《投資者網(wǎng)》謝亦楠

編輯 吳悅

冰凍的房地產(chǎn)市場終于回暖。4月18日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長付凌暉在國新辦發(fā)布會上回應(yīng)關(guān)于房地產(chǎn)市場未來走勢時表示，當(dāng)前房地產(chǎn)銷售還在下降，隨著多地適度放開限購限售、降低公積金使用門檻等，部分地區(qū)房地產(chǎn)銷售降幅在收窄。隨著房地產(chǎn)長效機制的完善，積極滿足房地產(chǎn)住房需求，全國房地產(chǎn)銷售下行態(tài)勢會得到緩解。

市場下行的局面筑底之際，研究機構(gòu)普遍認(rèn)為，市場預(yù)期將發(fā)生一次重大轉(zhuǎn)變，對于穩(wěn)健經(jīng)營的房企到來重大利好。行業(yè)從周期屬性極強的金融股，逐步過渡到社會配套服務(wù)商的價值股。

高質(zhì)量土儲與財務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

2021年，合景泰富銷售金額1038億元，同比增比為0.2%；按權(quán)益合并收入約442.83億元，核心利潤39.79億元；核心毛利率及凈利潤率分別為21.2%及10.7%。

不僅如此，公司如期兌付債務(wù)，總借款規(guī)模下降，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，融資成本略有下降。統(tǒng)計，顯示，2022年第一季度，合景泰富兌付多筆債券本息達(dá)17.651億元，境外美元債券達(dá)2.5億美元。

2021年，累計兌付境內(nèi)債券本金合計143億元，及境外含子公司及合作公司層面共7.5億美元債，順利完成當(dāng)年境內(nèi)外債券到期及回售期的兌付，賦予了業(yè)績極強的安全邊界。

公司強調(diào)，針對目前房企面臨的海外融資環(huán)境，準(zhǔn)備了各種應(yīng)對今年到期的海外債券的方案。 針對2022年9月到期的境外債券合計9億美元，公司已經(jīng)向發(fā)展改革委獲得足夠美元債務(wù)額；香港啟德尚·珒溋項目已經(jīng)交付，剩余商品價格將于今年內(nèi)全部發(fā)售，屆時預(yù)售資金將全部收回；香港鴨脷洲項目總商品價值較大，本公司股票占有率為50%，預(yù)計上半年上市。以上兩個香港項目是公司境外資金的有力補充。

這也意味著，在融資新規(guī)的要求下，合景泰富堅持審時度勢，積極改善財務(wù)指標(biāo)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，且成效顯著。

疫情對經(jīng)濟(jì)的沖擊有目共睹。從合景泰富的具體實踐看，土儲優(yōu)勢在下行的市場環(huán)境將被放大。

根據(jù)年報，截至2021年底，合景泰富擁有土地儲備共計權(quán)益建筑面積約1552萬平方米，總建筑面積約2174萬平方米。2021年，合景泰富銷售金額為1038億元，同比增長0.2%，預(yù)售面積544萬平方米，預(yù)售均價約為1.9萬元/平方米。其中，大灣區(qū)占比46%，長三角占比28%；一、二線城市占比91%。

隨著近幾年集中供地、三道紅線政策的相繼實施，地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)窗口期，合景泰富以更合理的成本獲取多個高價值項目。2021年集團(tuán)堅持以合適的節(jié)奏拿地，多元化拿地夯實土儲，通過產(chǎn)業(yè)勾地、收并購等模式獲取了多個新項目。

2022年第一季度，房地產(chǎn)Top100同比跌幅在40-50%左右。而合景泰富第一季度預(yù)售金額達(dá)130.7億元；根據(jù)中指院2022年第一季度廣州地區(qū)銷售榜單，合景泰富位居top5。

消費者需求 轉(zhuǎn)向“健康生活”

而得益于前瞻性的戰(zhàn)略布局，目前，集團(tuán)在核心一、二線城市累計已開業(yè)45個投資性物業(yè)，包括10個商場、10個寫字樓和25個酒店。

投資性物業(yè)將持續(xù)為其提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流入以及利潤支撐，與地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成雙輪驅(qū)動，穿越經(jīng)濟(jì)周期。2021年年報顯示，全年租金收入19億元，同比大幅增長了31%，其中酒店增長47%，商場增長27%，寫字樓增長17%。

后疫情時代，消費者的消費需求處于多種不確定性，價值觀從“效率至上”向“健康生活”、“品質(zhì)享樂”的需求轉(zhuǎn)變。基于這種雙向需求，部分房企尋求突破，減少人的需求在空間的“設(shè)限”。

以合景泰富為例，其產(chǎn)品覆蓋了居住、休閑、商務(wù)、娛樂、旅行、藝述欣賞等全生命周期空間服務(wù)生態(tài)鏈，從城市綜合運營商，升級為“城市空間服務(wù)共創(chuàng)者”。

