承擔(dān)“保供”任務(wù)的兩座能源大市榆林和鄂爾多斯，近期的房價變化正受到市場關(guān)注。

在新一輪煤價上漲周期中，這兩座城市的房地產(chǎn)市場變得活躍，價格也呈現(xiàn)上漲趨勢。

根據(jù)中國房價行情網(wǎng)，榆林市2021年10月掛牌二手房均價為10169元/平方米，同比上漲22%；9月榆林市區(qū)房價均價環(huán)比上漲5.41%。經(jīng)歷了前期低迷的鄂爾多斯樓市，目前也開始回升。

產(chǎn)煤城市樓市回暖

今年以來，受國際供需形勢及大宗商品聯(lián)動上漲等因素影響，煤炭價格攀升。

作為全國煤炭主產(chǎn)地，今年前9個月，鄂爾多斯和榆林原煤產(chǎn)量分別為4.7億噸和4.03億噸，合計約占全國總產(chǎn)量的30%左右，位居全國第一、二位。

煤炭價量齊升，促進(jìn)了兩地經(jīng)濟(jì)尤其是工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度榆林和鄂爾多斯規(guī)模以上工業(yè)增加值增速分別為8.3%和7.8%，其中鄂爾多斯能源工業(yè)同比增長7.5%，占全市工業(yè)增加值的83.4%，拉動全市工業(yè)增加值增長6.2個百分點；同期，榆林能源工業(yè)增加值同比增長7.8%，拉動規(guī)模以上工業(yè)增長7.8個百分點。

與此同時，多方數(shù)據(jù)顯示，榆林、鄂爾多斯兩地房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)回暖。

以榆林為例，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，近3個月二手房均價漲幅為7%，漲幅在全國排名靠前，屬領(lǐng)漲城市。再對比三年前的均價6237元/平方米，至今已上漲近52%。目前，榆林房價在陜西僅次于省會西安。

良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，也支撐著榆林購房者強(qiáng)勁的購買力。“銷售好，排隊、找關(guān)系都不在話下。”榆林購房者朱芳說道。有著能源產(chǎn)業(yè)支撐的榆林，今年年前三季度GDP突破3500億元，僅次于西安，位居陜西省第二。

在另一座資源型城市鄂爾多斯，樓市情況也在好轉(zhuǎn)。根據(jù)鄂爾多斯市住建局信息顯示，今年1-8月份，全市批準(zhǔn)預(yù)售商品房392.94萬平方米，同比增長82.16%。截至6月底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)項目171個，建設(shè)規(guī)模1675萬平方米，計劃投資總額553.5億元，已完成投資230.2億元。

新房供應(yīng)增加的同時，銷售量也在增長。數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月份，鄂爾多斯新房共銷售485萬平方米，同比增長19.77%。其中，東勝區(qū)新房銷售114.68萬平方米、7864套，同比增長50.05%、55.44%；康巴什區(qū)新房銷售44.26萬平方米、3247套，同比增長146.53%、178.54%。

雖位居四線內(nèi)陸城市，但在煤礦經(jīng)濟(jì)帶動下，鄂爾多斯的購買力也得到同步提升，消費(fèi)能力并不比一些東部城市差。據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，鄂爾多斯新房單價約為1.13萬元/平方米。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，資源價格的變動，勢必會帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展和市民收入水平變化，而這種增長變化最后也會傳遞到當(dāng)?shù)氐姆績r中。

“資源價格的明顯上漲，致使短期內(nèi)收入，相應(yīng)地也會推動住房領(lǐng)域投資，直接表現(xiàn)為住房消費(fèi)。上一輪的煤炭價格上漲助推鄂爾多斯、榆林等城市房價的上漲，也是同樣的邏輯。”李宇嘉表示。

房價因煤而興減弱

榆林和鄂爾多斯這一輪樓市的回調(diào)，在直接因素上與煤炭價格上漲具體關(guān)聯(lián)性，但從這幾年兩地的整體發(fā)展來看，煤炭價格上漲卻并不是唯一的助推力。

從小就在榆林生活的葉蕊認(rèn)為，近兩年榆林樓市對煤炭的依賴度已降低不少。

早在去年，榆林樓市就已經(jīng)出現(xiàn)了上漲現(xiàn)象，部分項目價格甚至比肩西安房價，當(dāng)時煤價尚未進(jìn)入上漲期。“比起去年，反而今年榆林的樓市還相對慢熱一些。”

