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時訊:香江控股10年土儲謎局揭秘

來源:和訊房產(chǎn)王梓京 時間:2022-06-28 09:34:27


【資料圖】

“銷售價格在5萬元左右,計算2016年拿地價、資金、建安等多項成本,項目要賣約7萬元/平方米才能保本,現(xiàn)在是虧兩萬在賣”,香江·拾光盛境項目銷售人員向和訊房產(chǎn)算了一筆賬。

售樓部門庭冷落,虧本出售回籠資金,雖時運不佳,但對于香江控股(600162)(600162.SH)而言,保現(xiàn)金流已經(jīng)是當下非常重要的任務。歸母凈利潤連續(xù)4年同比下降,2021年歸母凈利潤率降至3.3%的歷史低位,同時凈利潤率僅有1.1%。

同時在沒有進行大規(guī)模擴張拿地的情況下,公司的經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入連續(xù)兩年同比下降,疊加樓市下行壓力,資產(chǎn)、存貨存在計提減值風險,香江控股正處在艱難期。

同時,梳理香江控股近十年年報發(fā)現(xiàn),公司土地儲備存在不確定性,按照2021年年報,公司在廣州番禺持有待開發(fā)土地面積約16.9萬平方米,規(guī)劃計容建筑面積約31.09萬平方米。

深入研究發(fā)現(xiàn),香江控股10年土儲變化之謎終于揭開。該土地儲備位于廣州錦繡香江項目內(nèi)部,該項目為20年成熟小區(qū)。香江控股試圖多次嘗試變更項目地塊性質(zhì)為居住用地,因遭到業(yè)主的強烈反對而未能開發(fā)。

企業(yè)經(jīng)營難言改善,財務承壓,押注錦繡香江項目用地性質(zhì)變更新增優(yōu)質(zhì)“土儲”,香江控股能否解決當下窘境?

薛定諤的土儲?揭秘10年變遷之謎

2021年年報,香江控股在廣州番禺擁有約16.9萬平方米的待開發(fā)土地面積,而據(jù)公開信息顯示,香江控股最近一次在廣州番禺區(qū)公開市場上拿地追溯到2016年11月,地塊為漢溪村地塊。

查詢年報可知,香江控股在廣州番禺的新增土儲從2020年年報開始出現(xiàn),至2021年年報,無開發(fā)動工。據(jù)年報披露,該地塊香江控股持股比例為51%。

該地塊并非近年通過公開市場獲得,經(jīng)過層層查證,最終將土地儲備鎖定在香江集團旗下的廣州番禺錦繡香江項目。而據(jù)公開資料,錦繡香江項目最后一期項目布查特官邸3期已于10年前完成開發(fā)并交付。

那么香江控股這16.9萬平方米土地儲備從何而來?

據(jù)知曉內(nèi)情的錦繡香江業(yè)主透露,該土地儲備或為香江控股變更錦繡香江小區(qū)綠化用地規(guī)劃而來,從2012年開始,香江控股就開始著手申請將小區(qū)內(nèi)的公共綠地以及園地(E3)等非建筑用地變更為建設用地,因遭遇業(yè)主的反對未能成功。

據(jù)該業(yè)主提供的一份歷史資料顯示,廣州番禺錦江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2014年和2017年連續(xù)向廣州國規(guī)委提交控規(guī)修改申請,復函(穗規(guī)番禺(2015)766號)及(穗國土規(guī)劃業(yè)務函(2017)612號)均被駁回。

和訊房產(chǎn)查詢香江控股近十年年報發(fā)現(xiàn),其位于廣州番禺的土地儲備存在變動。

2012年財報顯示,香江控股與番禺錦江項目擁有擬開發(fā)土地面積16.9萬平方米,預計開工時間為2013年12月;2013年年報顯示,番禺錦江項目的預計開工時間改為2014年12月;在2014年年報中,該項目的預計開工時間改為2016年8月-2017年12月之間。

