每經(jīng)記者 陳榮浩 每經(jīng)編輯 魏文藝

“現(xiàn)在惠州北站的龍光城，均價6字頭還送精裝修，首付只需要3萬，開發(fā)商送2.5成首付，位置只距離北站3公里。”惠州房產(chǎn)中介劉峰推薦道。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前惠州有部分樓盤推出了降低首付款等購房優(yōu)惠。此外，也有部分樓盤通過折扣優(yōu)惠、特惠房、送裝修等營銷手段吸引客源。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年2月，三四線城市的去化周期已經(jīng)達到23.25月，遠高于全國百城平均去化周期（19.5月）。在克而瑞列舉的2月末商品住宅庫存量排名前20個城市中，惠州位列第五位，商品住宅庫存量僅低于青島、沈陽、武漢和太原。

有樓盤僅需0.5成首付

從成交和供應(yīng)情況來看，上周（3月21~27日）惠州樓市有升溫跡象，但整體熱度仍然較低。據(jù)惠民之家數(shù)據(jù)，上周惠州僅有5個樓盤獲批預(yù)售證，新增住宅供應(yīng)共943套。上周供貨主要來自惠城和博羅，其他片區(qū)均為零供應(yīng)。

此外從成交量來看，安居客數(shù)據(jù)顯示，上周惠州一手住宅成交842套，環(huán)比上漲32%。其中，惠東區(qū)和惠城區(qū)網(wǎng)簽數(shù)量分別環(huán)比上漲311%和16%。這一數(shù)據(jù)相較前一周（3月14日~20日）增加了166套，漲幅為24%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在調(diào)查中了解到，目前惠州仍有部分樓盤通過“低首付”“送家電”等營銷方式來吸引購房者。

記者從多位惠州中介人士提供的樓盤“低首付”信息了解到，目前類似于開發(fā)商返首付款、備案價打折的營銷方式主要集中在惠州北站、惠陽機場等部分片區(qū)。而惠陽主城區(qū)因市場出現(xiàn)回暖，甚至已經(jīng)有開發(fā)商撤回了之前的購房優(yōu)惠措施。

“如果您看中優(yōu)惠幅度的話，建議優(yōu)先購買惠州北站片區(qū)的房子，現(xiàn)在到這邊買房性價比還是挺高的。有些開發(fā)商因回籠資金需求，推出了買房送家電、送首付活動，購房者只需交將近3萬的首付，就可買到80多平米的三房，開發(fā)商送精裝修+2.5成首付。”惠州當?shù)胤慨a(chǎn)中介吳開向記者推薦道。

吳開向記者提供的惠州某樓盤銷售信息顯示，原價88.26平方米的房子，原本總價為78.69萬元，折合單價為8915元/平方米，但現(xiàn)在僅需均價6508元/平方就可購買，總價也只有57.4萬元，相當于七三折。“開發(fā)商有回籠資金的要求，我不確定4月還有沒該福利，這兩天您要是有空最好過來看下，讓利幅度已經(jīng)相當大了。相當于購房者只需要交0.5成首付，另外2.5成首付是開發(fā)商送給購房者的。”

記者通過多方詢問獲悉，目前惠州市場上推出像上述這種“只需0.5成首付，然后開發(fā)商直接送2.5成首付”的案例并不多見。而且值得一提的是，很多樓盤對于“低首付”活動的推廣往往都比較低調(diào)，一般只通過銷售人員私下跟客戶講，或者通過中介渠道告知向客戶。

而事實上，有的樓盤雖然在宣傳資料上打的是“僅一成首付”，但更多的還是為了吸引客戶眼球，實際上也跟三成首付也沒有多大區(qū)別。“一成首付的活動是真實的，不過另外兩成首付，開發(fā)商可以幫忙聯(lián)系其他第三方融資平臺進行墊資，一般是最長5年內(nèi)還清。如果選擇兩年內(nèi)還清的話，可以免息。”在惠灣片區(qū)從事地產(chǎn)行業(yè)多年的劉峰說道。

