引言：

2021年，物業(yè)行業(yè)的變革開(kāi)啟加速模式：資本市場(chǎng)預(yù)備選手創(chuàng)歷史新高，而真正完成上市流程的數(shù)量卻有較大幅度的下降；在物企追求規(guī)模化發(fā)展以及地產(chǎn)在現(xiàn)金流緊張壓力下出售物業(yè)等因素的推動(dòng)下，收并購(gòu)市場(chǎng)的熱情高漲，行業(yè)正式拉開(kāi)整合序幕。

盡管行業(yè)正在經(jīng)歷動(dòng)蕩，但整體營(yíng)收仍然蓬勃向上2021年上半年，上市物企在管面積平均環(huán)比增長(zhǎng)26.1%，平均營(yíng)收增速達(dá)55.1%，凈利率提升至16.1%，板塊整體仍是向著高質(zhì)量開(kāi)啟發(fā)展的方向進(jìn)階。

這與眾多堅(jiān)持服務(wù)與發(fā)展初心的一大批企業(yè)息息相關(guān)。

新希望服務(wù)便是其中的一員。自登陸資本市場(chǎng)以來(lái)，新希望服務(wù)持續(xù)關(guān)注收并購(gòu)和外拓機(jī)會(huì)，保持規(guī)模可持續(xù)增長(zhǎng)，業(yè)態(tài)、服務(wù)內(nèi)容進(jìn)一步多元化；做大、做強(qiáng)生活服務(wù)，不斷放大差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

一、“收并購(gòu)+外拓”共同發(fā)力，多元組合全面開(kāi)花

2021年，物業(yè)企業(yè)在市場(chǎng)外拓方面持續(xù)發(fā)力，憑借優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、良好的品牌聲譽(yù)及強(qiáng)大的資源能力，通過(guò)招投標(biāo)、直接委托、競(jìng)爭(zhēng)性磋商等方式獲取外部項(xiàng)目。與收并購(gòu)方式相比，市場(chǎng)外拓更考驗(yàn)企業(yè)的服務(wù)能力以及市場(chǎng)口碑，一定程度上是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)。

·旭輝永升服務(wù)：憑借品質(zhì)服務(wù)、專業(yè)團(tuán)隊(duì)、多源渠道以及良好的口碑，以多元化的方式開(kāi)拓外部市場(chǎng)：通過(guò)參與新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)獲取一手項(xiàng)目管理權(quán)；參與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行的招標(biāo)獲取二手項(xiàng)目管理權(quán)；參與政府采購(gòu)，包括對(duì)體育場(chǎng)館、軌道交通、辦公大廈等公建類項(xiàng)目的招投標(biāo)，獲取多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

·新希望服務(wù)：上市后，新希望服務(wù)加快向市場(chǎng)的擴(kuò)張，在外拓流程方面實(shí)施體系化標(biāo)準(zhǔn)化管控，從項(xiàng)目獲取到運(yùn)營(yíng)復(fù)盤各環(huán)節(jié)都在進(jìn)行的有效管控跟進(jìn)，獲得了快速的外部規(guī)模增長(zhǎng)。2021年上半年，新希望服務(wù)第三方在管面積占比上升至17%，較2020年同期實(shí)現(xiàn)了大步跨越。

物業(yè)行業(yè)發(fā)展的另一個(gè)新趨勢(shì)是：企業(yè)在擴(kuò)張的同時(shí)越來(lái)越注重業(yè)態(tài)的多元化布局。當(dāng)前，由于住宅市場(chǎng)逐漸趨于飽和，加之物業(yè)企業(yè)迫切需要差異化的內(nèi)容來(lái)增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力，因此紛紛入局非住業(yè)態(tài)的細(xì)分賽道，其中以商業(yè)、公建業(yè)態(tài)最為熱門：