預計開發(fā)時間屢次推遲,到2015年年報,在香江控股的擬開發(fā)土地中,已經(jīng)沒有番禺錦江項目了,項目尚未開發(fā),土地儲備卻憑空消失了。到2020年年報,該地塊再次出現(xiàn)在香江控股的土地儲備之列。

結合控規(guī)修改申請被駁回,香江控股在廣州番禺土地儲備時有時無或與控規(guī)修改未成功有關。

同時,香江控股曾因大量土儲遲遲未開發(fā)而遭遇交易所問詢。在回復交易所中,香江控股證實未開發(fā)的土儲為錦繡香江項目,地塊原定于2011年開發(fā),因為2011年廣州市政府將小區(qū)內(nèi)未開發(fā)的用地控制為遠景居住用地,從2013年開始廣州番禺錦江房地產(chǎn)有限公司向廣州市規(guī)劃及自然資源局番禺區(qū)分局申請剩余未開發(fā)用地的規(guī)劃修正。

控規(guī)調(diào)整因遭遇現(xiàn)有業(yè)主強烈反對而擱置,到2020年,香江控股再次將地塊列入土儲,并進行控規(guī)調(diào)整申請,于2021年引發(fā)小區(qū)業(yè)主大規(guī)模維權,業(yè)主認為業(yè)委會未能真正代表業(yè)主,決意未能體現(xiàn)業(yè)主真實意愿。

截至目前,該項目的開發(fā)暫擱置,在一份廣州市規(guī)劃和自然資源局番禺區(qū)分局2021年初的復函中表示未批出地塊建筑設計方案。香江控股2021年年報中表示,該項目(番禺錦江)預計開工時間為2022年10月。

據(jù)香江·拾光盛境項目銷售人員介紹,香江集團在錦繡香江內(nèi)部擁有十幾萬平方米土地儲備,目前在沙盤上的模型都有7棟樓,未來可賣到10萬元/平方米。但對于該土地的開發(fā)計劃,該銷售人員表示沒有時間表,2000年前后的地塊,需要一定手續(xù),并表示時間長了,很多東西說不清楚,能不能開發(fā)現(xiàn)在還不知道。

實地調(diào)研發(fā)現(xiàn),開發(fā)商土儲中的待開發(fā)地塊有的已建成籃球場,也有的成為綠化用地,還有一塊是開發(fā)商早前賣房時對外宣傳的高爾夫草地。

據(jù)業(yè)主透露,這些土地曾作為綠化、配套等為開發(fā)商銷售樓盤帶來利好,并未告知此前買房業(yè)主未來有開發(fā)計劃。現(xiàn)在突然要開發(fā),確實有點接受不了。

按照規(guī)定,開發(fā)商修改后期規(guī)劃需要征求前期業(yè)主的同意,否則構成侵權。在現(xiàn)有業(yè)主的強烈反對下,控規(guī)修改一波三折,香江控股能否如愿仍存是未知。

銷售多年下滑 廣州核心項目虧本甩賣

2012年著手申請控規(guī)調(diào)整,10年過去,香江控股尚未能如愿,修改規(guī)劃背后的利益驅動香江控股。據(jù)香江內(nèi)部人士透露,如能成功開發(fā),可帶來的回報是以億元為單位計算的。

深入分析香江控股近些年的發(fā)展節(jié)奏及財務狀況,廣州番禺地塊能否成功開發(fā),對于香江控股改善公司的經(jīng)營狀況較為重要。

受房地產(chǎn)市場下行壓力影響,香江控股的項目去化緩慢,且個別項目面臨虧損。

曾被寄予厚望且對外吹風價賣到8-10萬的香江·拾光盛境項目最終售價僅約5萬元/平方米左右,項目體量小、戶型設計不出挑,位置不敵片區(qū)網(wǎng)紅盤越秀·和樾府,最終去化情況并不理想,僅約47套洋房賣了大半年仍未賣完,同時售價距離約7萬元/平方米的保本線存在較大差異。

