房地產(chǎn)市場發(fā)展至今，運行邏輯已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，房企也迎來了前所未有的挑戰(zhàn)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2021年百強房企業(yè)績增速持續(xù)放緩，近4成百強房企業(yè)績出現(xiàn)了同比降低的情況，銷售規(guī)模負增長的企業(yè)數(shù)量明顯增長。也因此，與以往房企爭前恐后搶發(fā)“成績單”的熱鬧不同，今年的財報季格外安靜。

作為千億級別房企中的一員，招商蛇口(001979)于近日交上一份“穩(wěn)中有進”的期末答卷：2021年，招商蛇口實現(xiàn)營收1606.43億元，同比增加23.93%，增速高于行業(yè)平均水平，簽約銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%，優(yōu)異的指標直接將招商蛇口送進行業(yè)TOP10行列，排名躍升至第七位。

這份答卷也得到了資本市場的積極反饋，3月23日，招商蛇口股價一度沖高至14.93元/股，漲幅達6.26%，不僅如此，多家券商機構(gòu)對招商蛇口財務穩(wěn)健、融資優(yōu)勢突出、拿地投資積極給予了積極肯定，并表示持續(xù)看好公司中長期表現(xiàn)，維持“買入”評級。

銷售額逆勢大漲 可持續(xù)增長韌性十足

數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)總收入1606.43億元，同比增加23.93%，銷售面積1464.47萬平米，同比上升17.8%，實現(xiàn)銷售金額3268.34億元，同比上升17.7%，雖然受行業(yè)整體下行影響，并未完成3300億元的銷售目標，但業(yè)績增幅仍居行業(yè)前列，是行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多實現(xiàn)銷售量價雙位數(shù)增長的企業(yè)。

企業(yè)發(fā)展很大程度上是憑借戰(zhàn)略致勝的，優(yōu)異的銷售業(yè)績背后正是企業(yè)持續(xù)深耕的成果。財報顯示，2021年，招商蛇口在深圳、上海、蘇州、南京等7個城市的單城銷售規(guī)模位居當?shù)厍叭⒂?6個城市銷售規(guī)模于當?shù)嘏琶笆?。這些城市，歷來被房企視為必爭之地，具有購買力強，項目去化快的優(yōu)勢，能夠為房企保留足夠的增長空間。

行業(yè)增量空間已觸頂，但企業(yè)間的分化還在加劇，市場亦在分化，高能級城市仍具備發(fā)展?jié)摿?，對?yōu)質(zhì)區(qū)域的戰(zhàn)略堅守和深耕，將持續(xù)深化企業(yè)可持續(xù)增長的韌性，是托底業(yè)績穩(wěn)健增長的重要前提。顯然，招商蛇口深諳此道。

年報數(shù)據(jù)顯示，2021年，招商蛇口新增土地113宗，計容建筑面積合計1559萬平米，強心城市資源投入比例達到90%，其中長三角和粵港澳投資比重超70%。

分能級來看，2021年招商蛇口持續(xù)深度聚焦一線城市，投資額高達400.6億元，同比大幅上升94.4%，投資占比從13.5%上升至19.6%。其中，招商蛇口在上海斬獲頗豐，全年競獲10宗地塊，為四城之首；廣深則均拿下4宗地塊，北京市場上，則將2宗地塊收入囊中，新增土地儲備15.98萬平米。

在招拍掛以外，招商蛇口同樣注重多渠道投資發(fā)展，通過產(chǎn)城聯(lián)動、收并購及參與城市更新等途徑積極儲備核心城市項目資源，預估貨值超1200億元。

年報顯示，2022年，招商蛇口可售貨值約6200億，其中2022年新增的超過3500億。從城市的能級來看，一線城市占比28%，二線城市48%%；從業(yè)態(tài)來看，住宅占比78%。豐厚優(yōu)質(zhì)的土地儲備無疑是銷售規(guī)模增長的動力源(600405)，將持續(xù)助力企業(yè)的銷售業(yè)績規(guī)模提升。

盡管在業(yè)績發(fā)布會上，招商蛇口董事長許永軍坦言，行業(yè)整體承壓，去年很難，今年也不會輕松。但基于對“外部環(huán)境不確定性”的判斷和戰(zhàn)略布局的信心，他提出，2022年的業(yè)績目標是，力爭實現(xiàn)簽約銷售金額3300億元、新開工面積1400萬平方米、竣工面積1400萬平方米。

財務穩(wěn)健 招商蛇口的安全密碼

優(yōu)質(zhì)的項目儲備是企業(yè)發(fā)展的根基，良好的財務狀況則是助力企業(yè)騰飛的豐厚羽翼，財務安全正是流淌在招商蛇口血脈里的基因。

處于嚴苛調(diào)控之下的房地產(chǎn)行業(yè)，“三道紅線”可謂是房企頭頂上的“緊箍咒”，降杠桿、降負債給企業(yè)發(fā)展帶來“刮骨療毒、猛藥去疴”的陣痛。而在債務方面，招商蛇口一直處于可控的低位狀態(tài)。

數(shù)據(jù)顯示，2021年末，公司剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率61.67%，未剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率68.94%，凈負債率42.82%，而2021年上半年行業(yè)加權(quán)凈負債率平均值為66.54%，招商蛇口可謂是“綠檔”行列中的優(yōu)等生。

而在現(xiàn)有的1777億元有息負債中，企業(yè)1年之內(nèi)的有息負債為434億元，占比24.4%，短期內(nèi)償債壓力??；1-2年之內(nèi)的有息負債為490億元，占比27.6%；2-3年之內(nèi)的有息負債為533億元，占比30.0%；3年以上的有息負債為320億元，占比18.0%。債務期限分布合理，按時還款壓力較小。

