經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 符小茵 12平方米、18平方米、27平方米。

這是深圳保障性租賃住房小戶型設(shè)計(jì)競(jìng)賽設(shè)定的三個(gè)套內(nèi)面積段。其中，最小戶型面積設(shè)為12平方米，意味著深圳可能出現(xiàn)比香港公租房面積更小的公共租賃住房。

除面積之外，深圳在保障性租賃住房設(shè)計(jì)上還有什么考量？作為全國(guó)首個(gè)由住建局牽頭舉辦保障性租賃住房小戶型設(shè)計(jì)競(jìng)賽的城市，深圳的經(jīng)驗(yàn)有什么可借鑒之處？

4月底，深圳保障性租賃住房小戶型設(shè)計(jì)競(jìng)賽結(jié)果出爐，從獲獎(jiǎng)方案中，或可一窺深圳保障性租賃住房的未來(lái)模樣。

小戶型

根據(jù)深圳2021年頒布的《公共住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》，深圳公共住房最小套內(nèi)建筑面積為27平方米，而此次競(jìng)賽的三個(gè)面積段均不高于27平方米，這樣的競(jìng)賽設(shè)定可否滿足住戶的居住需求呢？

深圳大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院副教授陳珊認(rèn)為，綜合設(shè)計(jì)要求來(lái)看，這三個(gè)戶型是可以滿足基本居住需求的。首先，此次小戶型競(jìng)賽要求的12平方米、18平方米、27平方米都是套內(nèi)面積，并不含公攤，且主辦方提出了共用公區(qū)的設(shè)計(jì)要求。

在面向人群上，并非面向家庭住戶，而是聚焦于新市民、青年人與基本公共服務(wù)從業(yè)人員等群體，每間僅供1至2人居住。

其次，戶內(nèi)設(shè)計(jì)有意提升空間使用率。競(jìng)賽規(guī)則明確表示，要通過(guò)對(duì)功能布局、裝飾裝修、家具產(chǎn)品、智能化的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)對(duì)戶內(nèi)空間的高效利用，并且要求同步進(jìn)行室內(nèi)布置、家具和產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

“通常建筑師主要負(fù)責(zé)建筑單體的功能布局，不需要考慮內(nèi)裝部分。但這次競(jìng)賽強(qiáng)調(diào)建筑室內(nèi)一體化設(shè)計(jì)，一體化設(shè)計(jì)之后，可以減少因家具、家電尺寸不適配造成的空間浪費(fèi)，使空間使用更緊湊。”陳珊說(shuō)。

另外，公區(qū)可以承接套內(nèi)的部分功能，比如12平方米戶型的最低配置是床、桌椅、收納和獨(dú)立衛(wèi)浴，而其他的洗衣需求、做飯需求、娛樂(lè)和社交等，可以在公區(qū)設(shè)置的共享洗衣空間、共享廚房、共享活動(dòng)區(qū)域、共享辦公空間等完成。“緊湊的戶型滿足居民私密性的要求，樓棟的共享空間則滿足交往的需求”。

此外，陳珊表示，戶型大小并不是影響舒適度最重要的因素，舒適度是由多方面因素共同決定的，包括，戶型大小與居住人數(shù)關(guān)系；戶型功能布局是否合理；戶型的各項(xiàng)性能，如隔聲、采光、通風(fēng)等；樓棟公共區(qū)域配置比如共享廚房、洗衣間、辦公空間等能否對(duì)套型使用形成補(bǔ)充，等等。

那么12平方米、18平方米、27平方米會(huì)成為深圳保障性租賃住房的標(biāo)準(zhǔn)面積嗎？

“這次競(jìng)賽其實(shí)也是一個(gè)嘗試，看到底多大才是最合理、最集約的。”華陽(yáng)國(guó)際(002949)設(shè)計(jì)集團(tuán)副總裁龍玉峰告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，參賽規(guī)則上，也允許面積上下浮動(dòng)5%。

