在經(jīng)歷半年多的調整后，房地產(chǎn)行業(yè)漸漸迎來了復蘇的曙光。

近期，各地密集出臺寬松政策，部分城市解除限購，一些地區(qū)的成交量也出現(xiàn)回升趨勢。

從高速增長的黃金十年，進入更關注發(fā)展質量的地產(chǎn)新時代，居住需求始終存在，但對房企的要求卻變了。

一方面，需要穩(wěn)健的戰(zhàn)略與良好的融資能力作保障；另一方面，需要有獨特的產(chǎn)品優(yōu)勢贏得客戶認可；同時，還需要高素質的管理團隊提升經(jīng)營效益。

而在這三個維度上，除了我們常報道的全國性企業(yè)外，還有一些區(qū)域深耕并在特殊領域擁有領先優(yōu)勢的房企，未來也極具發(fā)展?jié)摿Α?/strong>

例如去年在北京175億拿下朝陽區(qū)車壩車輛基地綜合地塊的京投發(fā)展，就憑借在TOD領域的領先優(yōu)勢、高質量的融資能力及產(chǎn)品打造能力，獲得市場的認可，并入選“2021北京置業(yè)首選品牌十強”。

其實，濤哥之前對京投發(fā)展(600683)了解也不多，但今年以來我們不少讀者咨詢這家公司的發(fā)展情況，因此今天以他為例，講講地產(chǎn)新時代下，什么樣的房企會越活越好？

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經(jīng)營穩(wěn)健，融資能力是基礎

去年至今，房企普遍面臨著較大的資金壓力，金融機構也非常謹慎。

能在這個時候獲得新增融資的，基本都是發(fā)展穩(wěn)健、市場比較看好的公司，例如國企、央企以及部分優(yōu)質民企等，而京投發(fā)展就是其中之一。

3月11日，京投發(fā)展宣布成功發(fā)行8.84億元公司債，票面利率僅3.27%，成為2021年以來5億元以上規(guī)模同期限同評級公司債券最低利率，甚至比央企的部分債券都低，令眾多同行羨慕不已。

低成本的融資，一方面得益于其穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略和在TOD專業(yè)領域的領先優(yōu)勢，另一方面也有賴于國資股東的支持。

最新發(fā)布的年報顯示，2021年京投發(fā)展全年簽約銷售額161.23億，同比增長13%，回款額159.85，同比增長21%，回款率達99%，在眾多房企規(guī)模下滑的情況下保持了健康的銷售與回款，現(xiàn)金流穩(wěn)定。

從業(yè)務特點看，基于“根植北京、茂盛全國”的發(fā)展戰(zhàn)略，京投發(fā)展大部分項目都位于北京市場，資產(chǎn)質量和抗風險能力強。而且京投發(fā)展是國內TOD開發(fā)的領導者之一，在TOD領域積累了豐富的資源、經(jīng)驗、技術及人才優(yōu)勢。

例如其打造的地鐵8號線平西府車輛段，整體規(guī)模60萬方，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公等多種業(yè)態(tài)，累計創(chuàng)下140億銷售業(yè)績，是北京地鐵停車場上蓋綜合開發(fā)代表項目之一。

去年12月24日，北京市第三輪集中供地中，京投發(fā)展聯(lián)合體175億拿下朝陽區(qū)車壩車輛基地綜合地塊，在業(yè)內一鳴驚人。

像這樣大體量、開發(fā)周期長、復雜度高的TOD綜合體，國內能承接的開發(fā)企業(yè)并不多，這也使京投發(fā)展能夠領跑10萬億規(guī)模的TOD藍海，獲得更廣闊的發(fā)展空間。

要知道，隨著我國城市化發(fā)展進入新階段，以軌道交通樞紐為核心的TOD綜合體開發(fā)迎來快速增長，包括萬科、龍湖、華潤在內的諸多頭部房企都在積極布局TOD賽道。

京投發(fā)展從2011年就投身于TOD開發(fā)，經(jīng)過10多年的積累，不僅在TOD相關技術方面擁有自己獨資的科技公司、有專利技術產(chǎn)品，并且憑借股東優(yōu)勢，他們在進行科技研發(fā)時可深入車輛段進行研發(fā)和測試，深厚的技術積累為其帶來了領先優(yōu)勢。

