酒店項(xiàng)目是重資產(chǎn)投資，投資規(guī)模較大、回收時(shí)間較長、風(fēng)險(xiǎn)較高，投資酒店需要慎重決策。其中，選擇物業(yè)是投資決策中的第一步，也是最重要的一步。

對(duì)于不同檔次的酒店，物業(yè)選擇有不同的考量因素。正確的物業(yè)選擇，將有助于防范項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)。

(資料圖片僅供參考)

那么，該如何選擇物業(yè)呢？本文將從物業(yè)本身和地理位置兩方面，剖析不同類型的酒店該如何走好酒店投資的第一步。

01

物業(yè)配套：

適用于各種類酒店參考

物業(yè)對(duì)于酒店行業(yè)而言非常重要，如何挑選優(yōu)質(zhì)物業(yè)一直是投資人的難點(diǎn)。

1.停車位

眾所周知，沒有停車位，對(duì)酒店來說是一大“硬傷”。

前期選址要格外注意，停車位數(shù)量一般需要達(dá)到床位量的30~50%，如果低于30%，就要評(píng)估酒店周邊是否有方便顧客停車的區(qū)域。

2.門頭店招

門頭店招的位置、大小，幾乎決定著酒店獲客成本的高低。

廣告咨詢行業(yè)對(duì)好招牌的定義，一般是“字大、燈亮”。很多經(jīng)濟(jì)型酒店品牌都采用較大的字體、亮眼的色彩來提高招牌被關(guān)注到的可能性；而主要依靠品牌賦能的高端酒店，則更多采用極簡風(fēng)或小門牌。

但不管品牌風(fēng)格如何，投資人還是應(yīng)優(yōu)先選擇門頭較寬、招牌空間充足的物業(yè)。

3.大堂

根據(jù)酒店定位法則，酒店的大堂越漂亮，其獲客成本就越低，平均房價(jià)也就越高。但過大的大堂面積、過于豪華的大堂裝修，也會(huì)增加物業(yè)和裝修成本投入，在一定程度上提高單房攤銷成本。

因此，需要面積多大、挑高多高的大堂，還需要投資人對(duì)項(xiàng)目的潛在盈利能力進(jìn)行測(cè)算，尋找一個(gè)投出、產(chǎn)出的平衡點(diǎn)。

4.物業(yè)老化程度

有些老店改造項(xiàng)目，物業(yè)地段好、租金不高、房屋結(jié)構(gòu)適合做酒店，但物業(yè)老化，外立面破舊、門窗隔音效果差、隱蔽工程需要重做等，翻新改造成本很高，需要慎重衡量。

另外，物業(yè)條件一定要關(guān)注細(xì)節(jié)。比如電容量夠不夠，水壓夠不夠……如果某些硬性條件不達(dá)標(biāo)，后期改造將會(huì)是一筆較大的開支。

5.獨(dú)立電梯、消防設(shè)施

一個(gè)酒店若沒有專用的電梯，住戶的實(shí)際體驗(yàn)感就會(huì)降低，酒店的價(jià)格、檔次也會(huì)受到限制。

同理，酒店是否有單獨(dú)的消防設(shè)施、消防通道，也是在酒店經(jīng)營的基礎(chǔ)配套層面需要考量的元素。

6.租金

一般來說，酒店租金最好不要超過營業(yè)額的30%。如果超過這個(gè)比例，就很難實(shí)現(xiàn)既定的投資回報(bào)。

物業(yè)租金是否劃算，不僅要看行情價(jià)，還要重點(diǎn)衡量最終的實(shí)際產(chǎn)出效能。比如：“矮矮胖胖”的大群樓，暗房會(huì)比較多；柱子多的酒店，客房出房率也會(huì)受影響。對(duì)于這兩種物業(yè)，建議簽約之前，先謹(jǐn)慎測(cè)算一下房租平攤下來的單間成本是否劃算。

總結(jié)一下，好價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)是：

其一，租賃年限建議至少10年以上，租賃期少于10年的物業(yè)謹(jǐn)慎考慮；

其二，租金低于市場(chǎng)行情，且出房率高，才是好價(jià)格；

其三，房租可有適度遞增，遞增變緩或是遞增數(shù)據(jù)越小越好，市場(chǎng)合理遞增為兩年5%或者3年6-8%；

其四，免租期時(shí)間越長越好；

7.區(qū)位規(guī)劃

在選定物業(yè)前，一定要充分了解10年內(nèi)當(dāng)?shù)卣块T對(duì)該地段下達(dá)的有關(guān)條例、政策，如：是否有新建地鐵、改道、修路、新建、拆遷等規(guī)劃。這些情況，都可以影響酒店的營收與投資策略。