虧錢也要回籠資金,保住現(xiàn)金流,這是香江控股的策略,也是當下市場環(huán)境下房企的普遍選擇。

更為棘手的是,香江控股房地產(chǎn)項目整體位置并不是特別好,而樓市仍面臨下行壓力,一線城市如廣州外圍區(qū)域樓盤都面臨較大去化壓力,其他低能級城市去化壓力更大。

香江控股2021年財報披露,公司報告期內(nèi)銷售和結轉的項目有14個,所在城市僅廣州一個一線城市,且布局的項目多位于增城、南沙等郊區(qū),位置最好的項目為番禺香江·拾光盛境項目,因為項目資質(zhì)不佳及限價等原因,項目去化及盈利狀況不佳,其余位于低能級城市項目的去化也面臨一定壓力。

整體來看,正在銷售和待開發(fā)的項目中,正在申請控規(guī)調(diào)整且遭遇業(yè)主激烈維權的廣州番禺錦繡香江項目資質(zhì)是最好的。

香江控股存量項目資質(zhì)從公司的計提減值金額亦可得到體現(xiàn)。據(jù)年報披露,截至2021年12月31日,香江控股存貨的賬面余額約為161.81億元,相應的存貨跌價準備約為3.21億元,計提減值數(shù)額較大。

同時,從銷售端來看,2019年香江控股銷售金額和面積開始走下坡路。2019年-2021年其簽約銷售金額分別為63.25億元、53.66億元以及37.09億元。而2019年及2020年正是房地產(chǎn)市場向上階段,行業(yè)銷售金額創(chuàng)新高。

以此來看,香江控股銷售下行并不與行業(yè)下行周期一致,尤其2019年和2020年是自身原因造成的規(guī)模下降。公開市場土地補充少,同時項目開發(fā)進展緩慢。

據(jù)證券市場周刊報道,株洲錦繡香江湖湘文化城、恩平錦繡香江花園、武漢錦繡香江項目分別在2011年、2008年和2013年即開工,項目至2021年仍未完工,項目預售時間跨度甚至超過10年。

項目去化進展緩慢,項目所在城市等級不高,在市場下行壓力下銷售將面臨更加艱難的境地,這將對香江控股的現(xiàn)金流以及運營帶來一定的不確定性。

凈利潤率僅1.1%

踩雷花樣年巨虧2.26億元

銷售下滑的同時,香江控股的盈利能力也遭遇考驗。歸母凈利潤連續(xù)4年下降,至2021年僅1.88億元,歸母凈利潤率僅3.3%;而公司凈利潤在2021年度僅為6283.21萬元,凈利潤率僅1.1%,降至冰點。

這還是在提高了資本化借款費用的情況下實現(xiàn)的,據(jù)2021年財報,香江控股借款費用資本化金額約為1.56億元,同比大幅增長114%。也就意味著,如果不提高費用資本化額度進行利潤指標的調(diào)整,香江控股的利潤或將更低。

從財務報表看,2021年香江控股資產(chǎn)和信用減值均實現(xiàn)大幅增長,同時投資收益虧損了2.32億元,虧損同比大幅增長105倍。

歸屬上市公司股東凈利潤的減少原因,香江控股表示主要是本年長期股權投資合營及聯(lián)營企業(yè)按權益法核算確認投資損失影響歸屬于上市公司股東的凈利潤減少 1.55 億元。

深入剖析香江控股2021年財報情況,公司對聯(lián)營合營公司虧損達到2.28億元,虧損大幅增長4864.73%。翻看具體項目列表,香江控股長期股權投資的2個合營企業(yè)全部虧損,共計614.67萬元,投資的4個合營公司中有3個虧損,虧損共計2.22億元。