·商業(yè)業(yè)態(tài)：商業(yè)物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)管理費(fèi)，且能獲取更高的利潤(rùn)。 “商管+物管”的雙標(biāo)簽，可以為物業(yè)企業(yè)帶來(lái)更高的溢價(jià)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)性。2021年，碧桂園服務(wù)、龍湖智慧服務(wù)、正榮服務(wù)等多家企業(yè)將商業(yè)作為重點(diǎn)布局業(yè)態(tài)。

·公建業(yè)態(tài)：公建物業(yè)存量市場(chǎng)大，包括學(xué)校、醫(yī)院、公園、交通樞紐等多種類型，是物業(yè)企業(yè)拓展的絕佳選擇之一。同時(shí)，承接公建項(xiàng)目有利于培養(yǎng)和政府的良好合作關(guān)系，便于將來(lái)獲取更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，萬(wàn)物云、世茂服務(wù)等多家頭部企業(yè)正深耕于此領(lǐng)域。

如今，物業(yè)企業(yè)仍在積極尋求規(guī)模及業(yè)態(tài)的多元化增長(zhǎng)點(diǎn)，共同為推動(dòng)行業(yè)發(fā)展厚度的持續(xù)累積。

二、第三方外拓增長(zhǎng)顯著，多業(yè)態(tài)齊頭并進(jìn)

新希望服務(wù)將規(guī)模增長(zhǎng)作為企業(yè)發(fā)展重點(diǎn)之一，一方面持續(xù)與新希望集團(tuán)及新希望房地產(chǎn)集團(tuán)合作發(fā)展；另一方面透過(guò)競(jìng)標(biāo)、戰(zhàn)略收購(gòu)及投資積極尋求第三方外拓機(jī)會(huì)，在降低對(duì)關(guān)聯(lián)方依賴的同時(shí)進(jìn)一步提高市占率。

2021年，與同一梯隊(duì)的物業(yè)企業(yè)相比，新希望服務(wù)保持著不錯(cuò)的增長(zhǎng)：截止2021年6月30日在管面積較2020年同期增長(zhǎng)近80%。其中四成新增在管面積來(lái)自于獨(dú)立第三方，均通過(guò)競(jìng)標(biāo)、直接委托等拓展方式，第三方在管面積占總在管面積的17%，增長(zhǎng)尤為顯著。

在區(qū)域選擇上，新希望服務(wù)篤信在“經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)”的高能級(jí)城市有更多機(jī)會(huì)贏得增量，更有利于以高質(zhì)量服務(wù)換取高質(zhì)量回報(bào)。同時(shí)，通過(guò)在這些區(qū)域的長(zhǎng)期積累，提升項(xiàng)目密度，更容易拓展資源，也可以更加深入洞察客戶的需求，提供更精準(zhǔn)的服務(wù)內(nèi)容。

因此，新希望服務(wù)深耕中國(guó)都市圈及城市群，特別是成渝城市群及華東區(qū)域的一線、新一線及二線城市，持續(xù)鞏固在這些區(qū)域的市場(chǎng)地位。

從在管物業(yè)組合來(lái)看，新希望服務(wù)十分重視非住宅業(yè)態(tài)的拓展，2021年外拓項(xiàng)目中2/3以上為非住業(yè)態(tài)，多為商業(yè)物業(yè)、公建物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)類項(xiàng)目，極大豐富了企業(yè)的業(yè)態(tài)類型，打開(kāi)多元化的財(cái)務(wù)增長(zhǎng)空間。

·商業(yè)物業(yè)：年初至今，新希望服務(wù)通過(guò)直接委托的方式取得三項(xiàng)位于長(zhǎng)三角區(qū)域的商業(yè)類項(xiàng)目。其中包括集多功能合而為一的大型情境式購(gòu)物公園、二手車市場(chǎng)項(xiàng)目，以及多功能科技文化體驗(yàn)園區(qū)，為新希望服務(wù)的文旅業(yè)態(tài)再添一子。

