)模回落，新開工規(guī)模延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，開發(fā)投資小幅增長(zhǎng)。當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)信心有待修復(fù)，上半年商品房銷售規(guī)模同比降幅或超10%，下半年市場(chǎng)逐漸恢復(fù)，但難改全年銷售規(guī)?；芈鋺B(tài)勢(shì)。供給端來看，一方面，“保交付”要求下，建筑工程投資仍將對(duì)開發(fā)投資產(chǎn)生一定支撐；另一方面，土地成交規(guī)?？s量下，新開工規(guī)模延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，土地購(gòu)置費(fèi)全年下降壓力較大，均將一定程度上拖累投資額。另外，2022年保障性租賃住房的加速建設(shè)，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)投資形成一定補(bǔ)充，綜合各影響因素，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額小幅增長(zhǎng)。

圖：2022年3月各梯隊(duì)城市和各區(qū)域購(gòu)房者置業(yè)意愿情況

數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

根據(jù)2022年3月中指調(diào)查數(shù)據(jù)，購(gòu)房意愿隨著城市能級(jí)的下降呈現(xiàn)逐步下降的趨勢(shì)，其中一線購(gòu)房意愿最高，有48%的受訪者購(gòu)房意愿強(qiáng)于上月。各區(qū)域中，長(zhǎng)三角購(gòu)房意愿強(qiáng)烈，有45%受訪者購(gòu)房意愿強(qiáng)于上月。隨著政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)，熱點(diǎn)地區(qū)的市場(chǎng)或率先恢復(fù)。

一線城市：疫情得到有效控制后，伴隨著供給端的改善，市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏或加快。今年3月，疫情的反復(fù)一定程度上打亂了北京、上海等城市市場(chǎng)的恢復(fù)節(jié)奏，特別是上海，隨著疫情得到有效防控以及供給端不斷放量，新房市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏或更明顯；深圳市場(chǎng)活躍度偏低，價(jià)格調(diào)整態(tài)勢(shì)延續(xù)（二手房指導(dǎo)價(jià)上調(diào)或?qū)r(jià)格有所修復(fù)），新房短期成交規(guī)?；蛉蕴幱谙鄬?duì)低位，但2021年上半年深圳市場(chǎng)下行時(shí)間較早，新房成交規(guī)模基數(shù)較低，二季度同比降幅或?qū)⑹照⒂型D(zhuǎn)增。當(dāng)前廣州新房市場(chǎng)存在企穩(wěn)跡象，二季度有望進(jìn)一步恢復(fù)。

二線城市：預(yù)計(jì)二季度部分東部及中西部核心二線城市市場(chǎng)企穩(wěn)并逐漸恢復(fù)。當(dāng)前二線城市整體活躍度不高，究其原因，第一，受疫情反復(fù)影響，部分城市市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏被打亂，如蘇州；第二，房企推盤積極性不高，部分城市供給量不足，特別是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市量偏低，導(dǎo)致部分需求入市積極性不高，如杭州、成都等城市；第三，今年以來部分城市政策支持力度加大，但政策尚需時(shí)間顯效，如鄭州；第四，大多數(shù)二線城市政策優(yōu)化力度偏弱，市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整階段。綜合來看，二季度，隨著疫情得到有效控制，熱點(diǎn)城市新房供應(yīng)端存在改善預(yù)期，部分東部及中西部核心二線城市市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，弱二線城市市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏或較慢。

圖：2020年以來長(zhǎng)三角、珠三角三四線城市新建商品住宅成交面積同比變化

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

三四線城市：整體面臨較大調(diào)整壓力，長(zhǎng)三角、珠三角部分熱點(diǎn)三四線城市市場(chǎng)可能率先企穩(wěn)。2021年上半年，長(zhǎng)三角和珠三角三四線城市受調(diào)控政策加碼等因素影響，市場(chǎng)在年中先后進(jìn)入調(diào)整通道，其中部分城市如東莞、佛山、嘉興、金華等在3月或4月成交規(guī)模同比即轉(zhuǎn)負(fù)，市場(chǎng)調(diào)整較早，這部分城市基本面較好，隨著政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)，市場(chǎng)有望率先企穩(wěn)并持續(xù)恢復(fù)。對(duì)于大多數(shù)三四線城市來說，短期市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)難改，一方面，在當(dāng)前環(huán)境下，購(gòu)房者置業(yè)信心仍需一段時(shí)間恢復(fù)；另一方面，前期市場(chǎng)存在一定需求透支，需求釋放節(jié)奏整體放緩；部分城市庫(kù)存量偏大亦對(duì)置業(yè)情緒帶來拖累。

2022年房企經(jīng)營(yíng)策略建議

2022年1-3月，TOP100房企銷售額均值為162.6億元，同比下降47.2%；其中銷售額超千億房企2家，較去年同期減少3家；超百億房企46家，較去年同期減少30家。TOP100房企權(quán)益銷售額均值為119.5元，權(quán)益銷售面積均值為85.1萬平方米，同比分別下降47.6%和48.1%。

從拿地情況來看，2022年1-3月，TOP100企業(yè)拿地總額2271.6億元，拿地規(guī)模同比下降59.3%，其中，前50家企業(yè)中一半以上企業(yè)為央企或國(guó)企，前100家企業(yè)中近七成為央企或國(guó)企。

圖：近一年房地產(chǎn)行業(yè)信用債、海外債發(fā)行情況

數(shù)據(jù)來源：Wind，中指研究院綜合整理

信用債、海外債發(fā)行總額顯著下降，信用債占比提升。2022年1-3月，信用債發(fā)行總額1101.81億元，同比下降36.2%；海外債發(fā)行121.1億元，同比大幅下滑90.1%。從結(jié)構(gòu)來看，信用債融資占比61.3%，同比上升32.4個(gè)百分點(diǎn)，成為房企債券類融資的主要渠道。

房企面臨償債高峰。截至2022年3月31日，一年內(nèi)到期的信用債余額4656.4億元，海外債余額3308.6億元，合計(jì)7965.0億元。

表：一年內(nèi)到期的待償債券余額統(tǒng)計(jì)

注：*海外債按2022年3月31日匯率換算為人民幣。統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至2021年3月31日。

數(shù)據(jù)來源：Wind，中指研究院整理

整體來看，2022年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售規(guī)模尚未完全筑底，企業(yè)資金回籠仍受限；企業(yè)融資端雖有改善，但資金更傾向于國(guó)央企，民企資金壓力不減，面對(duì)當(dāng)前的償債高峰期，一方面，政府政策端仍需給予支持，另一方面，企業(yè)仍需緊抓政策窗口期，把握重點(diǎn)城市市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏，積極營(yíng)銷回籠資金。

投資端，企業(yè)應(yīng)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、審慎拓儲(chǔ)，同時(shí)復(fù)盤和優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，在優(yōu)勢(shì)地區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊推出量增加的當(dāng)下，實(shí)現(xiàn)“騰籠換鳥”為未來高質(zhì)量發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

除此之外，探索新的發(fā)展模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型服務(wù)商或是必然趨勢(shì)，代建、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理服務(wù)等或是重要方向。

表：2022年一季度中央及地方房地產(chǎn)相關(guān)政策（部分）

資料來源：中指研究院綜合整理

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