根據(jù)安居客平臺數(shù)據(jù)顯示，榆林市新房均價在2020年5月開始上漲。在此之后，長期維持在單價8000元/平方米以上。而具體到市中心榆陽區(qū)，在去年6月均價破萬，從8573元/平方米上漲到10362元/平方米。

也正是在去年，榆林多數(shù)新房價格一舉邁過了萬元門檻，重點集中在西沙、開發(fā)區(qū)等區(qū)域。不僅如此，周邊區(qū)縣也跟著普漲，有項目一房難求，還要求全款優(yōu)先。房價上漲，購房者積極性被提高。葉蕊表示，一個早晨就清盤的現(xiàn)象也不少見。

就葉蕊所知，去化最快的當(dāng)屬西沙“建榆七子”，開盤便空。“建榆七子”，即西沙建榆路片區(qū)的領(lǐng)航·君宸、文昌泰安里、天地源·榆林丹軒坊、巨威金水熙岸、亞都御府、華庭雅苑、鳳儀蘭庭等七個項目。

與其他熱點城市市場情況相似，榆林樓市也呈現(xiàn)出冷熱不均的情形。

葉蕊告訴界面新聞，“最貴的是榆林高新區(qū)，新房銷售單價近2萬元/平方米，如榆林壹號院，但現(xiàn)在已沒有新房在售了。東沙區(qū)域最便宜，均價6-7千元/平方米，屬于價值洼地。”

榆林購房者朱芳也認(rèn)為，榆林樓市火熱受這一輪的煤價上漲影響有限，“一是學(xué)區(qū)，二是跟風(fēng)”。

在榆林，小學(xué)和中學(xué)的教學(xué)質(zhì)量最好的學(xué)校在高新區(qū)，而高新區(qū)所在學(xué)校會擇人，戶口、房本、落戶時間都成為能否進(jìn)入高新區(qū)學(xué)校入學(xué)的因素。

“有些學(xué)校招新生，還會考慮學(xué)生父母是否在高新區(qū)上班。” 朱芳說。

朱芳告訴界面新聞，市場上買房的原因則是由于大家對榆林市場普遍看好，尤其是前幾年房價受外圍市場影響，加之科創(chuàng)新城的布局，令高新區(qū)房價比肩西安，在高新區(qū)買房成為眾多購房者的首要選擇。高新區(qū)的火熱，也帶動了靠近高新區(qū)的西沙區(qū)域房價攀升，目前還持續(xù)著近萬元每平方米的單價。

2019年，隨著建設(shè)科創(chuàng)新城的大幕被拉開，一座聚集科研院所、大專院校、能源創(chuàng)新的新城開始出現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，科創(chuàng)新城位于榆林中心城區(qū)西南部，總面積約76平方公里。而隨著多數(shù)企業(yè)順勢從舊城區(qū)搬到高新區(qū)，高新區(qū)也已漸漸成為榆林經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、消費(fèi)最高的區(qū)域。

房價因煤炭而興的鄂爾多斯，在近兩年對煤炭的依賴也在減輕。

為降低此前的樓市庫存量，鄂爾多斯從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)出發(fā)，再到教育投資、落實招商和人才政策等，將鄂爾多斯市逐漸轉(zhuǎn)變成一個宜居之地。另外，市政府也帶頭遷移到康巴什新城，以增加市民購買信心。

到2016年，康巴什房價開始復(fù)蘇，房價從2000元/平方米上漲到6000元/平方米。直到2020年，康巴什區(qū)域房價再次突破了12000元/平方米。截至目前，鄂爾多斯房產(chǎn)已去庫存1635萬平方米。

同時，近幾年當(dāng)?shù)刂Πl(fā)展的教育行業(yè)，使得學(xué)區(qū)房為鄂爾多斯的樓市帶來了一定熱度。目前，康巴什區(qū)域還出現(xiàn)二手房價格倒掛現(xiàn)象。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從傳導(dǎo)機(jī)制來看，煤炭價格上漲，更多可能是影響當(dāng)?shù)孛豪习迨杖胨剑M(jìn)而促使各類資金進(jìn)入購房領(lǐng)域，此前鄂爾多斯房地產(chǎn)就是很好的例子。但是在近兩年，情況已有所好轉(zhuǎn)，即便“煤老板”這種效應(yīng)出現(xiàn)，也不見得會立即進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

可以看出，類似榆林、鄂爾多斯這樣的成長型資源城市，已經(jīng)漸漸在嘗試擺脫房價對資源的路徑依賴，正另覓途徑發(fā)展本地房地產(chǎn)市場。

（文章來源：界面新聞）