最小戶型面積設(shè)為12平方米并非空穴來(lái)風(fēng)。2020年9月公布的《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》（修訂征求意見(jiàn)稿）中新增人均租住建筑面積不得低于6平方米的規(guī)定，這意味著即便最小戶型12平方米都能滿足兩人居住的條件。

“12平方米的保租房，對(duì)住戶生活需求的關(guān)注度、匹配度都應(yīng)該給予滿足。”龍玉峰認(rèn)為。

當(dāng)然，小戶型只是深圳保障性租賃住房體系中的一部分，競(jìng)賽主辦方深圳市住房和建設(shè)局曾表示，保租房原則上以70平方米以下戶型為主，戶型種類(lèi)多樣，盡可能考慮市民的多層次需求，而本次競(jìng)賽側(cè)重面向保租房小戶型段進(jìn)行，是因?yàn)樾粜驮O(shè)計(jì)相對(duì)來(lái)說(shuō)更有難度。

亮點(diǎn)

深圳保障性租賃住房小戶型設(shè)計(jì)競(jìng)賽共收到319份參賽作品，經(jīng)過(guò)專(zhuān)家評(píng)審及網(wǎng)絡(luò)投票選出了23個(gè)獲獎(jiǎng)作品，其中一等獎(jiǎng)1名，二等獎(jiǎng)2名，三等獎(jiǎng)5名，優(yōu)秀獎(jiǎng)15名。

競(jìng)賽作品將為深圳今后的保租房設(shè)計(jì)提供參考。承辦方深圳市人才安居集團(tuán)曾表示，競(jìng)賽作品將成為深圳今后保租房小戶型建設(shè)的資料庫(kù)，通過(guò)博采眾長(zhǎng)、結(jié)合實(shí)際，努力實(shí)現(xiàn)新設(shè)計(jì)、新技術(shù)、新理念在新建建筑、城中村改造等多場(chǎng)景中的應(yīng)用。

幾乎所有獲獎(jiǎng)作品都采用了模塊化的設(shè)計(jì)思路。競(jìng)賽規(guī)則也鼓勵(lì)參賽選手對(duì)戶型、內(nèi)裝以及單元設(shè)計(jì)考慮裝配式建造方式，體現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、模數(shù)化、模塊化。

“模塊化就是把一個(gè)建筑空間或一個(gè)功能空間，設(shè)計(jì)成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的單元模塊”，龍玉峰解釋?zhuān)热缧l(wèi)生間這個(gè)獨(dú)立空間可以作為一個(gè)模塊，而組成衛(wèi)生間的淋浴間、洗手臺(tái)等功能區(qū)可以繼續(xù)細(xì)化成模塊。模塊化的好處是可以標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，簡(jiǎn)化從設(shè)計(jì)到生產(chǎn)到施工等多個(gè)環(huán)節(jié)中的復(fù)雜問(wèn)題。

而模塊化單位做得越小，比如對(duì)淋浴室的拆分精細(xì)到淋浴間的地面或墻面的一塊板材，那么模塊化運(yùn)用的場(chǎng)景就會(huì)越多，能更好地適配更多住宅類(lèi)型，包括城中村等改造類(lèi)的建筑物。

回到競(jìng)賽作品上，獲得一等獎(jiǎng)的1235號(hào)作品就將12平方米戶型視作標(biāo)準(zhǔn)化的1.0模塊，1.5個(gè)模塊可以組成18平方米的戶型，2個(gè)模塊可以組成27平方米的戶型，單元之間可以自由組合成不同布局。

“模塊化不意味著固定化，相反會(huì)帶來(lái)靈活性，比方說(shuō)根據(jù)這棟樓的住戶需求，可以選擇調(diào)整不同戶型的占比，現(xiàn)階段兩口住戶多，那么就可以增加27平方米戶型的比例。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住戶對(duì)戶型大小的需求也會(huì)發(fā)生改變。”陳珊說(shuō)。

基于模塊化設(shè)計(jì)，另有獲獎(jiǎng)方案提出住戶自主定制居住空間的概念。住戶在入住前，可以先在客戶端上選擇戶型，戶型包括12平方米、18平方米、27平方米；確定戶型之后，再選擇喜歡的家具組合方案。比如18平方米的戶型提供了六種家具組合方案，用戶可以自主選擇是否需要添加夾層、榻榻米和組合柜。

