證券時報記者 吳家明 張淑賢

房地產市場的利好消息不斷傳來。9月29日晚間，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

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而在9月30日，人民銀行決定下調首套個人住房公積金貸款利率。財政部、稅務總局發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，公告指出自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

不過，從購房者角度來看，面對這些積極信號，普通置業者的信心仍有待恢復。

部分城市房貸利率

可能降至4%以下

人民銀行、銀保監會發布的通知明確，對于2022年6至8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

通知出臺后，業內紛紛猜測哪些城市將會執行。對此，諸葛找房數據研究中心結合國家統計局公布的70大中城房價數據，經過篩選，統計出70城中滿足條件的城市有23個，其中8個二線城市，15個三線城市。二線城市含有天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽、昆明、蘭州；三線城市含有秦皇島、包頭、溫州、安慶等15個城市。申萬宏源(000166)表示，考慮到70城之外其他城市房價官方統計數據不可得，但自2021年7月至今銷售承壓、房價疲軟，料有更大部分三四線及更低能級城市基本都符合近3月房價同環比連續下行范疇，并且也應被認為是符合條件的城市。因此，實際符合條件而能享受房貸利率下限放開政策的城市數量將顯著超過23個。

不過，記者致電包括天津在內多個城市的房產中介機構和部分銀行，截至發稿受訪人士均表示房貸利率暫未發生變化，如天津的首套房貸利率最低仍為4.3%。溫州在滿足條件的城市之列。一位溫州房產中介告訴記者，目前首套房貸款利率最低為4.1%，首付兩成，“至于房貸利率是否還會下調，目前還沒有具體消息，4.1%已是我從業幾年來最低的利率了。”一位溫州當地銀行信貸員也向記者透露，目前還沒有收到消息會再次下調利率，“即便符合條件，也不會這么快。”

貝殼研究院監測數據顯示，受8月22日5年期以上LPR（貸款市場報價利率）下調的影響，9月百城房貸利率均有所下調。截至9月中旬，在103個重點城市中，已有86城房貸主流利率低至首套4.1%的下限水平。有業內人士表示，此次是首套房貸利率下限的調整，不同地區、不同銀行實際執行的利率或有不同。從地區看，多數二線城市可能符合調整的條件，但一線城市及部分省會城市難以調整。從銀行角度來看，預計多數銀行對首套住房貸款將執行利率下限。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，符合條件的城市多數為非熱點城市，由于銀行競爭不充分，加上銀行擔心風險，導致房貸利率比其他城市還要高，本來也有下降的必要，預計可能會降至4%以下，具體利率水平要視銀行自律機制定價小組的決定。

提振需求端的預期

“我剛剛買了一套二手房，首套房利率為4.6%。而且幾天之內銀行就完成審批。”趙先生最近剛在深圳羅湖購買了一套二手房，對于這個決定，他足足考慮了一年的時間。“這一年調控效果逐步顯現，加上經濟條件的變化，讓自己的購房計劃一再拖延，但難得遇到合適價格的房源，最終還是下定了決心。”記者采訪了包括中國銀行(601988)、招商銀行(600036)等多位銀行個貸經理得知，目前深圳首套房的房貸利率仍普遍在4.6%左右。“最近一段時間申請房貸的人不算很多，放款速度也比較快。”有銀行個貸經理表示，“目前利率再下調的可能性也不大。”記者還發現，有購房者也發出這樣的疑慮：“如果現在買房了，那之后利率會不會再下調？”這也是部分購房者猶豫的原因。

以上海為例，由于今年6月至8月新建商品住宅銷售價環比、同比都是略微上漲，并不符合此次房貸利率下調的條件。記者從上海一位銀行人士處獲悉，目前上海首套房貸款利率為4.65%，二套房貸款利率為5.35%。

目前，各地樓市已經進入傳統“金九銀十”重要節點，房企也在積極入市。以深圳市場為例，目前深圳新房市場走勢分化，個別豪宅樓盤熱銷，但大部分項目的銷售情況仍未走出低迷，打折促銷等活動不斷。深圳一家本地房企的營銷負責人也顯得有些無奈，他告訴記者，“公司對深圳市場前景依舊看好，但在當下調控環境中，開盤首日能賣三到五成已經算很好的成績，公司在售新盤的折扣促銷活動仍將繼續。”

據不完全統計，今年以來全國各地已優化樓市政策超800條，如降低5年期以上LPR、降低二套房首付比例、降低公積金貸款利率、松綁限購等，都是在提振需求端預期，但整體政策效果似乎并不明顯。根據中指院數據，9月重點100城商品住宅成交面積同比降幅仍超20%，“金九”成色不足，購房者置業情緒低迷，觀望情緒濃厚，房地產成為拖累宏觀經濟穩定恢復的重要因素。

上海財經大學公共政策與治理研究院首席專家楊暢表示，從經濟數據來看，8月商品房銷售面積同比下降22.2%，較上月回升7個百分點，環比也出現了小幅回升，在此背景下，進一步調整首套住房貸款利率下限，有利于配合商品房銷售的修復。從房地產開發投資數據來看，8月同比下降13.8%，跌幅較上月擴大了1.7個百分點，銷售端跌幅收窄而投資端跌幅擴大，反映了開發端積極性相對偏弱，對于經濟增長的拉動作用仍然偏弱。