百萬平方米大盤十余個

原本想要在惠陽買房的劉瑞告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“其實自己一直也在考慮在惠州買房，畢竟自己打算在深圳長遠發(fā)展，目前深圳周邊能夠‘上得了車’的就只有惠州了。”

不過，劉瑞目前還一直沒有下定決心在惠州買房，“現(xiàn)在主要還是擔(dān)心買房后的資金流動性的問題，畢竟過往在惠州買房的投資客實在太多了，擔(dān)心以后換房置業(yè)時難以出手。”

事實上，劉瑞的擔(dān)憂不無道理。據(jù)惠州合眾聯(lián)行數(shù)據(jù)，目前惠州的住宅庫存量為1783.7萬平方米，如果以近1年周均消化量計算，去化周期約20.9個月。其中住宅庫存量最高的為大亞灣片區(qū)，達353.7萬平方米，惠陽區(qū)和惠城區(qū)位居前三。

此外，據(jù)克而瑞統(tǒng)計的2月末商品住宅庫存量排名情況，惠州的庫存量在全國位列第五，商品住宅庫存量僅低于青島、沈陽、武漢和太原。

“如果只從住宅供應(yīng)的體量來看，這幾年惠州已經(jīng)超過了佛山。過往惠州樓市因供應(yīng)量大、需求孱弱、投資客多等問題也一直被市場所詬病。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，如果僅從惠州本地的人口、產(chǎn)業(yè)和需求來看，并不足以支撐這么大的住房供應(yīng)。但惠州承載著幫深圳解決住房需求、疏解深圳住房壓力的功能，只是由于目前與深圳軌道交通接駁較差，這種功能并未完全體現(xiàn)出來。

值得一提的是，早在今年2月，一份名為《促進大亞灣區(qū)住房消費健康發(fā)展若干措施》的通知在網(wǎng)上傳播，其中提到，擬實行人才購房補貼、加大住房保障力度、加大公積金政策支持力度、實行人才購房入戶入學(xué)等六項措施，雖然該通知后被證實僅為征求意見階段，并未最終落實，但也足以反映惠州政府層面對高庫存問題的重視。

不過，想要解決庫存問題并不容易。《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢惠州統(tǒng)計局數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前惠州的商品房施工面積仍遠高于商品房銷售面積。

據(jù)惠州統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1~2月惠州商品房施工面積為7458.4萬平方米，而商品房銷售面積僅119.07萬平方米，商品房銷售金額為146.39億元。如果把時間周期拉長到去年一整年，這種對比更為明顯。2021年惠州商品房施工面積為9291.55萬平方米，但商品房銷售面積僅1619.96萬平方米。換句話說，惠州在過去一年新建房子的面積是銷售面積的5.73倍。

如果對上述數(shù)字不太敏感，那換算成具體項目則體現(xiàn)會更為直觀。在惠州有不少樓盤體量巨大，這些超級大盤本身自己就像一座座“小城”。

如位于惠東縣的金融街(000402)巽寮灣項目，占地29平方公里，由北京金融街投資200億元開發(fā)；位于大亞灣的龍光城占地185萬平方米，建筑面積500萬平方米，規(guī)劃3萬戶，可容納人口20萬；碧桂園十里銀灘，占地144萬平方米，規(guī)劃5萬戶，可容納人口超過20萬。類似的超級大盤，還有富力灣、合生濱海城等。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，惠州建筑面積超百萬平方米的樓盤項目就達十余個。

如此大的庫存體量，未來如何解決？在李宇嘉看來，“惠州自身無法支撐這么大的住房需求，所以它自己是沒啥辦法的。惠州的房地產(chǎn)市場很大程度依賴深圳樓市的好轉(zhuǎn)，當深圳樓市回暖后，原本在深圳買不起房的剛需或投資客，會有很大一部分轉(zhuǎn)投惠州市場。另一方面，惠州如果把軌道交通、公共基礎(chǔ)措施等向深圳靠攏，實現(xiàn)與深圳的通勤更順暢，對緩解其樓市庫存也有極大幫助。”（應(yīng)受訪者要求，文中劉峰、吳開、劉瑞均為化名）