若該區(qū)域即將封閉修路，期間酒店來往不便，營收就會(huì)下降；若物業(yè)面臨拆遷，酒店可能還沒回本就被通知拆遷，先前的投資只能一筆勾銷了。

8.其他易被忽視的內(nèi)部空間規(guī)劃

酒店物業(yè)是否有規(guī)劃倉庫、公共衛(wèi)生間、洗滌間、員工自助餐廳等區(qū)域，都關(guān)乎開業(yè)后的運(yùn)營成效。

除此之外，若物業(yè)沒有放置熱水設(shè)備、中央空調(diào)，弱電機(jī)房的空余位置，就只能將其架設(shè)到房頂?shù)龋斐闪斯舱裨胍簦獾铰每屯对V。

02

地理位置：

不同類型酒店有所不同

根據(jù)酒店的定位和性質(zhì)不同，也應(yīng)選擇不同的物業(yè)位置。

眾所周知，酒店有經(jīng)濟(jì)型、中端、中高端、奢華、度假等多種檔次和定位。由于文章篇幅的原因，小編在此就不一一列舉了，而是從售價(jià)的層面，將其簡單地分為“經(jīng)濟(jì)型酒店”和“中端及以上酒店”兩大類，聊聊其在具體確定酒店選址時(shí)，分別應(yīng)注意哪些事項(xiàng)。

一、經(jīng)濟(jì)型酒店

酒店盈利的本質(zhì)，就是滿足潛在客戶的需求。經(jīng)濟(jì)型酒店多半以客房收入為主，無法承接宴會(huì)、大型會(huì)議等團(tuán)體客戶。因此，經(jīng)濟(jì)型酒店在選址時(shí)，必須考慮：怎樣才能提高客房入住率及售價(jià)，增加收入？

1.人口基數(shù)要大

人口基數(shù)是酒店入住率的基石，只有人多，消費(fèi)需求才會(huì)多。所以，要增加客房收入，就必須將酒店開設(shè)在人口密集的區(qū)域，如：

（1）城市的商業(yè)中心、大型游樂中心、大學(xué)校園、工業(yè)園區(qū)等繁華區(qū)域；

（2）鄰近著名地標(biāo)、歷史建筑、旅游風(fēng)景區(qū)的區(qū)域；

（3）3km內(nèi)有大量企業(yè)、工廠、企事業(yè)單位的區(qū)域。

2. 人流量要大

經(jīng)濟(jì)型酒店，需要在流動(dòng)的人口數(shù)量大，商旅住宿需求旺盛的成熟區(qū)域選擇物業(yè)，如：

（1）周邊有大型商超、寫字樓群、創(chuàng)業(yè)及工業(yè)園區(qū)、會(huì)展及商務(wù)中心；

（2）靠近機(jī)場(chǎng)、高鐵站、火車站、客運(yùn)站、碼頭、公路高速客運(yùn)中心區(qū)域、高速公路城市入口處、汽車終點(diǎn)站、大型停車場(chǎng)附近區(qū)域等交通樞紐中心；

（3）靠近行政開發(fā)區(qū)或經(jīng)濟(jì)開發(fā)新區(qū)的核心位置；

（4）臨近當(dāng)?shù)刂糜尉包c(diǎn)或歷史文化區(qū)域。

3. 人要方便到達(dá)

在確定物業(yè)周邊人流量足夠的前提下，投資人還必須考量以下幾點(diǎn)：

（1） 物業(yè)在附近區(qū)域中是否足夠顯眼，讓顧客能很快找到酒店所處之地？

（2） 物業(yè)位置是否通達(dá)，讓顧客可以方便地到達(dá)酒店？

（3） 附近有沒有穩(wěn)定的客源，能否長期“存留”起來？

總而言之，交通四通八達(dá)、地處主干道臨街、門前車道寬敞、出入口暢通無阻的位置更適宜投資酒店；若物業(yè)地處鬧市，但位置隱蔽、入口難找，或門口是單行道，看似一步之遙，客人卻要開車?yán)@很遠(yuǎn)才能到達(dá)，進(jìn)來后還找不到停車位，那就不適宜投資酒店。

