云端交流，知識共享，線上研討，自6月7日到29日，克而瑞研究中心開啟八場線上直播分享。

作為克而瑞的專業(yè)研究平臺，研究中心通過地產(chǎn)金融峰會、產(chǎn)品力發(fā)布會等線上線下活動，致力于構(gòu)建覆蓋房企、基金券商、機構(gòu)、媒體以及行業(yè)專家的生態(tài)交流平臺。

“6月云端分享”的第六場，聚焦河南房企競爭力，由克而瑞研究中心資深研究員羊代紅帶來《豫系房企發(fā)展現(xiàn)狀及擴張模式研究》的主題分享。

(資料圖片僅供參考)

羊代紅

克而瑞研究中心資深研究員

<核心觀點>

河南房地產(chǎn)市場體量相對較大，但人均購買力不足。鄭州領(lǐng)銜發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)集中于鄭州及郊縣。

規(guī)模房企爭相進入河南市場，且由于初期下沉相對困難而集中鄭州發(fā)展；鄭州市場競爭激烈，并且隨著品牌認可度提升，逐漸侵蝕豫系本土企業(yè)的份額。

由于本地經(jīng)濟水平導(dǎo)致的本土房企積累緩慢以及企業(yè)戰(zhàn)略等原因的影響，豫系房企的向外擴張顯得較為遲緩。

以下為精彩發(fā)言：

一、河南省房地產(chǎn)市場概況

從基本面來看，2021年，河南省GDP總量為58887億元，排名全國第5。在較大的經(jīng)濟體量下，2021年河南省房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資額達7465億元，同周邊6個接壤的省份比較來看，河南僅次于山東省。

不過，雖然河南經(jīng)濟總量較大，但人均購買力不足。2021年河南人均GDP為5.93萬元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3.71萬元，均屬于周邊6省低位。從城鎮(zhèn)化率來看，河南省2021年城鎮(zhèn)化率僅有56.45%，比全國平均水平低約9個百分點。

從各城市表現(xiàn)來看，2021年鄭州的GDP達12691億元，是第二名洛陽的4.11倍，而濮陽、三門峽、漯河、鶴壁、濟源GDP總量低于2000億元。

房地產(chǎn)開發(fā)投資額方面，2021年鄭州的房地產(chǎn)開發(fā)投資額3089億元，為洛陽的9.62倍。不過，隨著中原城市群建設(shè)的推進，河南省其他地級市也迎來較大的發(fā)展，鄭州的房地產(chǎn)開發(fā)投資占比也由2017年47%的高位下落到2021年的39%。

從新房市場來看，2021年河南全域商品房成交13277萬平方米，成交均價逐年上漲至6521元/㎡。省內(nèi)各市房價水平差異較大，鄭州均價在1萬元/㎡左右，但仍有較多城市均價不足7000元/㎡。

從政策來看，2022年河南各城市出臺了多種救市政策，如購房補貼、下調(diào)家庭首付比例、提升公積金貸款額度等，但由于市場信心不足，恢復(fù)效果有限。

綜上，我們認為，河南房地產(chǎn)市場體量相對較大，但人均購買力不足。鄭州領(lǐng)銜發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)集中于鄭州及郊縣。

二、河南市場房企競爭格局

目前，超8成50強房企已入河南，30強房企中僅建發(fā)、龍光、濱江沒有進入，20強房企已全部進入河南。

從城市選擇來看，主要布局鄭州及鄭州郊邊市縣，以及環(huán)鄭核心城市洛陽、許昌、開封、新鄉(xiāng)，另有南陽、信陽、安陽、商丘等城市。

從河南省2021年的銷售排名來看，TOP20中有11家本土房企，其中建業(yè)正商、康橋排名相對靠前，但前十中外來房企占據(jù)6席，競爭壓力較大。

原因是鄭州城鎮(zhèn)化水平以及人均購買力較高，對周邊的虹吸效應(yīng)較強，更容易孕育出規(guī)模相對較大的豫系房企。如正商、建業(yè)、鑫苑等房企的大本營一直在鄭州，且占據(jù)較大市場份額，競爭也較為激烈。

與此同時，外來房企的入局加劇了市場競爭程度。2021年大鄭州銷售金額排名前4被外來房企占領(lǐng)，其中，碧桂園萬科銷售金額破百億元。

對于三四線城市來看，從河南省的整體房地產(chǎn)的歷史發(fā)展格局可以發(fā)現(xiàn)，過去很長的一段時間內(nèi)，無論是頭部豫系房企還是外來規(guī)模房企，對鄭州之外的市場下沉相對困難。

在三四線城市中，各地級市的本土房企和當(dāng)?shù)卣纬闪己玫幕樱瑩碛写罅颗f改、動遷的地塊等收并購資源，地域資源的優(yōu)勢凸顯。同時，由于在歷史上外來房企曾出現(xiàn)很多爛尾樓的項目，地級市客戶對品牌知名度并不“感冒”。從而導(dǎo)致無論是如正商等鄭州房企還是碧桂園等外來規(guī)模房企市場下沉相對困難，也進一步加劇了鄭州市場的競爭。