其中,令人疑惑的是,聯(lián)營企業(yè)中天津市花千里房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱:天津花千里)期初投資余額為0,但是在2021年香江控股投資了3億元,在報告期內(nèi)直接虧損了2.06億元,一年虧損率高達68.67%。企查查資料顯示,2021年3月29日,香江控股3億元戰(zhàn)略投資天津花千里,持股30%。

同時,2021年,香江控股投資天津花樣年碧云天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 (簡稱:花樣年碧云天) 投資虧損1606萬元,而2020年香江控股投資了花樣年碧云天項目1.9億元,當年即虧損354萬元。兩年投資花樣年兩個項目虧損總額高達2.256億元。

從數(shù)據(jù)看,香江控股凈利潤下滑一個重要原因是因為踩雷投資了花樣年,但是令人疑惑的是,在2020年投資花樣年項目虧損之后,香江控股卻選擇繼續(xù)追加了3億元投資花樣年另一個項目,投資決策能力難以令市場信服。具體的投資決策,以及內(nèi)部是否存在利益輸送,只能留待公司自己去考察了。

投資踩雷的不僅僅是花樣年,還有2018年購買的南方香江集團有限公司持有的天津森島寶地置業(yè)投資有限公司、天津森島鴻盈置業(yè)投資有限公司以及天津市森島置業(yè)投資有限公司各65%股權(前述森島寶地、森島鴻盈、森島置業(yè)統(tǒng)稱“天津三公司”),25億元現(xiàn)金支付,最終天津三公司未能完成業(yè)績盈利承諾,導致公司合并凈利潤出現(xiàn)一定程度的下滑,歸屬于上市公司股東的凈利潤較同期下降33.37%,最終以香江控股收取20.37億元補償金額收尾。據(jù)2021年財報,該筆補償款列入其他應收賬款,尚未落袋為安。

少數(shù)股東損益與歸母凈利大幅背離

潛藏暴雷風險?

一方面是投資失誤踩雷,另一方面是香江控股的少數(shù)股東損益和歸母凈利潤大幅背離。

數(shù)據(jù)顯示,香江控股2021年少數(shù)股東損益為-1.25億元,同比暴跌581.47%。2020年,香江控股少數(shù)股東損益大跌227.67%,為-1831.83萬元。連續(xù)兩年虧損體現(xiàn)為少數(shù)股東項下,以緩解歸母凈利潤下跌幅度。

據(jù)了解,香江控股的利潤指標情況與暴雷前的樂視網(wǎng)(300104)相似。

合并報表顯示,樂視網(wǎng)2014年-2016年凈利潤分別為1.29億元、2.17億元、-2.22億元,同期歸母凈利潤分別為3.64億元、5.73億元和5.55億元,同期的少數(shù)股東損益分別為-2.35億元、-3.56億元以及-7.77億元。

也就是說,通過把虧損挪到少數(shù)股東,虛增了歸母凈利潤,達到財務造假的目的。

據(jù)資深財務人士分析指出,出現(xiàn)這種情況可能是全資持有項目盈利,而投資性、非全資項目虧損嚴重。但是更需要的警惕的是,全資項目盈利,而非全資大幅虧損,這樣的財務數(shù)據(jù)是非常可疑的,也許存在通過非全資項目做明股實債的可能。也存在如樂視網(wǎng)情況的可能性,直接利用少數(shù)股東損益進行利潤造假,掩飾虧損的真實情況。

翻開香江控股2021年年報,對照合同負債中賬面價值發(fā)生重大變動金額的項目,再根據(jù)公開資料查詢其開發(fā)商公司與香江控股的股權關系,均為香江控股100%持股,也就是意味著的,合同負債中子公司的賬面價值減少不會帶來少數(shù)股東權益的虧損。

同時,香江控股披露的2021年主要參股控股公司中,9家子公司2021年凈利潤均為正數(shù),處于盈利狀態(tài)。

數(shù)據(jù)顯示,香江控股的子公司大部分為100%持股。那么香江控股2021年的少數(shù)股東權益大幅虧損1.25億元到底從何而來?是否存在通過明股實債方式或者如樂視網(wǎng)般調(diào)節(jié)財務報表?