·公建物業(yè)：2021年新希望服務(wù)外拓項(xiàng)目中近四成為公建類項(xiàng)目，包含學(xué)校、銀行、醫(yī)院、辦公樓等多個(gè)細(xì)分業(yè)態(tài)。其中，由直委方式取得的南寧醫(yī)博醫(yī)院是新希望服務(wù)在華南區(qū)域首次進(jìn)駐的醫(yī)療業(yè)態(tài)項(xiàng)目；而中標(biāo)獲得的農(nóng)業(yè)銀行紅河分行項(xiàng)目使得企業(yè)能夠深入服務(wù)金融央企，有利于企業(yè)豐富服務(wù)內(nèi)容、提升服務(wù)質(zhì)量。

·園區(qū)物業(yè)：新希望服務(wù)新增的三項(xiàng)園區(qū)類物業(yè)項(xiàng)目中，有兩項(xiàng)位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，內(nèi)有多家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)公司，對(duì)物業(yè)管理專業(yè)性、設(shè)備管理等都有高要求。而新希望服務(wù)通過(guò)直委及競(jìng)爭(zhēng)性磋商的方式獲取項(xiàng)目，表明企業(yè)在園區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)域具有較強(qiáng)的服務(wù)能力以及較高的市場(chǎng)認(rèn)可度。

圖：2021年新希望服務(wù)市場(chǎng)外拓部分成果

三、多管齊下增強(qiáng)外拓能力，夯實(shí)自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

市場(chǎng)拓展對(duì)于新希望服務(wù)的可持續(xù)快速發(fā)展有著重要的戰(zhàn)略意義。為更好賦能企業(yè)外拓，新希望服務(wù)在以下四個(gè)方面進(jìn)行精進(jìn)：

·新希望集團(tuán)鼎力支持，內(nèi)聯(lián)外拓多元賦能

·成立合作發(fā)展中心，多渠道挖掘項(xiàng)目機(jī)會(huì)

·設(shè)立激勵(lì)機(jī)制，從管理中要效益

·夯實(shí)民生生活服務(wù)，構(gòu)建差異化壁壘

1. 新希望集團(tuán)鼎力支持，內(nèi)聯(lián)外拓多元賦能

作為布局消費(fèi)者市場(chǎng)的重要平臺(tái)，新希望集團(tuán)對(duì)新希望服務(wù)的發(fā)展外拓給予了極大的支持。依托新希望集團(tuán)的平臺(tái)，新希望服務(wù)得以與集團(tuán)內(nèi)的其他相關(guān)企業(yè)保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，來(lái)自集團(tuán)及相關(guān)企業(yè)的資源和渠道支持，讓新希望服務(wù)在對(duì)外拓展上更具競(jìng)爭(zhēng)力。

具體來(lái)看，新希望服務(wù)與多家兄弟公司建立起長(zhǎng)期業(yè)務(wù)關(guān)系，如與上海藍(lán)生腦科醫(yī)院、四川新望康華醫(yī)療管理集團(tuán)等簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議、為新網(wǎng)銀行提供物業(yè)管理服務(wù)等。可以說(shuō)，新希望集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)鏈和業(yè)務(wù)布局，在一定程度上為新希望服務(wù)的發(fā)展帶來(lái)足夠底氣。

2. 成立合作發(fā)展中心，多渠道挖掘項(xiàng)目機(jī)會(huì)

2020年，新希望服務(wù)在總部層面上成立了合作發(fā)展中心，在區(qū)域公司層面上成立了合作開(kāi)發(fā)部，以發(fā)展獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)。同時(shí)，為確保外拓跨越式前進(jìn)，新希望服務(wù)從部門定位、外拓戰(zhàn)略制定、組織架構(gòu)、人才梯隊(duì)建設(shè)、專業(yè)培訓(xùn)、對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)等維度出發(fā)，全方位增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的綜合實(shí)力。

