“過去的一年幾乎是中國房地產(chǎn)行業(yè)近年來波動(dòng)最大的一年。”碧桂園總裁及執(zhí)行董事莫斌在3月30日舉行的業(yè)績會(huì)上如此評(píng)價(jià)2021年。

2018年以來，碧桂園的重心之一是提升全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力提升，相應(yīng)地，其也調(diào)整了考核標(biāo)準(zhǔn)。

莫斌在業(yè)績會(huì)上介紹稱，在市場(chǎng)上行期，碧桂園以銷售額作為考核目標(biāo)；在市場(chǎng)平穩(wěn)過程中，以現(xiàn)金流回款作為考核目標(biāo)；市場(chǎng)下行時(shí)，以可動(dòng)用資金作為考核目標(biāo)。

“碧桂園目前要保現(xiàn)金流、保三道紅線，做正確的事和確定性的事。”莫斌如是說。

其所謂“正確的事”是做有現(xiàn)金流的利潤；“確定性的事”是指控支出、調(diào)結(jié)構(gòu)、保資產(chǎn)。

在“正確而確定”的風(fēng)格指導(dǎo)下，2021年碧桂園總?cè)セ蔬_(dá)到67%，相對(duì)為行業(yè)較高水平；權(quán)益回款金額為5022億元，權(quán)益回款率連續(xù)6年達(dá)90%以上；可動(dòng)用現(xiàn)金余額則達(dá)到了1813億元。

營收持續(xù)上漲至5230.6億元

2022年將精準(zhǔn)供貨

“房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交整體出現(xiàn)前高后低的態(tài)勢(shì)，下半年市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)冷，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好下行，給行業(yè)的每一位參與者都帶來了巨大的挑戰(zhàn)。”莫斌如此總結(jié)2021年市場(chǎng)狀況。

在這一輪挑戰(zhàn)中，堅(jiān)韌穩(wěn)固的銷售為碧桂園經(jīng)營業(yè)績持續(xù)向好打下了扎實(shí)基礎(chǔ)。2021年全年，碧桂園實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5230.6億元，同比增長13%；毛利、凈利、股東應(yīng)占核心凈利潤分別為927.8億元、409.8億元、269.3億元。

隨著市場(chǎng)有回暖的跡象及拿地成本降低，碧桂園毛利有一定的成長空間。

碧桂園首席財(cái)務(wù)官及副總裁伍碧君在業(yè)績會(huì)上透露，碧桂園2020年至2021年上半年獲取地塊結(jié)轉(zhuǎn)毛利率“比較不錯(cuò)”，已銷售項(xiàng)目毛利率達(dá)20%。

在問及2022年的銷售額目標(biāo)時(shí)，碧桂園常務(wù)副總裁程光煜兩次強(qiáng)調(diào)，“我們2018年以來的主基調(diào)是行穩(wěn)致遠(yuǎn)，銷售規(guī)模不是我們的第一追求，因此這幾年都不制定對(duì)外的銷售目標(biāo)。”

不過，程光煜透露，“2022年將精準(zhǔn)供貨，提高貨量的利用效率，預(yù)期去化率70%。”其表示，碧桂園去年流入今年的權(quán)益貨量大約是2700億元，今年初步安排3500億—4000億元貨量，即今年總可售貨值約為6500億元。

碧桂園豐富的土儲(chǔ)為其后續(xù)銷售提供了保障。

截至2021年末，其在內(nèi)地市場(chǎng)31個(gè)省份擁有3216個(gè)項(xiàng)目，年內(nèi)新獲取土地333幅，按權(quán)益金額計(jì)算66%位于三四線城市。

此外，報(bào)告期末碧桂園已獲取權(quán)益可售資源14846億元，潛在權(quán)益可售資源3365億元，合計(jì)權(quán)益可售資源18211億元。已獲取權(quán)益可售資源中，98%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域；93%位于人口流入?yún)^(qū)域；75%位于五大都市圈。

在程光煜看來，目前行業(yè)仍然處在市場(chǎng)波動(dòng)周期底部，預(yù)計(jì)今年全國商品房銷售有所下降，市場(chǎng)呈現(xiàn)前低后高狀態(tài)，隨著部分城市政策松綁和供求關(guān)系改善而逐漸企穩(wěn)，碧桂園將根據(jù)市場(chǎng)狀況調(diào)整銷售節(jié)奏。