不過，基于鄭州激烈的競爭環(huán)境，很多房企也將目光投向三四線市場。本土房企中，建業(yè)、正商等逐步向三四線城市下沉，外來房企中碧桂園、綠地、中海等龍頭房企在布局鄭州之余也積極在三四線城市進行布局。其他規(guī)模房企如中梁、中南、融僑、融信、綠城等也均進入一些基本面較好的三四線城市。

從土地儲備量來看，在非大鄭州區(qū)域，建業(yè)獨占鰲頭，碧桂園緊隨其后；在大鄭州區(qū)域，鄭州航空港投、建業(yè)、正商土地價值儲備排名前三。

綜上，我們認為，眾多外來房企爭相進入河南市場，但由于下沉三四線城市相對困難，進而集中在鄭州發(fā)展，從而導(dǎo)致鄭州市場競爭激烈。隨著客戶對于品牌認可度的提升，外來房企也在逐漸侵蝕豫系本土企業(yè)的份額。

三、河南房企的發(fā)展特征及展望

目前，大約有13家豫系房企入圍200強，但與粵系、京津系房企仍有不小差距。

從銷售額來看，河南無超級大房企，整體競爭力相對較弱。2021年建業(yè)全口徑銷售金額605億元，位列行業(yè)第58位；若加上代建，建業(yè)的操盤口徑則有1004億元，排名行業(yè)第36位，其余的房企排名則在百強開外。

從省內(nèi)布局來看，集中布局鄭州及周邊郊縣，建業(yè)和正商下沉效果顯著。建業(yè)在2019年完成了整個河南省18個地級城市和122個縣級城市全覆蓋。而正商下沉城市也相對較多，在洛陽、許昌、信陽、商丘等地均有布局。

由于省內(nèi)競爭激烈，豫系房企在產(chǎn)品打造上積極推動品質(zhì)戰(zhàn)略的提升。

建業(yè)旗下的產(chǎn)品線既有定位高端的森林半島、壹號城邦等，也有定位剛需的桂園系列等，還有定位于大型城市綜合體項目建業(yè)十八城，以及與中城聯(lián)盟聯(lián)合開發(fā)的聯(lián)盟新城等。整體來看，建業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品線十分豐富，靈活多變的“打法”也能兼顧到省內(nèi)各地區(qū)的差異化需求。

在省外發(fā)展上，由于規(guī)模積累較差和企業(yè)戰(zhàn)略布局的影響，河南房企向外擴張顯得較為遲緩，相對偏好環(huán)渤海及長三角城市，如北京、天津、蘇州等。

綜上所述，我們建議豫系房企持續(xù)打磨產(chǎn)品力，強化自身優(yōu)勢，護住本土優(yōu)勢；積極擁抱合作，擴大規(guī)模；積極推動多元化戰(zhàn)略，打通房地產(chǎn)上下游業(yè)務(wù)，積極打造生態(tài)圈；積極走出省外，力拓新的增長空間。

問答環(huán)節(jié)

Q1

如果在河南布局的話，哪些城市可以考慮？

A1

鄭州周邊郊縣和環(huán)鎮(zhèn)城市由于經(jīng)濟發(fā)展較好，可以承接鄭州市場外溢，有較大機會。其他如南陽等區(qū)域中心城市，經(jīng)濟發(fā)展面相對較好，人口較多的城市，未來也有較大發(fā)展空間。

Q2

怎么看2022年河南房企的競爭格局？

A2

當(dāng)前整個河南市場房企投資都相對謹慎，2021年下半年以來土地成交有一半由國企城投等托底成交，這種態(tài)勢下短期內(nèi)將繼續(xù)維持。

不過當(dāng)前河南各地積極救市，力爭保證企業(yè)正常融資和開發(fā)需求等。同時，部分城市也在土拍等方面出臺下調(diào)保證金比例等政策，將給更多企業(yè)帶來機會，未來可以關(guān)注有實力的房企逆勢拿地以及與城投的合作機會。

Q3

目前金科、奧園等也在積極地引入國資，為何建業(yè)能夠率先落地？國資入股對于建業(yè)等民營房企來說，會有哪些方面的利好作用？

A3

首先，民企引入國資戰(zhàn)投將有效緩解企業(yè)現(xiàn)金流壓力，因為戰(zhàn)投屬于股權(quán)融資，是不增加負債的融資方式。

第二，國資的入股，將無形中為企業(yè)帶來一定程度的背書，對企業(yè)融資、拿地、未來發(fā)展等方面都有一定利好。但是，由于股權(quán)融資帶來的現(xiàn)金流回流畢竟有限，只是解決當(dāng)前房企困境方法之一，所以房企自身還是需要推動銷售回款，提高自身盈利水平等。

應(yīng)直播間朋友的需求，自6月16日第四場云端分享會開始，增加線上提問環(huán)節(jié)。

評論區(qū)@研究小Q或@研究助手，每場篩選1-3個問題連線分享嘉賓進行互動回答。

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今日專題回顧

豫系房企發(fā)展現(xiàn)狀及擴張模式研究

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