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從深圳到長沙，看當(dāng)?shù)氐姆孔樱褪歉杏X哪哪都便宜。即便最繁華的市中心區(qū)，這里的住宅每平米均價也不過一萬三四。不僅相對于房價高企的一線城市北上廣深，對比周邊其他省會武漢、成都、南京等等，長沙多年來不溫不火的房價一直是國內(nèi)省會中的低洼地，甚至比很多三四線城市還便宜。

長沙的房價為什么一直都這么低？記者走訪當(dāng)?shù)匾恍┑禺a(chǎn)中介，他們大多語氣中都透著點自豪：房價嘛，我們政府管得好。

居民購房不緊迫

長沙的房價的確不算高。從近期統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，長沙新房成交均價是13836元每平米。這是什么概念呢？這個價格，不到深圳的五分之一，不到南京的一半，相當(dāng)于距離最近的省會城市武漢的四分之三……GDP過萬億，人口過千萬，作為全國競爭力前十的長沙，這個房價水平只能排在全國50位以后，的確令人意外。

當(dāng)?shù)氐木用褚泊蠖嘤X得自家城市房價并不高。

高鐵進入長沙站，窗外是成排成排的新樓盤，整齊而密集，高層居多。

的士司機告訴記者，這個片區(qū)房價每平米大約也有一萬左右。“這里要一萬多？”記者問，對方淡然地說：“長沙的房價相對于很多城市，已經(jīng)很低了，市中心也不過一萬三四而已，這里距離市中心并不太遠，車程大約半小時而已。中心區(qū)新盤少，選擇少，想買新房的，這里是不錯的選擇。”

（市中心的新盤不多，很多上個世紀(jì)建筑的舊房子、舊小區(qū)）

這位在當(dāng)?shù)亻_出租車十余年的江西籍老司機告訴記者，長沙的房價一直都比較穩(wěn)定，起伏不大，年輕人工作幾年，加上家里的資助，大多有條件付個首付買房子。在長沙買房的，除了本地人，外地人也越來越多，他們大多來自湖南省其他小城或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，通過努力到省城工作、買房定居。也有在北上廣深一線城市打拼回來的當(dāng)?shù)厝耍瑢λ麄兌裕蚱戳四敲炊嗄辏剜l(xiāng)置業(yè)，小房換大房，同樣是千萬人口的城市，生活更安逸。

記者走訪長沙市區(qū)時也就感受到，當(dāng)?shù)鼐用駥τ谫彿坎]有太強烈的緊迫感。因為長沙房價穩(wěn)定，大家對市場也沒有什么降價預(yù)期，基本上只要有名額有錢的，也就隨時買了，所以，對于長沙樓市，觀望的人很少。地產(chǎn)中介人員對于房產(chǎn)的推介，也大多是根據(jù)手上的存量房源，以及購房者的要求，并不會大談特談所謂的投資價值。

一位地產(chǎn)中介工作人員提到，他曾接待過一個客戶，從深圳回來的長沙人，賣了深圳不足40平的小公寓，回長沙換了一套120平的三房，裝修完還有多余的錢，配了輛奧迪車。“我們這里成交好的是大戶型，尤其是120-150平左右的三房四房，買房的大多是剛需，加上現(xiàn)在鼓勵二胎、三胎的政策，很多購房者傾向于一次到位。”

這位工作人員指著街邊一排商戶說到，買小戶型的大多是外地來長沙的做生意的，租房子兩三千的租金，不如買個小房子，付個七八成的房款，余款月供都能抵過租金。也有為家里老人在長沙買房居住的，會考慮小戶型，但大多會選擇學(xué)區(qū)房，畢竟未來更好流通。

這個觀點與一位新盤售樓工作人員說的一樣，該人員告知記者，她銷售過的新盤中，中大戶型成交更快，“長沙在售的新盤，大多也是以大戶型為主，小戶型、小公寓的樓盤并不多。”該人員表示，外地人苦于沒有名額，本地人想改善也受限，很多房企就把產(chǎn)品改了，直接做大戶型，畢竟以后換房成本太高，這樣一步到位。

在前不久發(fā)布的70城房價中，長沙5月新房價格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲4.8%，房價走勢連續(xù)18個月上浮，在眾多城市房價出現(xiàn)下降的時候，長沙逆勢保持房價穩(wěn)中微漲。價格的上漲，也代表著新房的供求關(guān)系微妙的變化。尤其是長沙新房市場正在從剛需轉(zhuǎn)向改善，越來越多的人們追求的是房屋品質(zhì)，這也變相拉高了長沙新房市場均價。

或許因為房價穩(wěn)定且不高，大多長沙人民的幸福指數(shù)比較高，買房可以慢慢選，不用擔(dān)心暴漲而倉促上車，120平以上的三房、四房也還屬于剛需改善，而非高不可攀的豪宅。

近日，國家統(tǒng)計局近期詳細披露了第七次人口普查的分項數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，我國城市家庭人均居住面積為36.52平方米，北京是33.41平米，廣東不足30平米，湖南則近42平米。

房價穩(wěn)定得益于政府嚴(yán)控

長沙的房價為啥一直沒有快速上漲？記者采訪部分地產(chǎn)中介人員、樓盤銷售人員以及當(dāng)?shù)鼐用瘢偨Y(jié)原因，他們幾乎都會提到：“政府管得嚴(yán)，房價控制得好。”

事實上，長沙政府嚴(yán)厲調(diào)控房價的成果在全國都有口皆碑，去年7月，深圳出臺最嚴(yán)限購令，政策出爐前夕，業(yè)內(nèi)傳聞，深圳住建局曾赴長沙取“真經(jīng)”。