“2022年將精準(zhǔn)布局，聚焦在確定性的市場(chǎng)，重點(diǎn)布局城市群及經(jīng)濟(jì)與人口較為活躍、共需關(guān)閉良好的封閉市場(chǎng)，這些市場(chǎng)在去年下半年來相對(duì)低迷時(shí)保持了較好的韌性，且能夠?qū)_季節(jié)性、疫情和局部政策的沖擊。”程光煜在業(yè)績會(huì)上如是說。

三道紅線2023年中期前轉(zhuǎn)綠

7月美元債已做好還款準(zhǔn)備

年報(bào)顯示，報(bào)告期末碧桂園總借貸余額下降至3179億元，短期債務(wù)占比下降至24.9%。

從三道紅線硬性指標(biāo)來看，莫斌表示，“目前公司處在較為健康的黃檔。”

截至去年末，碧桂園凈借貸比率為45.4%；現(xiàn)金短債比為2.29；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74%，踩一條紅線。

莫斌在業(yè)績會(huì)上表示，公司將在2023年中期前實(shí)現(xiàn)從黃檔到綠檔的調(diào)整，未來集團(tuán)將繼續(xù)保持現(xiàn)金流充盈，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

2022年內(nèi)，碧桂園尚有3筆債務(wù)到期，境外債僅一筆今年7月到期的7億美金優(yōu)先票據(jù)，境內(nèi)債為9月及11月到期金額各20億人民幣的騰越公募債，總計(jì)約85億元人民幣。

莫斌透露，公司已做好今年7月到期票據(jù)的還款計(jì)劃安排，并將根據(jù)市場(chǎng)情況考慮再融資以調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)。

截至去年末，碧桂園現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為1469.54億元，包括受限制資金在內(nèi)的可動(dòng)用現(xiàn)金余額為1813億元，足以覆蓋今年到期債務(wù)。

去年來，碧桂園頻繁出手，通過股東增持、董監(jiān)高購買公司債券及信用債贖回等方式向市場(chǎng)傳遞信心。

2021年3月26日起及截至2022年3月13日，碧桂園控股股東增持公司股份合共約3.3億股；自2021年底起至今累計(jì)購回優(yōu)先票據(jù)本金總額4570萬美元；截至今年3月21日累計(jì)購買公司債券1998.88萬元；并于本月提前完成一筆本息共計(jì)6.2億元人民幣的信用債回售資金支付。

今年加大收并購力度

已完成約35個(gè)項(xiàng)目收購

今年三月以來，碧桂園先后與招商銀行(600036)簽訂150億元《地產(chǎn)并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》、與農(nóng)業(yè)銀行(601288)簽訂200億元《并購及保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》，成為少數(shù)獲得并購貸款的民營房企之一。這也側(cè)面證實(shí)碧桂園財(cái)務(wù)較為穩(wěn)健。

在行業(yè)整合期，市場(chǎng)陸續(xù)有優(yōu)質(zhì)標(biāo)的流出，手握百億并購貸款的碧桂園或也將加大收并購力度，在下行周期低成本將一些優(yōu)質(zhì)標(biāo)的收入囊中。

程光煜在業(yè)績會(huì)上表示，收并購是碧桂園2022年比較重要的獲取土地手段，“去年下半年市場(chǎng)波動(dòng)以來，疊加行業(yè)分化，我們看到市場(chǎng)上的收并購機(jī)會(huì)越來越多，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間里我們收并購的數(shù)量也會(huì)增多。”

不過，碧桂園的收并購意向主要在合作項(xiàng)目。

“去年四季度以來，公司收并購主要聚焦在合作項(xiàng)目，大概與10多個(gè)合作方就八十多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了溝通，目前完成收并購的項(xiàng)目約35個(gè)，還有約30個(gè)已經(jīng)基本談妥。”程光煜在業(yè)績會(huì)上透露。

此外，程光煜表示，公司也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)機(jī)會(huì)溝通非合作項(xiàng)目的收并購，目前手頭有優(yōu)質(zhì)收并購標(biāo)的的銀行及AMC機(jī)構(gòu)也正與碧桂園接洽，公司將進(jìn)行細(xì)致的盡調(diào)并針對(duì)感興趣的資產(chǎn)包進(jìn)行進(jìn)一步洽談。