乍暖還寒時候，最難將息

文/地產(chǎn)八卦女 陳慶

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最近北京樓市最大的熱點，莫過于新年第一輪集中土拍了。

在此之前，數(shù)十家媒體都預(yù)測北京樓市將會迎來小陽春，不少網(wǎng)友也認(rèn)為，上海、蘇州、成都都在回暖，北京作為北方唯一大城，又是全國經(jīng)濟政治文化中心，在這個已見政策底的當(dāng)下，勢必也會掀起一陣暖潮。

然而，升斗市民又怎會預(yù)知地產(chǎn)大佬們的想法。等到第一輪集中土拍出來，坦白地說，無論是開發(fā)商的預(yù)期，還是購房者的關(guān)注度來看，都不算很熱。

也許，小陽春早就是地產(chǎn)界的思維定式，在這個波詭云譎的時代，一切定式如浮云。

▲2022首輪土拍收官，17宗地成交，總成交額480.225億元，綠城成最大贏家，競得3宗，華潤和中海各摘2宗。就地貨比來說，這次土拍的平均地貨比約為0.53，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于前幾年0.7的水平，利潤預(yù)期比較好。

其中，旭輝是此次土拍唯一出手的民企，這主要系2022年2-3月，民企有大額度到期債，所以無形中制約了市場的熱度。

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然而，雖然土拍并未達到預(yù)期的火爆，但相比其他城市，北京樓市其實已經(jīng)是龍頭了。

一方面，北京樓市可以算是全國一二線城市里，杠桿率最低的城市。北京的非普線限制非常嚴(yán)厲，五環(huán)內(nèi)普宅貸款首套首付35%，算下來最多只能貸300萬，如果是改善首付更是高達80%，幾乎沒有杠桿可加。

然而，就算是這樣嚴(yán)厲的政策限制，從過去幾年的樓市狀況看，北京樓市也是非常穩(wěn)健。從2017年開始，北京年度新房成交套數(shù)穩(wěn)步上行，但成交均價幾乎沒變，這意味著北京主流客群已經(jīng)全面認(rèn)可這一價格，且購房者手頭資金非常雄厚，遠(yuǎn)非其他城市人買房依靠杠桿可比。

▲2017-2021年度新房成交套數(shù)（數(shù)據(jù)來源：好評與差評）

另一方面，北京這座城市的基本面，可以說是疫情期間全國最優(yōu)秀的。

北京不僅擁有全國最多的世界500強企業(yè)、最多的央企總部、最多的雙一流大學(xué)、最多的一流科研院所、最多的大型金融機構(gòu)、最多的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、最多的高學(xué)歷人口，最多的億萬富豪……在疫情期間，北京還擁有最大的“疫苗經(jīng)濟體”和信息產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟體。

▲北京的央企，一方面是穩(wěn)定北京經(jīng)濟的最大基本盤，另一方面，如此龐大規(guī)模的央企職工，對于樓市來說，本身就是聚集資金的最強渠道。

▲科興中維、國藥北生研兩家北京企業(yè)，貢獻的疫苗產(chǎn)值就超過2300億元，這是過去幾年北京工業(yè)產(chǎn)值最大的增長點，秒殺擁有生物醫(yī)藥先進制造業(yè)“國家隊”產(chǎn)業(yè)集群的上海（也正因為如此，科興甚至自己組建了一家房地產(chǎn)公司）！

▲北京聚集了以字節(jié)跳動、京東、小米、百度、美團、新浪為代表的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，無論數(shù)量還是體量都位居全國之首，而這些企業(yè)的業(yè)務(wù)，在疫情期間不僅不受影響，反而越發(fā)有活力。

最為重要的是，北京本身還是政策高地。無論是北交所的創(chuàng)建，還是全國各種產(chǎn)業(yè)扶持政策的出臺，再加上擁有最多的銀行總部，因此，北京其實是最先接近“水源”的，是事實上的中國金融中心。

根據(jù)國民經(jīng)略測算，北京資金總量（本外幣存款總額）超過20萬億，位居全國第一，而金融業(yè)增加值占GDP比重近20%，同樣位居全國首位。

▲北京跟上海爭金融中心，上海跟北京爭央企總部。來源：國民經(jīng)略

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當(dāng)前，隨著房貸和預(yù)售資金的放開，北京市場成交明顯開始回暖。2022年1月來，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策密集，累積房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)超過70多次，其中有36城市發(fā)布了穩(wěn)定樓市的政策。

甚至于，中央部委也在積極維持房地產(chǎn)市場資金鏈穩(wěn)定，將保障性租賃住房有關(guān)貸款不再納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，使得銀行放貸，有了更大的可操作性。

因此，2022年的信貸肯定比去年更加寬松。制約2021年樓市下行的排隊等房貸的現(xiàn)象已經(jīng)基本絕跡，北京當(dāng)下的房貸，基本一個月左右就可以放款。

▲隨著信貸寬松，萬科一邊嘴里喊著黑鐵時代活不過下去了，一邊回頭就是3%利率不到借它個30億，比房貸利率都低好多。真可謂：管理層扮豬吃老虎，地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)改革開始，大魚吃小魚，小魚死翹翹的時代來臨了。

而從樓市端來看，相比深圳、廣州、上海，北京樓市已經(jīng)沉寂4年了，2021年因為大環(huán)境的原因，再加上過去幾年限競房供過于求，學(xué)區(qū)房實行多校劃片，北京壓抑四年之久的剛需和改善需求其實并沒有完全釋放。

▲從2021年開始，北京限競房明顯開始供不應(yīng)求，而前面三年都是供過于求。也就是說，2022年，限競房對北京樓市的影響已經(jīng)解除，甚至于，限競房如今也成了北京樓市的香餑餑。

如此多重因素下，北京樓市即使不出現(xiàn)全面的普漲行業(yè)，也會出現(xiàn)比較明顯的結(jié)構(gòu)性牛市。什么是結(jié)構(gòu)牛？就是因為區(qū)域的差異，出現(xiàn)成交量、甚至房價的上漲和微漲。

京樓區(qū)別于環(huán)京的選房邏輯順序是優(yōu)先看產(chǎn)業(yè)。目前京樓產(chǎn)業(yè)風(fēng)口在海淀北和麗澤。而未來的產(chǎn)業(yè)風(fēng)口，我更看好通州和大興（亦莊新城）。

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