在經歷半年多的調整后，房地產行業漸漸迎來了復蘇的曙光。

近期，各地密集出臺寬松政策，部分城市解除限購，一些地區的成交量也出現回升趨勢。

從高速增長的黃金十年，進入更關注發展質量的地產新時代，居住需求始終存在，但對房企的要求卻變了。

一方面，需要穩健的戰略與良好的融資能力作保障；另一方面，需要有獨特的產品優勢贏得客戶認可；同時，還需要高素質的管理團隊提升經營效益。

而在這三個維度上，除了我們常報道的全國性企業外，還有一些區域深耕并在特殊領域擁有領先優勢的房企，未來也極具發展潛力。

例如去年在北京175億拿下朝陽區車壩車輛基地綜合地塊的京投發展，就憑借在TOD領域的領先優勢、高質量的融資能力及產品打造能力，獲得市場的認可，并入選“2021北京置業首選品牌十強”。

其實，濤哥之前對京投發展(600683)了解也不多，但今年以來我們不少讀者咨詢這家公司的發展情況，因此今天以他為例，講講地產新時代下，什么樣的房企會越活越好？

1

經營穩健，融資能力是基礎

去年至今，房企普遍面臨著較大的資金壓力，金融機構也非常謹慎。

能在這個時候獲得新增融資的，基本都是發展穩健、市場比較看好的公司，例如國企、央企以及部分優質民企等，而京投發展就是其中之一。

3月11日，京投發展宣布成功發行8.84億元公司債，票面利率僅3.27%，成為2021年以來5億元以上規模同期限同評級公司債券最低利率，甚至比央企的部分債券都低，令眾多同行羨慕不已。

低成本的融資，一方面得益于其穩健的發展戰略和在TOD專業領域的領先優勢，另一方面也有賴于國資股東的支持。

最新發布的年報顯示，2021年京投發展全年簽約銷售額161.23億，同比增長13%，回款額159.85，同比增長21%，回款率達99%，在眾多房企規模下滑的情況下保持了健康的銷售與回款，現金流穩定。

從業務特點看，基于“根植北京、茂盛全國”的發展戰略，京投發展大部分項目都位于北京市場，資產質量和抗風險能力強。而且京投發展是國內TOD開發的領導者之一，在TOD領域積累了豐富的資源、經驗、技術及人才優勢。

例如其打造的地鐵8號線平西府車輛段，整體規模60萬方，涵蓋住宅、商業、辦公等多種業態，累計創下140億銷售業績，是北京地鐵停車場上蓋綜合開發代表項目之一。

去年12月24日，北京市第三輪集中供地中，京投發展聯合體175億拿下朝陽區車壩車輛基地綜合地塊，在業內一鳴驚人。

像這樣大體量、開發周期長、復雜度高的TOD綜合體，國內能承接的開發企業并不多，這也使京投發展能夠領跑10萬億規模的TOD藍海，獲得更廣闊的發展空間。

要知道，隨著我國城市化發展進入新階段，以軌道交通樞紐為核心的TOD綜合體開發迎來快速增長，包括萬科、龍湖、華潤在內的諸多頭部房企都在積極布局TOD賽道。

京投發展從2011年就投身于TOD開發，經過10多年的積累，不僅在TOD相關技術方面擁有自己獨資的科技公司、有專利技術產品，并且憑借股東優勢，他們在進行科技研發時可深入車輛段進行研發和測試，深厚的技術積累為其帶來了領先優勢。

而且，京投發展還是北京市地方振動噪音規范的參與者和制定者，協助北京制定了地鐵噪聲與控制規劃的標準化指標，既能制定標準，又有相關實體產品，目前全國多個城市的高鐵和軌交公司都在與他們洽談項目合作。

地鐵停車場上蓋綜合開發模式

因此，憑借TOD專業領域的優勢，清晰的戰略定位和穩健的發展，加上股東的支持，使京投發展能獲得資本市場認可，取得低成本融資，助力其進一步強化優勢，實現可持續發展。

而同時我們也看到，隨著城市化進程的逐步成熟，優秀房企都在加強核心一二線城市的戰略布局，并提升綜合業態的開發能力，這類企業未來將更加獲得資本的青睞。

2

重視產品，以用戶為中心

除了穩健的基本面外，隨著客戶對生活品質的要求不斷提升，房企也必須持續迭代產品和服務，從而更好的滿足用戶的期待。

京投發展總裁高一軒認為：新一代消費者的購買邏輯發生了變化，不再單一看重房子的品質，而更看重房子背后帶來的生活方式體驗，用戶中心主義正成為時代主流。

因此，房地產行業也將從產品主義向用戶中心主義轉變、從單一價值向多維價值轉變、從功能產品向生活方式轉移。

基于對用戶變化的洞察，京投發展提出觀念經濟時代產品的三個維度：高審美、高情感濃度、高精神含量，通俗說就是“三觀正、顏值高、關系好”。在這種理念指引下，近年京投發展在觀念上、產品上、服務上做了很多轉變。