一方面，長沙政府嚴(yán)厲打擊炒房客。早在2016年12月，長沙市公布了“房7條”，正式拉開了房價調(diào)控的帷幕。隨后一年多的時間里，長沙市連續(xù)公布了13波調(diào)控新政。令人眼花繚亂的新政涵蓋各個方面，從限購到限售，從限地價到限售價，能想到的政策限制長沙政府都干了，而且還提高首付，提高契稅，全方位立體打擊炒房客。

另一方面，長沙政府瘋狂供應(yīng)土地。

有數(shù)據(jù)顯示，尤其在2018年，長沙市六個區(qū)的土地成交面積同比增長95.68%，但樓板價僅上漲4.56%，大量的土地直接以底價成交。因為如此嚴(yán)厲的調(diào)控，長沙房地產(chǎn)市場終于被人為的打趴了，全國炒房客敗走長沙。

上述地產(chǎn)中介人員就表示，目前長沙購房者大多以剛需自住為主，幾無投資客身影。地產(chǎn)中介推薦房源，也大多客觀地分析具體房價的地段、年代、樓層、裝修情況、小區(qū)環(huán)境、周邊配套等因素，極少夸大“投資價值”，畢竟長沙房價的確波動幅度不大，指望買房就賺，可能性不大。

此外，長沙的事業(yè)單位還有一部分企業(yè)，受歷史傳統(tǒng)和觀念影響，很多都會提供集資房，比市場價便宜，這批買房主力不買房，房價也不會漲得太快。

此前，供應(yīng)的土地多，人口有限，也是長沙房價過往多年漲不上去的因素之一，但近幾年，這個情況正在發(fā)生變化。10年來，長沙人口新增300萬，近5年每年凈流入人口超20萬，2020年凈增常住人口40多萬。2021年長沙市人口首次突破千萬，成為我國14座特大城市之一。人口大增、購買力充沛為樓市成交提供穩(wěn)固支撐。

（臨江的新盤）

有業(yè)內(nèi)人士就表示，常住人口破千萬，十年增長300萬人，這部分購房需求受到短期內(nèi)政策壓抑難以釋放，不過中長期來看，隨著社保和個稅條件的吻合，也將在未來3-5年之內(nèi)逐步釋放，居民購買力層面屬于相對充裕的水平，與中部其他城市進行對比，合肥、太原、鄭州、武漢、南昌經(jīng)歷了前期房價的補漲，整體房價收入比均在10年以上，而長沙僅不到7年，年輕人購房壓力并不算太大，未來剛需仍有較大的釋放空間。

長沙的房子值得買(300785)嗎？

這半年來，經(jīng)濟下行壓力延續(xù)，央行定向降息救市，地方救市政策集體爆發(fā)，長沙仍然實行穩(wěn)定的限購政策，調(diào)控并無大幅放松。上半年，長沙主要從商辦產(chǎn)品去庫存、存量房、二套房等方面進行微調(diào)。其中以出租換房票，盤活了存量住房，進一步釋放改善需求。但釋放購房力數(shù)量有限，短期內(nèi)對市場回暖的促進有限。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著全國大環(huán)境進一步寬松，因城施策下，長沙多項穩(wěn)樓市政策將加快出臺，如契稅優(yōu)惠，房貸利率、首付比例或?qū)⑦M一步下調(diào)。改善之外，首套剛需利好或也將出臺：從政策導(dǎo)向看，此前長沙調(diào)控放松主要針對改善型群體，而首套剛需的支持有限。預(yù)計下半年，購房資格、首付比例等方面，針對長沙首套剛需也可能將有實質(zhì)性利好出臺。

對長沙這樣的城市，隨時入市都沒問題，以后新房價格每年漲一點都很正常。那么，長沙的房子值不值得買？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在長沙投資房產(chǎn)肯定要謹(jǐn)慎。

一來長沙有限售，變現(xiàn)慢，你投資周期就很長，如果貸款，可能會耽誤你買其他地方，錯過更好的機會。

二來調(diào)控目前看不到放松的希望，市場價格就很難像其他有些城市一樣爆發(fā)。三來投長沙的機會成本有點大，買這里如果漲幅慢了，不如換城市。

但如有打算在長沙發(fā)展，則可以考慮在長沙買一套。一來目前房價便宜，買入成本低，你即使暫時不住，放著出租，月供也不多。二來長沙實體經(jīng)濟越來越夯實，新經(jīng)濟發(fā)展勢頭也不錯，人口吸附力高于中部其他城市，省會和地級市價差還會拉大。

目前，有地產(chǎn)人士表示，目前長沙房價漲幅不大，沒有太多波動，加上近期救市政策、銀行低利率，適合剛需上車。

據(jù)地產(chǎn)中介人士介紹，隨著中心板塊發(fā)展日漸完善飽和，外圍板塊新房成交占全市比重逐年上升，當(dāng)前岳麓區(qū)和望城區(qū)成為成交放量的主要區(qū)域。2017年底開始，這兩區(qū)商品住宅成交規(guī)模首次與中心四區(qū)（開福區(qū)、芙蓉區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)）相平，至2021年中，該兩區(qū)占全市新房成交規(guī)模比重已升至59%。

這主要是因為傳統(tǒng)熱點板塊如梅溪湖、濱江新城、中心城區(qū)土地開發(fā)趨于尾聲，在售項目稀缺，同質(zhì)化競爭弱，量價實現(xiàn)高，可售存量逐年下跌。剛需客戶開始外溢至城市外圍發(fā)展中板塊，如大王山、麓谷、自貿(mào)會展片區(qū)，但片區(qū)整體配套仍處于兌現(xiàn)期，限價實現(xiàn)難度較高，隨著待開發(fā)項目陸續(xù)入市，市場容量整體呈上升趨勢。

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