觀點網(wǎng) 近期，卓越集團旗下卓越商管發(fā)布2022年第一期中期票據(jù)公告，本期中票擬發(fā)行6億元，期限為3年，申購區(qū)間在3%-4.3%之間。

【資料圖】

據(jù)悉，該筆債券由中債信用增進公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。本期中票募集資金將用于項目建設(shè)、購回及償還公司及公司子公司境外美元債券等用途。

公告中提到的“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”是當(dāng)被擔(dān)保對象發(fā)生違約后，擔(dān)保方要全額、無條件、不可撤銷地履行被擔(dān)保人應(yīng)盡的全部義務(wù)，中債信用增進公司既對債權(quán)人權(quán)益提供了保障，也為民企融資“保駕護航”。

繼第一批示范民企獲得增信融資后，卓越商管6億元中票再獲中債信用增進公司全額擔(dān)保，也是該類型債券的第6筆，也同時是非示范房企的首筆。值得注意的是，卓越商管也是今年首筆發(fā)行美元債的民營房企。

雙發(fā)美元債

2020年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)受“三道紅線”調(diào)控，一批通過高負(fù)債、高杠桿發(fā)展的企業(yè)由于踩入“黃”線甚至“紅”線后，面臨難以獲得新增融資的局面。隨著部分房企違約及停貸風(fēng)波等事件沖刷下，房企的融資節(jié)奏、募資規(guī)模及定價水平均受較大影響。

但今年3月，卓越商管卻成功發(fā)行了民營房企的首筆美元債，發(fā)行規(guī)模為1億美元的優(yōu)先票據(jù)，債券期限3年，發(fā)行利率為2.91%。該利率也是卓越商管境外發(fā)債利率最低的一次。

觀點新媒體了解到，該筆美元債的用途為對現(xiàn)有債務(wù)進行再融資，另外這筆美元債采用的是備用信用證發(fā)行的方式，由浙商銀行深圳分行提供以美元計價、不可撤銷的備用信用證。

由于浙商銀行為此次發(fā)債提供擔(dān)保，因此這筆債券的發(fā)行評級與浙商銀行發(fā)行人信用評級持平，同為“BBB-”，票據(jù)峰值訂單達(dá)1.7倍的表現(xiàn)背后也是投資者的認(rèn)可。

年初至今，眾房企在海外融資普遍吃緊，整體的融資環(huán)境并未得到有效改善。而深耕于深圳本土的民營企業(yè)卓越商管，卻順利發(fā)行今年民營房企的首筆美元債，還在7月再發(fā)一筆，而雙發(fā)美元債的背后是銀行增信背書。

7月22日，卓越商管再發(fā)一筆美元債，規(guī)模為1億美元，為3年期，利率為4.3%，用途同為對離岸債務(wù)進行再融資，同樣是有著銀行的信用背書，只不過這一次信用背書是由招商永隆銀行深圳分行提供。

銀行的信用背書，是卓越商管能夠逆勢發(fā)債的關(guān)鍵。觀點指數(shù)在2022九月房地產(chǎn)企業(yè)融資能力表現(xiàn)報告中提到，1-9月房企在美元債發(fā)行端的表現(xiàn)為252.1億美元。在過去的9個月中，美元債券融資也達(dá)到了近5年來發(fā)行最低值，同比下降約61.4%。

基本面

今年6月，聯(lián)合資信在對卓越商管的跟蹤分析和評估中，確定維持其長期信用等級為 AAA，評級展望為穩(wěn)定。跟蹤評級報告指出，卓越商管作為卓越集團重要控股平臺，在區(qū)域布局和土地資源等方面仍具有較強優(yōu)勢。

卓越商管的土地儲備主要依靠卓越集團拿地后的再注入。截至去年末，卓越集團對其注入舊改土儲規(guī)劃建筑面積合計645.57萬平方米，其中已取證面積67.60萬平方米；在可售項目中，注入建筑面積合計71.03萬平方米。

雖然在業(yè)務(wù)開展上缺失獨立性，需依靠卓越集團的商業(yè)業(yè)態(tài)和綜合體業(yè)態(tài)項目注入，但這部分所獲的土地主要位于深圳，且為城市更新用地，有著成本低區(qū)位好的優(yōu)勢，這些項目的注入也保證了卓越商管的未來盈利空間及業(yè)績活水。

數(shù)據(jù)顯示，2021年末，卓越商管在售項目未售面積98.95萬平方米，預(yù)計可滿足公司未來一年以上的銷售需要。在售項目區(qū)位中，主要分布于大灣區(qū)和長三角地區(qū)。

但隨著地產(chǎn)行業(yè)利潤率下滑以及卓越集團注入的招拍掛項目增加，卓越商管也面臨一定的盈利下滑風(fēng)險。今年上半年，卓越商管營業(yè)收入為86.03億元，按年增長10.81%；凈利潤則繼續(xù)下滑32.68%，至7.59億元；歸母凈利潤也同比減少8.4%，至7.01億元。

在房地產(chǎn)行業(yè)的下滑影響下，卓越商管卻得益于其核心城市核心區(qū)域的布局，使租賃服務(wù)收入持續(xù)保持增長，實現(xiàn)了較穩(wěn)定的現(xiàn)金流和利潤。2019年至2021年，卓越商管租賃服務(wù)收入按年增長9.8%及24%。去年末其租賃服務(wù)的毛利率已達(dá)91.70%。

截至2021年末，卓越商管主要持有13處物業(yè)，11處位于深圳，2處位于青島。具體上看，9處物業(yè)出租率達(dá)到90%以上，多數(shù)達(dá)成84%以上的出租率，僅有位于深圳前海壹號寫字樓因運營時間較短、出租率相對較低，達(dá)68%。

債務(wù)方面，卓越商管杠桿率不高，表內(nèi)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)健。截至2022年6月末，卓越商管有息負(fù)債總額為254.29億元，較去年同期下滑42.67%，總負(fù)債為1027.88億元，也較去年下滑6.79%， 公司全部債務(wù)規(guī)模較年初顯著下降。

在今年房企美元債密集到期、違約風(fēng)險顯著上行的大背景下、發(fā)債機構(gòu)對于房企融資門檻依然收緊，卓越商管卻兩度獲得資本市場肯定，并獲中債增公司擔(dān)保發(fā)債，或主要得益于其穩(wěn)健的基本面。