另外，合作開(kāi)發(fā)部通常透過(guò)物業(yè)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)、國(guó)有企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)及商業(yè)銀行公布招標(biāo)機(jī)會(huì)的網(wǎng)站發(fā)掘項(xiàng)目機(jī)會(huì)，或是通過(guò)與客戶、其他行業(yè)參與者頻繁溝通獲取拓展信息。此外，新希望服務(wù)充分挖掘并購(gòu)企業(yè)的資源，利用其與獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)商之間的現(xiàn)有關(guān)系建立合作，尋求進(jìn)一步為其他項(xiàng)目招攬物業(yè)管理服務(wù)合同。

3. 設(shè)立激勵(lì)機(jī)制，從管理中要效益

激勵(lì)機(jī)制是一種管理措施，也是促進(jìn)外拓業(yè)務(wù)快速健康發(fā)展的重要方式。對(duì)新希望服務(wù)來(lái)說(shuō)，對(duì)市拓相關(guān)制度的建立執(zhí)行、重點(diǎn)事項(xiàng)決策、拓展激勵(lì)方案擬定和分配進(jìn)行明確分工，以實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)規(guī)模拓展的價(jià)值貢獻(xiàn)做出及時(shí)合理的回饋，從而降低了管理成本，間接提升外拓效益。

表：新希望服務(wù)激勵(lì)機(jī)制思路

新希望服務(wù)市拓的激勵(lì)對(duì)象覆蓋信息推薦人、客戶拓展團(tuán)隊(duì)、市場(chǎng)拓展項(xiàng)目組、項(xiàng)目交付團(tuán)隊(duì)等多個(gè)對(duì)象，獎(jiǎng)勵(lì)類型涵蓋了外拓的全生命周期。

4. 夯實(shí)民生生活服務(wù)，構(gòu)建差異化壁壘

新希望服務(wù)憑借關(guān)聯(lián)方強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈與供應(yīng)鏈支持，以“民生服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”的定位在市場(chǎng)上樹(shù)立了獨(dú)具一格的企業(yè)價(jià)值。如在新零售領(lǐng)域，新希望服務(wù)是天府市民云、成都職工普惠的優(yōu)質(zhì)企服商；團(tuán)餐業(yè)務(wù)覆蓋多個(gè)企業(yè)食堂、醫(yī)院項(xiàng)目；租售業(yè)務(wù)外拓至多家第三方樓盤，并由此開(kāi)拓出一條與其他企業(yè)合作的全新路徑。

未來(lái)，新希望服務(wù)將繼續(xù)做大、做強(qiáng)生活類服務(wù)，大力構(gòu)建民生服務(wù)生態(tài)圈，夯實(shí)自身差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，也將逐步擴(kuò)大企業(yè)服務(wù)內(nèi)容組合，通過(guò)擴(kuò)大客戶群、增強(qiáng)服務(wù)力以尋求新的業(yè)務(wù)合作機(jī)會(huì)。

結(jié)語(yǔ)：

市場(chǎng)化外拓對(duì)于大多數(shù)物業(yè)企業(yè)都具有戰(zhàn)略性意義，尤其對(duì)成長(zhǎng)型企業(yè)而言，市場(chǎng)化進(jìn)程的表現(xiàn)在一定程度上反映了企業(yè)的發(fā)展?jié)摿ΑＰ孪Ｍ?wù)依托在一二線城市的項(xiàng)目密度優(yōu)勢(shì)、高質(zhì)量的服務(wù)以及極高的品牌知名度，在外拓方面收獲頗豐，8-9月更是連下十盤，展現(xiàn)出良好的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

未來(lái)，新希望服務(wù)將持續(xù)以外拓為重要抓手，結(jié)合已有項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及激勵(lì)制度，不斷在市場(chǎng)化進(jìn)程中實(shí)現(xiàn)突破，推動(dòng)企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。