觀點(diǎn)網(wǎng) “牽一發(fā)而動(dòng)全身”，或許是當(dāng)下投資者敏感情緒一個(gè)重要寫(xiě)照。

9月29日晚間，九毛九國(guó)際控股有限公司公告宣布收購(gòu)碧桂園旗下廣東省產(chǎn)權(quán)交易集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)有限公司26%股權(quán)及銷(xiāo)售債務(wù)，代價(jià)最高11億元。目標(biāo)公司擁有廣州天河區(qū)國(guó)際金融城目標(biāo)土地使用權(quán)，并從事廣州國(guó)金天地項(xiàng)目建設(shè)及開(kāi)發(fā)。

(相關(guān)資料圖)

根據(jù)公告，項(xiàng)目落成后將成為大型商業(yè)及辦公室項(xiàng)目，目前已開(kāi)始建設(shè)，估計(jì)將于2026年前完成開(kāi)發(fā)。九毛九將取得其中13層商業(yè)及辦公場(chǎng)所，建筑面積約為3.03萬(wàn)平方米。

此舉一出，市場(chǎng)將其解讀為“港股餐飲龍頭進(jìn)軍房地產(chǎn)”。在當(dāng)前地產(chǎn)寒冬情形下，九毛九股價(jià)應(yīng)聲大跌，截至9月30日下午收盤(pán)跌20.4%，報(bào)12.88港元，市值蒸發(fā)近50億至187.26億港元。

對(duì)此，九毛九作出回應(yīng)稱(chēng)，買(mǎi)辦公樓并非進(jìn)軍房地產(chǎn)，只為自用辦公。

公開(kāi)資料顯示，九毛九是一家以中式餐飲連鎖經(jīng)營(yíng)為核心的餐飲集團(tuán)，始建于海口，經(jīng)營(yíng)至今已逾27年。集團(tuán)經(jīng)營(yíng)策略以多品牌及多概念策略為基調(diào)，旗下創(chuàng)立并運(yùn)營(yíng)“九毛九西北菜”、“太二酸菜魚(yú)”、“慫重慶火鍋廠”、“那未大叔是大廚”“賴(lài)美麗眉山藤椒烤魚(yú)”五個(gè)不同細(xì)分領(lǐng)域中式餐飲品牌。

該公司指出，九毛九目前總部位于廣州馬場(chǎng)路附近，并且是租賃的物業(yè)資產(chǎn)，內(nèi)部一直有搬遷總部的需求，剛好最近有機(jī)會(huì)。九毛九表面是投資物業(yè)，實(shí)際上是投資人才。在戰(zhàn)略上，九毛九未來(lái)仍深耕餐飲賽道，包括多品類(lèi)探索以及供應(yīng)鏈建設(shè)。

在本次收購(gòu)公告中，九毛九亦提到，作為集團(tuán)維持及發(fā)展其核心年輕及時(shí)尚文化的措施的一部分，有意將其總部遷至目標(biāo)物業(yè)，以期于靠近商務(wù)、時(shí)尚及商業(yè)中心的中心地帶而受益。此外，相信借著有關(guān)搬遷將能夠吸引更多與公司有共同愿景的優(yōu)秀人才加入，以支持?jǐn)U張計(jì)劃。

據(jù)了解，廣州國(guó)金天地項(xiàng)目原為廣物地產(chǎn)旗下廣州國(guó)際金融交易廣場(chǎng)項(xiàng)目。資料顯示，該項(xiàng)目位于廣州天河區(qū)廣州金融城起步區(qū)核心地段，總建筑面積約14.7萬(wàn)平方米，擬建為一棟230米商業(yè)、商務(wù)綜合辦公樓，地上50層地下5層，塔樓結(jié)構(gòu)形式為框架-核心筒結(jié)構(gòu)體系。

2018年2月，廣物地產(chǎn)掛牌出讓45%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)約為31.57億元，債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格約為4.18億元。

同年3月份，卓越集團(tuán)經(jīng)過(guò)457輪激烈競(jìng)拍，以51億元最高報(bào)價(jià)、43.71%溢價(jià)率擊敗碧桂園、保利、陽(yáng)光城(000671)等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手奪得廣物地產(chǎn)45%股權(quán)。不過(guò)，隨后市場(chǎng)又傳出消息稱(chēng)，大股東天津匯萌置業(yè)有限公司行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，卓越因而出局，碧桂園又通過(guò)收購(gòu)匯萌置業(yè)，從而獲得廣物地產(chǎn)45%股權(quán)。

九毛九于收購(gòu)公告指出，中山市碧翠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為碧桂園集團(tuán)旗下公司，負(fù)責(zé)目標(biāo)公司營(yíng)運(yùn)及管理以及廣州國(guó)金天地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及建設(shè)，九毛九則將負(fù)責(zé)目標(biāo)物業(yè)的營(yíng)運(yùn)管理。

中山碧翠由廣東廣博房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司間接全資擁有，廣東廣博房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司則由匯萌置業(yè)及廣州市潮越財(cái)務(wù)咨詢(xún)服務(wù)有限公司分別直接擁有85%及15%權(quán)益。而碧桂園則通過(guò)山市順德區(qū)德晟房產(chǎn)有限公司持有匯萌置業(yè)64.7%權(quán)益。

9月30日，對(duì)于九毛九本次接手碧桂園項(xiàng)目，瑞信發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，維持九毛九“中性”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)19.5港元。該行認(rèn)為，收購(gòu)主要目的是將來(lái)搬遷總部，因其總部現(xiàn)時(shí)位于廣州一租賃物業(yè)。

報(bào)告中稱(chēng)，由于九毛九業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，總部員工人數(shù)增加，加上租金成本上升和租賃合同終止的風(fēng)險(xiǎn)，指其收購(gòu)理由是可以理解。然而，因非核心業(yè)務(wù)有大量現(xiàn)金流出，以及與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的不明朗性，預(yù)期市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)負(fù)面反應(yīng)。

據(jù)九毛九2022年中期財(cái)報(bào)，該公司截至6月30日現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為18.45億元，盡管公司表示將分8期支付此次收購(gòu)，但代價(jià)也頗為高昂。

有市場(chǎng)投資者猜測(cè)，廣州天河馬場(chǎng)要蓋SKP商場(chǎng)，九毛九的總部剛好會(huì)在那里，可能會(huì)被清出，所以購(gòu)買(mǎi)新物業(yè)作為辦公是符合邏輯的。不過(guò)，作為餐飲板塊企業(yè)的九毛九當(dāng)前PE較高，以高價(jià)購(gòu)入重資產(chǎn)后估值或?qū)⒊袎骸?/p>