而且，京投發(fā)展還是北京市地方振動噪音規(guī)范的參與者和制定者，協(xié)助北京制定了地鐵噪聲與控制規(guī)劃的標準化指標，既能制定標準，又有相關實體產(chǎn)品，目前全國多個城市的高鐵和軌交公司都在與他們洽談項目合作。

地鐵停車場上蓋綜合開發(fā)模式

因此，憑借TOD專業(yè)領域的優(yōu)勢，清晰的戰(zhàn)略定位和穩(wěn)健的發(fā)展，加上股東的支持，使京投發(fā)展能獲得資本市場認可，取得低成本融資，助力其進一步強化優(yōu)勢，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

而同時我們也看到，隨著城市化進程的逐步成熟，優(yōu)秀房企都在加強核心一二線城市的戰(zhàn)略布局，并提升綜合業(yè)態(tài)的開發(fā)能力，這類企業(yè)未來將更加獲得資本的青睞。

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重視產(chǎn)品，以用戶為中心

除了穩(wěn)健的基本面外，隨著客戶對生活品質的要求不斷提升，房企也必須持續(xù)迭代產(chǎn)品和服務，從而更好的滿足用戶的期待。

京投發(fā)展總裁高一軒認為：新一代消費者的購買邏輯發(fā)生了變化，不再單一看重房子的品質，而更看重房子背后帶來的生活方式體驗，用戶中心主義正成為時代主流。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)也將從產(chǎn)品主義向用戶中心主義轉變、從單一價值向多維價值轉變、從功能產(chǎn)品向生活方式轉移。

基于對用戶變化的洞察，京投發(fā)展提出觀念經(jīng)濟時代產(chǎn)品的三個維度：高審美、高情感濃度、高精神含量，通俗說就是“三觀正、顏值高、關系好”。在這種理念指引下，近年京投發(fā)展在觀念上、產(chǎn)品上、服務上做了很多轉變。

例如京投發(fā)展在北京的嵐山項目，運用「TOD智慧生態(tài)圈」先進開發(fā)模式，將地鐵出入口延伸進商務集群中，形成內外聯(lián)動、貫穿場域、自如銜接的立體交通接駁體系。站口直達商業(yè)街區(qū)和寫字樓，通勤人群不僅可以高效濃縮時間成本，也能實現(xiàn)更為便捷的日常休閑購物。

京投發(fā)展 · 嵐山項目效果圖

在建筑設計上，嵐山由世界級設計團隊操刀，突破傳統(tǒng)商務辦公千篇一律的建筑制式，將建筑、藝術、辦公、生活相互聯(lián)結糅合，使人置身輕松、自然、舒逸的辦公群落中，營造更為自由開放的辦公體驗，展現(xiàn)出其產(chǎn)品設計的科學性與高審美。

京投發(fā)展 · 嵐山項目效果圖

而在北京檀谷項目，京投發(fā)展嘗試為未來城市生活方式做出更好的解答。從去年開始，他們在檀谷開啟了觀念創(chuàng)新、生活方式創(chuàng)新的探索實踐，打造了一個帶有先鋒性和實驗性的商業(yè)新物種——慢閃公園。

融合公園、街區(qū)、展廳、劇場等復合場景，加入豐富多彩的文化藝術與社群活動，讓社區(qū)更有煙火氣和人情味，為人們帶來別樣的幸福體驗，已經(jīng)成為了京西山系微度假的目的地。

通過這樣的實踐，京投發(fā)展不斷嘗試將新的生活方式內化到TOD項目開發(fā)中，提升產(chǎn)品的情感與精神價值，助力城市幸福。

京投發(fā)展 · 檀谷 · 慢閃公園實景圖

此外，在北京之外的無錫，京投發(fā)展同樣與當?shù)睾献鞔蛟炝藷o錫TOD的標桿作品愉樾天成。經(jīng)過歷時2年的用戶研究，挖掘超過80個用戶痛點，實現(xiàn)WELL認證的TOD社區(qū)及三網(wǎng)合一的智慧物聯(lián)平臺，賦能綠色低碳、高效智慧的現(xiàn)代社區(qū)。

同時京投發(fā)展也貫徹“三觀正、顏值高、關系好”的產(chǎn)品哲學，通過精致的設計和美學呈現(xiàn)，解決用戶的生活痛點，并通過豐富的社區(qū)活動與用戶建立親密的情感紐帶。

