傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”已經(jīng)到來，北京新房市場的貨架上早已滿滿當當，備貨充足。

9月底，西山云廬、中駿金輝·未來云城、首開·金茂望京樾、華曦府、中建上源府、中建學府沁園、大興·星光城等7個項目集中取證。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)披露，截至9月28日，9月共有19個項目取證入市，預計將形成國慶“黃金周”的一波強勢供應(yīng)潮。

近期，北京新房市場迎來供應(yīng)“小高峰”。資料圖片

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朝陽新盤最多，昌平11盤“同臺競技”

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，北京新建商品住宅批準上市套數(shù)約4.27萬套，供應(yīng)量同比增長28.23%。其中，8月份，共有紫金書院、熙湖悅著、中駿·云景臺、中海湖光玖里、壹品興創(chuàng)·御璟星城、首創(chuàng)住總禧瑞金海、春和印象、北清橡樹灣等13個項目住宅取得預售證。這13個項目合計可預售面積約97.5萬平方米，共為市場提供了8644套住宅，供應(yīng)規(guī)模環(huán)比上漲282.6%，僅次于今年4月，成為截至目前今年供應(yīng)的次高峰。

進入9月，新盤供應(yīng)增加。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，截至9月25日，北京在售樓盤個數(shù)為556個樓盤。其中，朝陽區(qū)新盤較為集中，有60個；其次是大興區(qū)，有52個。

就朝陽區(qū)而言，自開始實行集中供地以來，朝陽區(qū)向來都是“供地大戶”，導致區(qū)域內(nèi)新盤堆積，供應(yīng)與去化出現(xiàn)短暫失衡。業(yè)內(nèi)人士認為，這也是朝陽區(qū)“缺席”北京今年第三批集中供地的主要原因。

具體來看，近期，朝陽區(qū)熱度較高的奶西板塊，位于東五環(huán)外、大望京區(qū)域，目前僅有望京樾與中建宸園兩盤“對壘”；同樣依托望京商圈輻射的還有崔各莊“四兄弟”——和光悅府、龍樾合璽、望京養(yǎng)云與曉風印玥；另一邊，在東四環(huán)外，王四營“三兄弟”——保利錦上、中綠·東岳府、朝陽壹號還未完全去化，又迎來主推剛需小戶型的保利錦上二期，被收割了一波市場。

不同于朝陽區(qū)新房市場的供大于求，海淀區(qū)新房市場正在緊急“補貨”。在9月23日結(jié)束的北京第三批集中供地中，海淀區(qū)西北旺永豐板塊接連出讓3宗地塊。目前，永豐板塊在售的海淀幸福里、中海匯德里、幸福里潤園等項目去化良好，剛需產(chǎn)品尤為搶手。

昌平區(qū)的新房市場近日也頗為“熱鬧”。業(yè)內(nèi)人士戲稱的“11盤打架”指的正是昌平區(qū)在售的11個新房項目之間競爭的情況。在昌平區(qū)，典型熱門板塊主要是生命科學園板塊及北七家板塊。其中，位于生命科學園板塊的有北清云際、建發(fā)·珺和府、奧森春曉和北清橡樹灣，主要承接來自海淀區(qū)的外溢購房需求；位于北七家板塊的有硅谷ONE、宸悅國際、天時湯山·御邸、金辰府，更多地承接朝陽區(qū)北部的外溢購房需求。

豐臺、順義新盤產(chǎn)品多元化，差異化競爭

相比于朝陽區(qū)和海淀區(qū)，豐臺區(qū)和順義區(qū)也“不甘落后”，不少新盤集中亮相，區(qū)域熱度迅速拉升。

目前，豐臺區(qū)在售新房主要分布于麗澤、小瓦窯、園博園板塊等。值得一提的是，豐臺區(qū)新房市場上的產(chǎn)品多樣化，覆蓋剛需、改善等置業(yè)人群。比如，位于麗澤板塊的端禮著、北京瑞府、懋源煜澤臺等，以及近日取證的北京悅府，單價均超過10萬元/平方米，屬于改善產(chǎn)品；而除了北京城建(600266)·宸知筑尚未公布單價，位于小瓦窯板塊的華曦府、龍樾天元，銷售單價在7.5萬-8.5萬元/平方米之間，主推三居、四居戶型，適合剛改置業(yè)者；園博園板塊更是有主打四居大戶型的西山金茂府、涵蓋77-120平方米二居至四居戶型的龍湖建工九里熙宸，以及推出56-160平方米一居至四居戶型的熙悅晴翠項目。

在順義區(qū)，仁和板塊的新房也不少，有今年開盤亮相的公園和御，也有去年“同臺打擂”的公園都會、龍湖·云河硯及路勁御和府，其銷售指導價在3.7萬-4.4萬元/平方米，戶型從兩居到四居，產(chǎn)品涵蓋小高層、洋房、疊拼。此外，馬坡板塊也是新盤聚集，如中建宸廬、和錦華宸及招商中建·順義臻瓏府，主推戶型多樣，可滿足剛需及改善置業(yè)群體。

相對而言，其他區(qū)域熱點板塊并不多。比如，大興區(qū)在售新盤較為集中在西紅門板塊，熙紅印與首開龍湖熙悅宸著進入尾盤階段，壹品興創(chuàng)·御璟星城取得預售證，西紅門橡樹灣接連問鼎區(qū)域周度成交排行首位。

