近段時(shí)間以來，一些城市的樓市調(diào)控和銀行信貸政策開始發(fā)生變化。不過，有專家表示，國(guó)家對(duì)于差別化住房信貸政策早已明確規(guī)定，只要底線不被突破，不放水，住房市場(chǎng)基本面不會(huì)有大的改觀。

“樓市會(huì)趨穩(wěn)但不會(huì)反彈”

近日，山東菏澤、重慶、江西贛州先后傳出房貸政策松動(dòng)消息。

其中，山東菏澤多家大行已下調(diào)住房按揭貸款首付比例。各家銀行對(duì)名下有無住房、有無住房貸款記錄、是否已結(jié)清貸款的首付比例進(jìn)行分級(jí)執(zhí)行，可執(zhí)行的首付比例普遍在20%-40%間。其中，對(duì)于名下無住房、無住房貸款記錄的居民家庭，申請(qǐng)貸款購買普通住房的，部分銀行將執(zhí)行20%的首付比例，而此前可執(zhí)行的首付比例最低多為30%。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，2021年以來銀行在房地產(chǎn)貸款集中度約束下，兩成首付的做法非常少，菏澤等地下調(diào)首付比例可以視為打響了商業(yè)銀行貸款降首付的第一槍。

不過，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，類似政策看似力度很大，但國(guó)家對(duì)于差別化住房信貸政策早已明確規(guī)定，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首套個(gè)人住房最低首付款比例允許下調(diào)，允許在原則上最低首付款比例25%的基礎(chǔ)上向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，執(zhí)行20%的首付比例。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例為不低于30%。而且，類似的下調(diào)并不是第一次。2020年2月24日，浙商銀行下發(fā)通知，對(duì)非“限購”城市，各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)亍跋拶彙薄跋拶J”和監(jiān)管政策情況，將非“限購”城市居民家庭購買首套個(gè)人住房的首付貸款比例從原來的三成調(diào)降至二成。

“從目前各地出臺(tái)的房地產(chǎn)政策來看，動(dòng)作雖然多但影響力并不大。從實(shí)際過程看，降低首付是最好的措施。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。記者梳理也發(fā)現(xiàn)，自2021年四季度以來，全國(guó)已有多個(gè)城市優(yōu)化和調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，如提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例、降低房貸利率、發(fā)放購房補(bǔ)貼等。

“首套首付比例下調(diào)至20%或預(yù)示需求側(cè)政策放松開啟，但只要底線不被突破，不放水，住房市場(chǎng)基本面不會(huì)有大的改觀。特別是當(dāng)下的住房供求關(guān)系、居民對(duì)住房市場(chǎng)的預(yù)期、銀行對(duì)住房風(fēng)險(xiǎn)的判斷都與之前完全不同，控制住底線的情況下，再加上長(zhǎng)效機(jī)制(比如貸款集中度)已經(jīng)開始落地，樓市會(huì)趨穩(wěn)但不會(huì)反彈。”李宇嘉表示。

銀行貸款利率也在近期頻頻調(diào)整

除了首付比例，銀行貸款利率在近期也出現(xiàn)調(diào)整。以粵港澳大灣區(qū)城市為例，樂有家研究中心調(diào)查統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，大灣區(qū)不少城市的銀行在LPR下調(diào)的基礎(chǔ)上還降低了BP(基點(diǎn))，為剛需購房者帶來“雙降”。

例如，惠州各銀行機(jī)構(gòu)從1月21日開始普遍下調(diào)了房貸按揭利率，其中剛需首套房利率最低降至5.2%，二套房利率最低降至5.35%，放款速度也較2021年有所提速。跟去年12月相比，惠州首套房貸利率大致降低了80個(gè)基點(diǎn)到150個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率降低了85個(gè)基點(diǎn)到215個(gè)基點(diǎn)。而在深圳，記者致電中國(guó)銀行等多家銀行的房貸客戶經(jīng)理，對(duì)方告知目前首套房貸利率為4.9%，二套房貸利率為5.2%，放款速度也比較正常。去年年底，深圳主流的首套房房貸利率為5.1%，二套房為5.6%。

樂有家金融服務(wù)管理中心總經(jīng)理甘虹表示，信貸放松等種種信號(hào)表明，房住不炒的前提下政府仍然是十分鼓勵(lì)剛需者購房置業(yè)。大灣區(qū)是國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展的一個(gè)區(qū)域，銀行房貸利率的下調(diào)，對(duì)市場(chǎng)會(huì)起到一定的推動(dòng)作用。預(yù)計(jì)未來信貸額度應(yīng)該會(huì)持續(xù)處于相對(duì)寬松的狀態(tài)，助力市場(chǎng)回歸到正常交易水平。

此前，央行發(fā)布2021年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出，牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

（文章來源：證券時(shí)報(bào)）