觀點(diǎn)網(wǎng) 對(duì)招商蛇口(001979)而言，9月確實(shí)是一個(gè)收獲的月份。

招商蛇口10月9日晚間公告，9月公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積95.21萬(wàn)平方米，同比減少3.69%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額350.48億元，同比增加50.23%。

今年前9月，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積753.01萬(wàn)平方米，同比減少27.45%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2016.11億元，同比減少16.33%。

【資料圖】

這也是招商蛇口于2022年所獲得的次高月度銷售成績(jī)。觀點(diǎn)新媒體查閱，今年1-9月，招商蛇口的月度銷售分別為151.47億元、100.64億元、221.31億元、140.93億元、161.17億元、412.75億元、238.97億元、238.39億元及350.48億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

當(dāng)中，銷售額最高的月份為6月，錄得412.75億元。于7月開(kāi)始，招商蛇口的月度銷售額同比回正，并于9月同比增長(zhǎng)達(dá)到50.23%。

這一成績(jī)的取得得益于招商蛇口“網(wǎng)紅盤”的推出。9月，招商蛇口多個(gè)豪宅項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼，當(dāng)中最受關(guān)注的便是深圳太子灣招商璽家園。9月21日，該項(xiàng)目首開(kāi)選房當(dāng)日售罄，成為今年深圳繼海德園之后的第二個(gè)日光盤。

據(jù)悉，招商璽家園備案均價(jià)12萬(wàn)元/平米，單價(jià)區(qū)間為10-16.2萬(wàn)元/平米，總價(jià)區(qū)間為1245-6905萬(wàn)元，套均總價(jià)1917萬(wàn)元/套，均為精裝交付。

本次推售共認(rèn)籌1614組客戶，604套住宅歷時(shí)約13個(gè)小時(shí)被全部選完，收金或超115億元。

招商蛇口在新增土地投資上同樣積極。根據(jù)公告，招商蛇口于9月共新增6個(gè)項(xiàng)目，分別位于蘇州、杭州、上海、深圳、合肥五地，招商蛇口需支付價(jià)格合計(jì)約60.61億元。

當(dāng)中，招商蛇口需支付價(jià)格最高的地塊為上海市徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)XHPO-0001單元D2B-1地塊，這宗宅地計(jì)容建筑面積為4.52萬(wàn)平米，招商蛇口權(quán)益比例為65%，需支付約14.69億元。而深圳市龍華福城A922-0823地塊則由招商蛇口100%持有，該地塊計(jì)容建筑面積9.52萬(wàn)平米，需支付約15.03億元。

市場(chǎng)公開(kāi)拿地之外，招商蛇口亦參與紓困出險(xiǎn)房企。在佳兆業(yè)之后，招商蛇口再次介入到“舊改大戶”富力的紓困當(dāng)中。9月13日，富力集團(tuán)與招商蛇口、中信證券(600030)及中國(guó)華融在揚(yáng)州市簽署合作框架協(xié)議，各方約定以富力位于大灣區(qū)的城市更新儲(chǔ)備資源為基礎(chǔ)，優(yōu)先圍繞已選定項(xiàng)目探討合作模式和路徑，并適時(shí)探討其他富力所持資產(chǎn)的合作可能性。

能夠看出，在房企普遍謹(jǐn)慎拿地的當(dāng)下，招商蛇口仍能保持一定的投資，這基于招商蛇口較為安全的現(xiàn)金流情況。

從披露的中期報(bào)告看，截至6月末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為62.38%，未剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為70.14%，凈負(fù)債率48.96%，現(xiàn)金短債比1.48，“三道紅線”指標(biāo)繼續(xù)維持在綠檔。

從負(fù)債結(jié)構(gòu)角度觀察，期末該公司短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)320.14億元，較去年底371.98億元下降近14%；相比之下，長(zhǎng)期借款約1311.97億元，應(yīng)付債券330.38億元，兩項(xiàng)指標(biāo)分別較去年底增長(zhǎng)21.73%、26.56%，主要是由于融資規(guī)模擴(kuò)大，長(zhǎng)期限借款增加改善了負(fù)債結(jié)構(gòu)。

這使得招商蛇口的融資余額提高至1987.44億元，較去年底增長(zhǎng)11.84%；而公司綜合資金成本僅為4.1%，較去年底繼續(xù)下降38BP。

于9月，招商蛇口不斷有融資動(dòng)態(tài)，包括提交注冊(cè)100億元小公募債以及擬發(fā)行30億元中票，用于償還公司到期債務(wù)。

而在發(fā)債之外，招商蛇口還具備通過(guò)公募REITs盤活資產(chǎn)的能力。9月27日，招商蛇口發(fā)布公告稱擬開(kāi)展蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募申報(bào)工作，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為招商蛇口持有的招商局光明科技園部分資產(chǎn)，招商蛇口也成為市場(chǎng)首批公告擬開(kāi)展公募REITs擴(kuò)募的公司之一。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，新購(gòu)入資產(chǎn)主要為招商光明持有的部分位于深圳市光明區(qū)的招商局光明科技園（招商局智慧城）科技企業(yè)加速器二期項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施，包括招商局光明科技園A、A-6、B-3及B-4棟資產(chǎn)。

招商蛇口強(qiáng)調(diào)，本次申報(bào)若成功獲批并實(shí)施，對(duì)于持續(xù)盤活公司旗下產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)具有重要意義，有利于進(jìn)一步促進(jìn)公司在園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資的良性循環(huán)，打通產(chǎn)業(yè)園全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制，為新興、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有力支撐，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目持續(xù)健康平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)，增強(qiáng)公司可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。