此外，門頭溝區(qū)的四道橋板塊在此前吸引了京西剛需置業(yè)者的關(guān)注，板塊內(nèi)有龍湖北辰攬境、峯范北京及金茂長安悅“三兄弟”，靠近軌道交通。房山區(qū)則主打剛需盤，在良鄉(xiāng)板塊就有中建智地的三個“印”系項目——京西印玥、學府印悅和春和印象。

新盤比拼，匠心方能取勝

今年的“金九銀十”，新盤扎堆入市，難免會有“同臺競技”的情況出現(xiàn)。除了常見的“雙子”“三兄弟”，在上述的昌平區(qū)，出現(xiàn)了多達11個新盤互相“打架”的情況。

同一區(qū)域的多個新盤“貼身肉搏”，如何贏得購房者青睞？這就考驗房企的匠心——對產(chǎn)品的打磨、對市場需求的判斷。

不僅如此，今年不同于往年，購房者對于交付標準和交付時間格外關(guān)心。由于房地產(chǎn)市場處于低谷，部分房企出現(xiàn)資金鏈緊張甚至“爆雷”，部分樓盤也出現(xiàn)了質(zhì)量問題、降標降配甚至延期交房的情況。因此，購房者在購買新房時，也會更注重房企的品牌、口碑以及房子質(zhì)量、交付標準，這也反過來要求房企更應(yīng)以匠心立本，以更高的品質(zhì)和更優(yōu)的服務(wù)回饋市場。

在北京新房限價的背景下，今年“金九銀十”的競爭中，朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)等多個區(qū)域內(nèi)的限價房批量上市，同一限價下如何做出更優(yōu)的產(chǎn)品，做出適銷對路的產(chǎn)品，如何打贏“限價房”這一戰(zhàn)役，也檢驗著房企深耕區(qū)域的匠心，只有更貼合市場的需求、更高品質(zhì)的產(chǎn)品和更優(yōu)的服務(wù)才能獲得購房者的“真金白銀”的投票。

滄海橫流，方顯英雄本色。越是市場艱難的時候，房企越應(yīng)該回歸產(chǎn)品品質(zhì)本身，反求諸己，只有堅守匠心精神，才能在市場上站穩(wěn)腳跟，才能“活下來”，“活得更久”。

【市場問答】

1、當下是否是買房的好時機？為什么？

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅：我覺得當下肯定是北京買房的好時機。在判斷買房的節(jié)點上，就是看市場什么時候出現(xiàn)復蘇轉(zhuǎn)機的標志性事件，一個是金融政策，寬松信貸、降息通道的打開；另一個是調(diào)控政策上的寬松信號。

今年的信貸政策基本處在比較明顯的降息通道，年內(nèi)已經(jīng)有了3次降息。回顧歷史，只要利率開始出現(xiàn)下行，它最起碼會有一年到兩年或兩年到三年持續(xù)的下行周期，所以利率這塊已經(jīng)有了放松的機會。

在調(diào)控政策層面上，無論是前幾輪的集中供地，還是此前出臺的針對城六區(qū)老年家庭認房不認貸的政策等，北京的調(diào)控放松在一線城市當中處于一個相對引領(lǐng)的態(tài)勢。所以，從金融政策到調(diào)控政策的一致性放松，我認為確實是打開了大家購房的一個窗口期。

另外，從購房人群來看，也可以看到財富人群響應(yīng)政策寬松信號的情況。比如，今年北京的高端住宅銷量創(chuàng)了歷史的新高，這也是每一輪市場出現(xiàn)回暖契機的一個代表性事件。高端市場率先啟動，高端住宅成交量提前回暖，然后才是剛需、剛改市場跟隨。所以，從這三個層面上來講，其實都讓我們看到現(xiàn)在是買房的一個好時機。

2、對于購房者而言，現(xiàn)在買房需要關(guān)注哪些方面？

郭毅：對于普通購房者來說，可以關(guān)注一些跟自己實際生活相關(guān)的核心要素。比如，軌道交通和公路交通是否暢通，能否滿足自己日常的通勤需要；項目周邊的配套是不是能滿足自己的生活需要，有沒有學校、醫(yī)院、商場等；項目所在的小片區(qū)，是不是具備很好的產(chǎn)業(yè)，這樣能夠帶動后期房子價值有穩(wěn)定提升的可能性。

3、未來北京樓市走向如何？

郭毅：從未來的市場走向來看，我覺得今年年底可能看不到市場比較明顯的復蘇。因為無論是金融政策還是調(diào)控政策的放松，還繼續(xù)在路上。未來可能會有更加寬松的政策出臺，對市場帶動的效應(yīng)會更加明顯。明年市場可能就會出現(xiàn)相對明顯的“小高峰”，如果能夠釋放出一些比較明確的寬松信號，我覺得明年3月、4月份可能會是市場啟動的一個好時機。

4、您能給購房者一句“買房箴言”嗎？

郭毅：沒有最好的房子，只有最適合自己的房子。

新京報記者 饒舒瑋 徐倩

編輯 武新 校對 柳寶慶