住宅方面，合景泰富打造了臻系、峰系、悅系、四季系等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品線，形成特色差異及互補。2021年，合景泰富共推出廣州臻玥、重慶天鑾、成都瑧林、天津珒悅府、鹽城匯悅城等全新項目，六大項目斬獲“GBE地產(chǎn)設(shè)計大獎2021-2022”，其中，高端住宅項目臻林天匯大廈更是獲得主辦方最高榮譽年度設(shè)計大獎“鉑金獎”，住宅研發(fā)的藝述美學(xué)的高端系列“臻系”大放異彩。

購物中心方面，合景泰富打造了“悠方”、“摩方”以及“悠方天地”三大商業(yè)品牌IP。“悠方”著力打造時尚、健康、精致的樂活生活方式，“摩方”精準(zhǔn)地為年輕潮人們提供潮流的時尚生活體驗，其中成都摩方開業(yè)1周年，出租率超96%；“悠方天地”以悠閑的戶外空間，為社區(qū)居民提供更為優(yōu)質(zhì)、舒服的生活模式。

2021年，合景泰富購物中心同比2020年增長45%，零售額同比2020年增長51%。

酒店方面，合景泰富旗下已開業(yè)22個酒店，包括與國際酒管集團(tuán)合作及自有品牌酒店。自有品牌“木蓮莊酒店”已在全國8個一二線城市布局，累計已開業(yè)17家，孵化出四大IP產(chǎn)品線，包括五星級酒店“MORDIN”、商務(wù)型酒店“木蓮莊酒店”、高端度假型酒店“木蓮莊度假酒店”、潮流設(shè)計酒店“MUSTEL”。

不僅如此，合景泰富精準(zhǔn)布局一二線城市核心商務(wù)區(qū)，成功打造了ifp（合景國際金融廣場）、imp（環(huán)球都會廣場）、icp（環(huán)匯商業(yè)廣場）三大高端寫字樓品牌，成為眾多世界500強企業(yè)的長期合作伙伴。2021年，寫字樓產(chǎn)品收獲頗豐，北京通州的合景國際金融廣場榮獲由GBE辦公建筑大獎頒發(fā)的“最佳建筑設(shè)計辦公建筑獎”及美國MUSE DESIGN AWARDS金獎。2021年，合景泰富寫字樓整體出租率為88%。

在購物中心、寫字樓、酒店等多元化成熟化的IP跨界交疊，為合景泰富創(chuàng)造了超級商業(yè)案例。以成都交子大道CBD商業(yè)集群為例，短短1公里，容納了總體量達(dá)80萬㎡的商業(yè)集群，匯聚了購物中心、酒店、商業(yè)廣場、高端服務(wù)公寓等復(fù)合業(yè)態(tài)，將合景美學(xué)與城市元素相交融，打造時尚體驗生活走廊。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型穩(wěn)中求進(jìn)

同樣被疫情放大的還有公司的數(shù)字化優(yōu)勢。早在2018年，合景泰富就作出前瞻性布局，啟動數(shù)字化轉(zhuǎn)型。2019年，合景泰富與國際科技巨頭IBM簽署協(xié)議，構(gòu)建世界SAP系統(tǒng)。公司成功落地一套全面的SAP體系，集采購、計劃、成本、財務(wù)、營銷等10個重要領(lǐng)域于一體，完成從傳統(tǒng)企業(yè)向數(shù)字化企業(yè)的轉(zhuǎn)型。

2021年，合景泰富數(shù)字化營銷業(yè)績占比高達(dá)15%以上。2021年業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，合景泰富全年實現(xiàn)綜合提效13%，實現(xiàn)快速銷售、快速建造；通過經(jīng)營效率的提升和信息化手段的疊加實現(xiàn)定標(biāo)成本下降2%，標(biāo)準(zhǔn)成本下降4%。

同年，合景泰富集團(tuán)的供應(yīng)鏈融資項目斬獲“2021·「鼎革獎」數(shù)字化轉(zhuǎn)型先鋒榜”年度供應(yīng)鏈轉(zhuǎn)型典范獎，標(biāo)志著數(shù)字化轉(zhuǎn)型之路得到了權(quán)威認(rèn)可。

基于合景泰富數(shù)字化優(yōu)勢、優(yōu)渥土儲及盈利能力，機構(gòu)評級展望正面，國泰君安證券指出，公司毛利率有望在未來幾年穩(wěn)定在30%水平，考慮到其提升的效率，城市更新帶來的高毛利收入，以及租金收入占比提高（未來5年30%以上復(fù)合增長），豐厚儲備項目支撐租金收入2025年達(dá)60億元。

對于公司未來前景，合景泰富方面表示，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入全新經(jīng)濟(jì)周期，新秩序正在形成，我們要適應(yīng)新的變化，看到新的機會，集團(tuán)一直保持創(chuàng)新意識和消費者研究，我們看到中國核心城市群、都市圈的人口流入和發(fā)展力量，并一直堅持一二線重點布局，我們也看到，中國消費者對空間需求越來越多元，也越來越超越空間的界限，無論是住宅、商業(yè)、酒店還是長租公寓，未來堅持深化多元化發(fā)展，保持美學(xué)的突破，產(chǎn)品的迭代，人居的多元化思考，逐步提升企業(yè)運營管理能力，有質(zhì)量的可持續(xù)發(fā)展，將會是合景泰富持續(xù)努力的方向。?（思維財經(jīng)出品）■