京投發(fā)展 · 愉樾天成項目效果圖

在高一軒看來：“任何時期，房地產(chǎn)行業(yè)中‘地產(chǎn)’都不是主角，用戶才是真正的主角?！?/strong>當傳統(tǒng)方式走到天花板，甚至衰退的時候，意味著另一個時代剛剛開始，這也需要房企們重新去認知用戶，迭代產(chǎn)品理念與開發(fā)思路。

從濤哥的觀察看，隨著房地產(chǎn)從賣方市場轉變?yōu)橘I方市場，購房者越來越成熟，見過的東西也越來越多，產(chǎn)品力將真正成為房企的核心競爭力，而那些在產(chǎn)品硬件與軟件打造上更超前的房企，將贏得更多的市場機會。

3

科學運營，挖掘管理紅利

當前，房地產(chǎn)行業(yè)逐步由土地紅利、金融紅利的時代過渡至管理紅利時代，精細化運營成為房企提升效率、創(chuàng)造利潤的關鍵。

因此，近年我們看到房企紛紛在大運營管理、數(shù)字化轉型及人才升級方面投入資源，向管理要效益。

在運營管理上，京投發(fā)展始終以財務經(jīng)營目標為導向，以利潤和現(xiàn)金流為核心，以貨值管理為基礎，通過運用信息化工具，定期進行復盤和大數(shù)據(jù)分析，實現(xiàn)全項目、全周期和全專業(yè)的高效統(tǒng)籌，確保項目“儲-建-融-供-銷-存-回-結”各階段經(jīng)營動態(tài)一體化。

去年，京投發(fā)展與明源合作搭建了京投數(shù)字化大運營管理平臺，通過數(shù)字化建設為主營業(yè)務賦能，助決策、促協(xié)同、提效率，全面支撐戰(zhàn)略落地。

在高一軒看來，京投發(fā)展有TOD的核心能力，有獲取資源的優(yōu)勢，再通過數(shù)字化進一步提升運營效率，就可以支撐規(guī)模增長。

而在管理升級的背后，歸根結底還是要靠人。京投發(fā)展認為，員工是公司可持續(xù)發(fā)展的基石，為優(yōu)秀人才營造一個富有激情、銳意進取的文化氛圍，是公司成功的首要因素。

因此，京投發(fā)展堅持人才強企政策，打造了一只年輕高效的人才隊伍。一方面通過社會招聘積極吸納業(yè)內精英；另一方面通過校招補充高潛力的年青人才，并通過管培生機制幫助其快速成長，為公司發(fā)展提供“新鮮血液”。

去年底，億翰智庫主辦的「2021中國房地產(chǎn)業(yè)組織管理峰會」上，京投發(fā)展憑借優(yōu)秀的企業(yè)組織管理能力、完善的人才培養(yǎng)機制及健康的職場環(huán)境，榮獲「2021年中國房地產(chǎn)最佳雇主企業(yè)」等多項大獎，也體現(xiàn)出這家企業(yè)對人才的重視與吸引力。

事實上，地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷過去一年的調整后，很多房企的業(yè)務都受到了不小沖擊，不少公司也在頻繁進行組織調整和人員優(yōu)化，而像京投發(fā)展這樣具備國資股東背景、擁有較強開發(fā)能力且重視人才的企業(yè)，無疑是更穩(wěn)健更值得關注的選擇。

總 結

行業(yè)進入變革期，對一些企業(yè)是巨大的挑戰(zhàn)，但對另一些企業(yè)卻可能是機會。

過去一年中，京投發(fā)展總裁高一軒最常提到的一句話是：“慢錢正在取代快錢成為行業(yè)發(fā)展的主流模式”。

就像京投發(fā)展這家公司，過去多年一直比較低調，其他地區(qū)的朋友可能也很少了解，但實際上他已經(jīng)是國內在建項目體量最大、房屋交付數(shù)量最多的地鐵停車場上蓋綜合開發(fā)企業(yè)，屬于TOD細分領域的絕對領跑者。

而類似這樣百億級規(guī)模、在區(qū)域范圍內有深耕優(yōu)勢、有特別擅長的專業(yè)領域，并且業(yè)務也非常穩(wěn)健的“隱形冠軍”，其實還有很多。

未來隨著行業(yè)格局的改變，這類企業(yè)也將有更大的發(fā)展空間。

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