最近深圳樓市又重回了人們的視線。

還得從那個604套豪宅日光說起，旋即光明的剛需盤也出現了日光。

可以感受到，市場環境發生了變化，氛圍逐漸微妙。

(資料圖片)

比如，后臺咨詢我們的朋友突然更多了，問題從貸款到選盤到資金規劃，都有。

千筆樓訊不如一點建議，今天就整理了一部分問題回答，供大家參考。

問：胡叔，看了你那篇拿著一百萬跑遍了全深圳，很有感觸，我目前就是這樣，想買寶安，真的太難了，光明的話，距離我現工作又太遠了，胡叔有什么更好的建議嗎？

答：感謝關注。沒有做好需求規劃，拿著多少錢都會很迷茫的。

我不太清楚你的需求，你買這套房的目的，是剛需自住還是兼顧投資？

還有一些非常個性化的需求，通勤、學區、樓盤品質等等。

如果把購房需求分的更仔細，更科學，買房就是一件技術活。

三個指標：預算、可以承受的還款能力、收入。

這三個硬指標核算后，能清晰明確自身的購房總價，有了總價就能清晰目標，再結合自身一些個性化需求，去匹配妥協。

比如，工作地點，生活圈子，買房喜好，交通，商業氛圍，戶型追求，等等，這些都是買房中最基本的要素。

所以并不建議迎合所謂的“網紅片區”買到偏遠的脫離了自己的需求。

除非你投資的想法已經戰勝了自住的需求。

先捋清楚需求，手持100萬也可以在寶安好好挑了，這個價位段還是比較適合剛需上車的。

圍繞著剛需三寶，考慮3房，時間不著急的可以等等沙井的云海臻府。

12號線海上田園南站500米，海洋新城的唯一住宅，毛坯限價4.58萬/平，性價比還是非常高的。

但是今年入市的可能性不大，著急趕時間的可以看看目前已經取證的恒興御景園。

均價4.79萬/平，周圍的城市界面一般，也是地鐵附近新盤，但是目前基本已經封頂了，速度會快很多。

篇幅原因這里不展開多說，感興趣的朋友掃碼私聊，打新還是有很大的優勢空間的。

問：你好，能不能幫忙分析一下龍華地區？龍華地區有沒有什么值得長期投資入手的板塊？

答：你好，龍華現在的房價跌的是整整齊齊的。

深圳各區的降價下跌的二手房雖然都不少，但下跌跌得最讓人驚訝的不在西部、也不是東部，反而是夾雜中間的龍華。

首先，其他區跌頂多是部分板塊、部分樓盤下跌，龍華就不一樣了，跌也要跌得整整齊齊。

下跌遍及全區所有主要樓盤，什么梅林關、紅山、上塘、龍華中心都有核心樓盤下跌。

其次，其他區房價雖然跌得多，但起碼還有點底線，最多跌回2020年年初，也就是上一輪大漲前的價格，

但龍華呢，房價早早地跌回到了2017年。

把龍華按照片區劃分，就可以看懂龍華的情況。

1. 大哥-深高北片區：主力門檻依然集中在三房，價格在900w-1300w之間浮動，也是龍華標桿了。

從這個角度看，深高北片區最弱的地段新盤-中海學士里接近日光，不足為奇。講白了還是價差＋深高北的帶動

2. 紅山片區：7月買家出手基本集中在兩房，涵蓋頭部網紅盤：萊蒙水榭春天、華業玫瑰四季，總價集中在500-600w.

紅山剛需盤--金地上塘道，兩房總價在450-500之間，因為帶龍華實驗＋總價低洼，一直也是關注的重點

3. 梅林關片區：成交集中在三房，總價在760-1000萬之間。兩房集中在書香門第，總價在350-500之間。

4.上塘成交集中在兩房500萬左右，三房650-700之間。

5.老城標桿依然是壹城中心，三房是主力，沒有兩房，總價在500-700w之間徘徊。

6. 深中龍華的片區--錦繡江南是熱點，因為房子非次新，總價在350-450萬之間。

由于龍華前期漲速過猛，回調壓力較大。

加之承接福田的外溢優勢不再、部分片區配套成熟已達天花板而各片區發展不均、配套產業尚不齊備等問題，也就不難理解當下龍華的房價回調了。

綜上，龍華地區最值得入手的板塊主要是上塘和紅山地區。

紅山主要有深圳北超級樞紐總部+深高北兩個因素帶動，上塘整體發展能夠受到龍華新舊兩代核心的輻射。

當下全深圳都進入深度調控期，短期半年，長期1年都不是入手時機，最好的還是全力以赴打優質新房，學會和二手房業主斡旋，等待筍盤出現。

還有更多的選籌邏輯掃碼和我們私聊。

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以上為正文，來自粵海街道周主任

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