陳珊認(rèn)為，保障性租賃住房在設(shè)計(jì)上可多考慮用戶的個(gè)性化需求。她舉例，曾經(jīng)有學(xué)生就做過(guò)類(lèi)似的方案，讓住戶在入住之前先進(jìn)行性格測(cè)試，以更好匹配有共同愛(ài)好的舍友，考慮養(yǎng)貓的舍友也可以自主選擇尋找另一位養(yǎng)貓或者喜歡貓的舍友。

應(yīng)用場(chǎng)景

盤(pán)活城中村存量樓是深圳籌集保障性租賃住房的重要途徑之一。此次競(jìng)賽中給出的兩個(gè)參考場(chǎng)景之一就位于城中村，為龍華某舊城區(qū)需改造住房，外墻尺寸為14.6m×12m，層數(shù)7層，層高3m，改造要求用隔墻劃分其內(nèi)部密間，戶型套內(nèi)分12平方米、18平方米、 27平方米，標(biāo)準(zhǔn)層至少布置6個(gè)戶型，剩余空間可作為場(chǎng)景化公區(qū)設(shè)計(jì)，首層為商業(yè)空間，頂層為公區(qū)。

龍玉峰告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，這個(gè)場(chǎng)景就是深圳很多城中村都會(huì)看到的環(huán)境。“這算是比較規(guī)矩的，具備比較好的改造條件。不過(guò)較少有參賽選手完全按照那兩個(gè)命題來(lái)做設(shè)計(jì)，因?yàn)榇_實(shí)很難設(shè)計(jì)，改造的住房會(huì)受到很多條件的明確限制”。

面積小還不是小戶型設(shè)計(jì)過(guò)程中面對(duì)的最大難題，“小戶型設(shè)計(jì)只需要把居住人群的需求研究透之后，通過(guò)可變家具、智能化家電等實(shí)現(xiàn)”，龍玉峰說(shuō)，真正的難點(diǎn)在于，極小戶型設(shè)計(jì)或改造如何與現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范相銜接。

比如按照深圳2021年頒布的《公共住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》，公共住房電梯配置標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)低于1臺(tái)/100戶，當(dāng)套型建筑面積40平方米及以下的套型數(shù)量超過(guò)樓棟單元套型總數(shù)一半時(shí)，電梯配置標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)低于1臺(tái)/120 戶。但如果小戶型的保障性租賃住房也采納同等標(biāo)準(zhǔn)來(lái)配置公共配套設(shè)施，會(huì)降低新建建筑物的實(shí)用率。“所以要做小戶型的話，我們應(yīng)對(duì)產(chǎn)品的一系列配置標(biāo)準(zhǔn)甚至采光標(biāo)準(zhǔn)做相應(yīng)調(diào)整。”龍玉峰表示。

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，另外要算的成本賬是：極小戶型產(chǎn)品的建安成本相較普通商品住宅要更高。成本增量主要來(lái)源于設(shè)備以及裝修。

以這次競(jìng)賽為例，無(wú)論多小的戶型，都要求配備獨(dú)立衛(wèi)浴，18平方米和27平方米還都要求配備簡(jiǎn)廚，而廚房和衛(wèi)浴的裝修本來(lái)就是全屋裝修中成本最高的環(huán)節(jié)。此外，競(jìng)賽要求對(duì)小戶型進(jìn)行全裝修，鼓勵(lì)使用未來(lái)智慧家居等新技術(shù)，這也意味著一筆額外開(kāi)支。

不過(guò)，龍玉峰表示，設(shè)計(jì)能力就在于用設(shè)計(jì)創(chuàng)意創(chuàng)造更多價(jià)值，用1000塊錢(qián)的限額成本，做出2000塊錢(qián)的效果。而整體的成本降低，則需要通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，對(duì)生產(chǎn)、施工和后期運(yùn)維的精準(zhǔn)管理、協(xié)同來(lái)實(shí)現(xiàn)。