對于上述疑問,和訊房產(chǎn)發(fā)郵件給香江控股以獲得解答,截至發(fā)稿,香江控股暫未回復。

除了上述蹊蹺之處,香江控股在未進行大幅擴張之際,公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流入凈額已連續(xù)兩年下滑,至2021年僅4.91億元。同時2020年及2021年,公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額分別為-1.16億元、-5.5億元,分別同比下跌115%及374%。

前五大供應商兩家資質(zhì)平平

房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)結龐大的上下游產(chǎn)業(yè)鏈,供應商成為房屋建設以及產(chǎn)品品質(zhì)的重要組成。從香江控股披露的2021年年報看,公司供應商采購較為集中,前五名供應商采購額 13.57億元,占年度采購總額70.66%,第一大供應商采購額度占總額度高達41.26%。

2021年香江控股在深圳市嘉盛建筑工程有限公司(簡稱:深圳嘉盛)采購額為6100.89萬元,占全年采購額的3.18%,為第四大供應商。

企查查資料顯示,深圳嘉盛被列入被執(zhí)行人,2022年5月有上海市金山區(qū)人民法院執(zhí)行,執(zhí)行標的為70萬元。同時深圳嘉盛有過3次環(huán)保處罰以及6次行政處罰的歷史,同時企查查還有對于深圳嘉盛的拖欠薪資等輿情預警。

同時,香江控股的2021年第五大供應商天津智盈裝飾工程有限公司(簡稱:天津智盈),采購額為3713.37萬元。據(jù)企查查顯示,天津智盈企業(yè)人員規(guī)模小于50人,參保人數(shù)僅16人。

從企業(yè)資質(zhì)上看,天津智盈整體的實力一般,對于一家主打品質(zhì)的上市房企,為何會選擇一家資質(zhì)平平的供應商?其產(chǎn)品以及質(zhì)量能否有保障?

業(yè)內(nèi)人士認為,供應商也是開發(fā)商品質(zhì)的重要一環(huán),優(yōu)質(zhì)的供應商對于提高品質(zhì)有良好的助力,反之則可能起到反作用。在行業(yè)重視產(chǎn)品品質(zhì)后,各大房企也提升了對供應商的要求,優(yōu)中選優(yōu)。

前五大供應商中,兩家資質(zhì)一般,主打產(chǎn)品品質(zhì)口碑的香江控股將如何嚴把品質(zhì)關?

對于上文提到的錦繡香江項目控股進展,土儲開發(fā)計劃、業(yè)主維權、項目虧損銷售,踩雷花樣年的投資決策科學性,少數(shù)股東損益和歸母凈利潤背離以及供應商選擇等問題,和訊房產(chǎn)均已尋求香江控股的解答,但截至發(fā)稿,暫未獲得對方回復。

結語:

香江控股在1998年實現(xiàn)上市,是粵派房企中的老資格,曾打造了錦繡香江等多個經(jīng)典項目,一時風頭無兩,過往的產(chǎn)品口碑獲得市場認可。伴隨行業(yè)變遷,香江控股有點跟不上行業(yè)發(fā)展節(jié)奏,被剔除出主流房企之列,規(guī)模和利潤雙失,近些年也沒有能攪動市場的拳頭產(chǎn)品,卻深陷業(yè)主維權泥潭,自身產(chǎn)品銷售下滑,對外投資天津三公司以及花樣年均踩雷,香江控股的發(fā)展現(xiàn)狀令市場擔憂。

在迎娶富力李思廉千金后,香江二代劉根森任職香江控股董事,未來將逐漸從母親翟美卿手中接過權柄,畢業(yè)于美國波士頓大學工商管理專業(yè)的二代將帶領香江走向何方,值得期待。

END

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標簽: 香江控股,土儲謎局

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