中新經(jīng)緯10月1日電 (李惠聰)9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。

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通知內(nèi)容指向兩方面：其一，對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

其二，按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。

事實(shí)上，自2022年以來，5年期以上LPR已下調(diào)3次，累計(jì)下降35個(gè)基點(diǎn)。首套房貸利率下限降至4.1%，二套房貸利率下限為4.9%。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前已有80多個(gè)城市房貸利率已降至下限水平。

為何會(huì)有新一輪“定向降息”？

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，近一段時(shí)間以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)偏弱、政策效果有限是主因。

依中指研究院數(shù)據(jù)，2022年以來，全國各地已優(yōu)化樓市政策超800條，但效果并不明顯。9月，重點(diǎn)100城商品住宅成交面積同比降幅仍超20%，“金九”成色不足，購房者置業(yè)情緒低迷，觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)成拖累宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)的重要因素。

同樣，二手房成交數(shù)據(jù)也不樂觀。8月、9月，貝殼研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的50城二手房交易量環(huán)比均在下降，顯現(xiàn)出持續(xù)下跌趨勢(shì)。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，前幾次貸款利率下調(diào)市場(chǎng)效果不及預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在慣性下滑。此時(shí)，針對(duì)特定城市差別化“定向降息”，是貫徹落實(shí)中央“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”的措施，也表明市場(chǎng)當(dāng)前“穩(wěn)房價(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”比較迫切。

哪些城市可能會(huì)降？

本次政策將房貸利率調(diào)整的時(shí)間期限定在2022年底前。多位專家表示，這一方面有利于提升房地產(chǎn)四季度市場(chǎng)活躍度。另一方面，由于降息是“階段性”的，窗口期只到年底，就有可能避免市場(chǎng)陷入無休止的觀望，助推住房需求盡快入場(chǎng)

易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)中，至少有23個(gè)城市符合此次央行新政要求。

其中，二線城市有8個(gè)，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。三線城市有15個(gè)，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽和桂林。此類城市普遍屬于當(dāng)前房地產(chǎn)交易疲軟，房價(jià)跌幅過大或持續(xù)時(shí)間過長的城市。

陳文靜則指出，市場(chǎng)隨政策變化是一個(gè)動(dòng)態(tài)調(diào)整過程，不排除政策逐步散開，覆蓋更多樓市下行壓力大的城市。

這次“定向降息”會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生多大效果？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍指出，從此次政策可看出，房貸利率仍是提振樓市行情的一個(gè)重要工具。政策驅(qū)動(dòng)下，四季度或?qū)⒂瓉硇乱惠喎抠J降息潮。

許小樂則保持了謹(jǐn)慎樂觀，提出“只有房貸利率一步到位，而不是擠牙膏式的下降，才能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生最大作用”。據(jù)其調(diào)查，目前，此次可調(diào)降房貸城市執(zhí)行的房貸利率基本在4.1%(LPR-20)的下限水平。政策在年底前如果能下調(diào)到位，保守估計(jì)會(huì)降到與經(jīng)營貸(3.6%-3.7%)大致相當(dāng)?shù)乃健＿@在降低購房者成本同時(shí)，有利于防止市場(chǎng)政策套利。

許小樂進(jìn)一步指出，房貸利率下調(diào)理論上會(huì)促進(jìn)購房消費(fèi)需求，但仍要注意兩方面因素：一是本次涉及到的“定向降息”城市中，大多住房自有率比較高，首次購房需求少；二是目前房企經(jīng)營困難尚未真正扭轉(zhuǎn)，消費(fèi)者對(duì)爛尾風(fēng)險(xiǎn)仍存擔(dān)憂。放寬首套房利率下限，如果能夠加速市場(chǎng)流通，會(huì)對(duì)房企去化回款有幫助，但最終要看政策實(shí)際效果。(中新經(jīng)緯APP)

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