此外，招商蛇口能靈活使用的資金充裕。從年報來看，截至2021年末，招商蛇口貨幣資金總額達795.3億，其中，貨幣資金及結(jié)算備付金的受限貨幣資金為1億元，具備較強的風險抵御能力。

除債務可控、資金充沛之外，融資方面，招商蛇口也具備明顯優(yōu)勢。一方面，融資渠道豐富，根據(jù)年報，2021年期末，公司共有1億元票據(jù)、1174億元銀行貸款、389億債券和213億其他途徑融資；另一方面，融資成本低于業(yè)內(nèi)平均水平，2021年公司平均融資成本進一步降至4.48%，從2021年融資情況來看，融資成本多在2.5%-3.8%之內(nèi)，預計未來還將進一步優(yōu)化。

不斷優(yōu)化自身財務水平，保持穩(wěn)健的財務風格，為招商蛇口在融資市場的發(fā)展帶來的諸多助益，使得招商蛇口成功參與首批公募REITs試點、第一個發(fā)行并購債券，及第一批遞交融資注冊申請。

行業(yè)深度洗牌，對于融資通道豐富的優(yōu)質(zhì)房企來說，這無疑是一個并購整合的時機。

對此，招商蛇口財務總監(jiān)黃均隆坦言，房地產(chǎn)行業(yè)的變化給公司提供了并購機會，公司在秉承穩(wěn)健并購策略的基礎(chǔ)上，充分考慮利用并購貸的可能性?！暗詹①忢椖啃畔⑤^雜，公司會秉承著積極尋找、謹慎出手的原則，著重考量項目資產(chǎn)質(zhì)量和風險控制?！?/P>

業(yè)績發(fā)布會當天，合肥15宗競品質(zhì)地塊被擺上拍賣席，招商蛇口參拍了其中8宗。業(yè)績會上透露，對于招商蛇口而言，拿地和并購都很重要，但是否出手最終還是要考量如何投資能夠保證對股東的回報率。

盡管招商蛇口并未明確透露2022年的拿地計劃，但招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示，招商蛇口根據(jù)市場情況，在拿地方面做了一些優(yōu)化，整體要滿足公司現(xiàn)金流安全，三道紅線的要求，中長遠的戰(zhàn)略目標是希望凈負債率逐步下降，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，2022年要以銷定投，量入為出，發(fā)展更聚焦，有進有退。

可以預見的是，優(yōu)質(zhì)的土儲、穩(wěn)健的財務水平、及暢通的融資渠道，將互為支撐，助力招商蛇口走出一條“高質(zhì)量良性循環(huán)”的發(fā)展道路。

轉(zhuǎn)型創(chuàng)新 “三個轉(zhuǎn)變”成增長引擎

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模見頂，高毛利紅利不再，招商蛇口業(yè)績發(fā)布會上，蔣鐵峰預計，未來行業(yè)規(guī)模會從頂部逐步下降。

面對行業(yè)的重大變局，招商蛇口也在尋找新的發(fā)展路徑。在許永軍看來，時代潮流浩浩蕩蕩，唯與時俱進者勝，唯改革創(chuàng)新者贏。

根據(jù)招商蛇口的規(guī)劃，將從開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉(zhuǎn)變，把握好規(guī)模與成長的關(guān)系；另外也將從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變，加大輕資產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展力度；最后則是從同質(zhì)化競爭向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變。

許永軍表示，“三個轉(zhuǎn)變”的內(nèi)核是轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，遵循了當前房地產(chǎn)行業(yè)“規(guī)模在開發(fā)、價值在經(jīng)營、效益在管理、競爭力在創(chuàng)新”的商業(yè)邏輯。

從業(yè)績完成情況來看，從開發(fā)為主轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重在2021年取得了不錯的成績，提升明顯，社區(qū)開發(fā)與運營金額約1279億元，同比增長26.32%。

其中，持有業(yè)務方面，招商蛇口堅定推進百億收入、百個項目的雙百戰(zhàn)略，2021年，于國內(nèi)一二線城市核心地段拿下4個商業(yè)項目，2022年，上海、成都、常熟等均有項目計劃開業(yè)。

在向輕重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的道路上，招商蛇口也在不斷加大輕資產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展力度，推動公司的可持續(xù)發(fā)展。2021年，招商蛇口新增輕資產(chǎn)項目有71個，業(yè)務涉及代建代管、商業(yè)運營、園區(qū)運營、會展運營、養(yǎng)老運營和酒店管理等多個業(yè)務類型。

“招商積余”作為招商蛇口輕資產(chǎn)的重要載體，2021年，實現(xiàn)營收105.91億元，同比增長22.42%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5.13億元，同比增長17.25%，管理面積同比增長47%至2.81億平方米；各項指標的穩(wěn)健增長彰顯了招商蛇口輕資產(chǎn)運營的不俗實力。

差異化發(fā)展路徑上，招商蛇口認為，各項業(yè)務都有差異化發(fā)展的空間，圍繞向城市和園區(qū)科技集成服務商轉(zhuǎn)型。

企業(yè)自身優(yōu)勢及戰(zhàn)略定力帶來的穩(wěn)健增長，匯聚成招商蛇口大手筆分紅回饋投資者的底氣。據(jù)悉，招商蛇口以2021年度公司歸母凈利潤的40%進行現(xiàn)金分紅，總共派發(fā)約42億元現(xiàn)金。上市至今，招商蛇口累計派發(fā)現(xiàn)金股利已326億元，超過了上市時118億元的配套融資。

可以預見的是，隨著企業(yè)價值的不斷釋放，招商蛇口將成為地產(chǎn)股中具備強抗風險能力的標的，吸引更多看重長期價值的投資者的目光和選擇。