二、中端及以上酒店

中端及以上酒店投資總額較大，除了客房收入，還能靠承接宴會(huì)、大型會(huì)議等獲得較多非房收入。因此，這些酒店在選址時(shí)必須通盤考慮，除了滿足以上經(jīng)濟(jì)型酒店的選址要求外，還應(yīng)額外考慮以下幾個(gè)要點(diǎn)：

1.選擇城市

城市作為人口聚集的現(xiàn)代化產(chǎn)物，不同層次的城市直接與酒店目標(biāo)群體的消費(fèi)力緊密相關(guān)。中高端酒店在城市選擇上要遵循以下2個(gè)法則。

（1）選熟悉的城市。在自己熟悉的城市，投資人能夠更便利地調(diào)度資源。

（2）選熱門的城市。一二線城市各類會(huì)議會(huì)展、商業(yè)演出、文旅活動(dòng)繁多，自帶流量。但需注意的是：這種城市物業(yè)供不應(yīng)求，租金成本較高，投資人需科學(xué)謹(jǐn)慎地計(jì)算酒店投資回報(bào)率，考慮性價(jià)比與投資回報(bào)周期。

2.選擇商圈

商圈的流量，會(huì)影響酒店的流量；商圈的屬性，會(huì)影響酒店的客源定位、房價(jià)水平。因此，酒店投資人在確定酒店定位后，可據(jù)其選擇對(duì)應(yīng)位置/屬性的商圈。

從位置的角度看，城市商圈可以分為中心區(qū)域和周邊區(qū)域。在不考慮物業(yè)成本的情況下，城市中心區(qū)域配套完善，商圈人流密集，酒店生意也更好。

從屬性的角度看，城市商圈可以分為：高鐵商圈、車站商圈、機(jī)場(chǎng)商圈、醫(yī)院商圈、學(xué)校商圈、景區(qū)商圈、園區(qū)商圈、會(huì)展商圈、商務(wù)商圈、商業(yè)商圈、城郊商圈、聚居商圈、政務(wù)商圈和綜合商圈等。不同商圈的消費(fèi)人群、消費(fèi)心理、消費(fèi)時(shí)間各不相同，因而要選擇與酒店潛在消費(fèi)人群、消費(fèi)心理、消費(fèi)時(shí)間相匹配的商圈。

3.確定物業(yè)

關(guān)于物業(yè)選址，酒店圈有句老話——“金角銀邊”。

“金角”，指十字路口四個(gè)拐角，該地段物業(yè)不僅交通便利、采光充足，而且引人注目、曝光量大，具備較好的流量轉(zhuǎn)化能力。

“銀邊”次于“金角”，指在“金角”店鋪旁邊不遠(yuǎn)處的街邊位置，有時(shí)也具體指核心客源行為目的地的右前方。

4.突出特色

中高端酒店的核心客群，往往生活水平較好，對(duì)酒店環(huán)境、服務(wù)的要求也更高。為了在同質(zhì)化嚴(yán)重的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，酒店在選擇物業(yè)時(shí)若能結(jié)合周邊地區(qū)得天獨(dú)厚的的自然環(huán)境、風(fēng)土民情營造特色服務(wù)，能起到制造驚喜、錦上添花的效果，吸引客源。

（1）選風(fēng)土民情獨(dú)特少數(shù)民族地區(qū)，根據(jù)自然條件和地方風(fēng)情打造酒店特色；

（2）選自然資源、氣候較好的區(qū)域，打造山景房、園景房、海景房等特色的度假酒店。

03

寫在最后

酒店行業(yè)作為一個(gè)前期投入巨大的重資產(chǎn)行業(yè)，做決策時(shí)既要從廣大處著眼，又要從精微處入手。格局越高、信息越全、分析越細(xì)致，對(duì)酒店經(jīng)營越有利。

有時(shí)酒店收益不理想，不一定是因?yàn)橥顿Y人自身能力不佳，而可能是因?yàn)榫频晁幍奈恢貌粚?duì)。世界飯店業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化之父&現(xiàn)代酒店業(yè)鼻祖埃爾斯沃思·斯塔特勒曾言：“對(duì)任何酒店來說，取得成功的關(guān)鍵是位置。”

酒店物業(yè)選擇是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，從物業(yè)條件到地理位置，要考量的因素頗多。這很麻煩，但對(duì)酒店的生存、發(fā)展至關(guān)重要——選對(duì)物業(yè)，酒店發(fā)展就能事半功倍；若忽略選址，就可能導(dǎo)致經(jīng)營慘淡，乃至“創(chuàng)業(yè)半道”而草草收?qǐng)觥?/p>