例如京投發展在北京的嵐山項目，運用「TOD智慧生態圈」先進開發模式，將地鐵出入口延伸進商務集群中，形成內外聯動、貫穿場域、自如銜接的立體交通接駁體系。站口直達商業街區和寫字樓，通勤人群不僅可以高效濃縮時間成本，也能實現更為便捷的日常休閑購物。

京投發展 · 嵐山項目效果圖

在建筑設計上，嵐山由世界級設計團隊操刀，突破傳統商務辦公千篇一律的建筑制式，將建筑、藝術、辦公、生活相互聯結糅合，使人置身輕松、自然、舒逸的辦公群落中，營造更為自由開放的辦公體驗，展現出其產品設計的科學性與高審美。

京投發展 · 嵐山項目效果圖

而在北京檀谷項目，京投發展嘗試為未來城市生活方式做出更好的解答。從去年開始，他們在檀谷開啟了觀念創新、生活方式創新的探索實踐，打造了一個帶有先鋒性和實驗性的商業新物種——慢閃公園。

融合公園、街區、展廳、劇場等復合場景，加入豐富多彩的文化藝術與社群活動，讓社區更有煙火氣和人情味，為人們帶來別樣的幸福體驗，已經成為了京西山系微度假的目的地。

通過這樣的實踐，京投發展不斷嘗試將新的生活方式內化到TOD項目開發中，提升產品的情感與精神價值，助力城市幸福。

京投發展 · 檀谷 · 慢閃公園實景圖

此外，在北京之外的無錫，京投發展同樣與當地合作打造了無錫TOD的標桿作品愉樾天成。經過歷時2年的用戶研究，挖掘超過80個用戶痛點，實現WELL認證的TOD社區及三網合一的智慧物聯平臺，賦能綠色低碳、高效智慧的現代社區。

同時京投發展也貫徹“三觀正、顏值高、關系好”的產品哲學，通過精致的設計和美學呈現，解決用戶的生活痛點，并通過豐富的社區活動與用戶建立親密的情感紐帶。

京投發展 · 愉樾天成項目效果圖

在高一軒看來：“任何時期，房地產行業中‘地產’都不是主角，用戶才是真正的主角。”當傳統方式走到天花板，甚至衰退的時候，意味著另一個時代剛剛開始，這也需要房企們重新去認知用戶，迭代產品理念與開發思路。

從濤哥的觀察看，隨著房地產從賣方市場轉變為買方市場，購房者越來越成熟，見過的東西也越來越多，產品力將真正成為房企的核心競爭力，而那些在產品硬件與軟件打造上更超前的房企，將贏得更多的市場機會。

3

科學運營，挖掘管理紅利

當前，房地產行業逐步由土地紅利、金融紅利的時代過渡至管理紅利時代，精細化運營成為房企提升效率、創造利潤的關鍵。

因此，近年我們看到房企紛紛在大運營管理、數字化轉型及人才升級方面投入資源，向管理要效益。

在運營管理上，京投發展始終以財務經營目標為導向，以利潤和現金流為核心，以貨值管理為基礎，通過運用信息化工具，定期進行復盤和大數據分析，實現全項目、全周期和全專業的高效統籌，確保項目“儲-建-融-供-銷-存-回-結”各階段經營動態一體化。

去年，京投發展與明源合作搭建了京投數字化大運營管理平臺，通過數字化建設為主營業務賦能，助決策、促協同、提效率，全面支撐戰略落地。

在高一軒看來，京投發展有TOD的核心能力，有獲取資源的優勢，再通過數字化進一步提升運營效率，就可以支撐規模增長。

而在管理升級的背后，歸根結底還是要靠人。京投發展認為，員工是公司可持續發展的基石，為優秀人才營造一個富有激情、銳意進取的文化氛圍，是公司成功的首要因素。

因此，京投發展堅持人才強企政策，打造了一只年輕高效的人才隊伍。一方面通過社會招聘積極吸納業內精英；另一方面通過校招補充高潛力的年青人才，并通過管培生機制幫助其快速成長，為公司發展提供“新鮮血液”。

去年底，億翰智庫主辦的「2021中國房地產業組織管理峰會」上，京投發展憑借優秀的企業組織管理能力、完善的人才培養機制及健康的職場環境，榮獲「2021年中國房地產最佳雇主企業」等多項大獎，也體現出這家企業對人才的重視與吸引力。

事實上，地產行業在經歷過去一年的調整后，很多房企的業務都受到了不小沖擊，不少公司也在頻繁進行組織調整和人員優化，而像京投發展這樣具備國資股東背景、擁有較強開發能力且重視人才的企業，無疑是更穩健更值得關注的選擇。

總 結

行業進入變革期，對一些企業是巨大的挑戰，但對另一些企業卻可能是機會。

過去一年中，京投發展總裁高一軒最常提到的一句話是：“慢錢正在取代快錢成為行業發展的主流模式”。

就像京投發展這家公司，過去多年一直比較低調，其他地區的朋友可能也很少了解，但實際上他已經是國內在建項目體量最大、房屋交付數量最多的地鐵停車場上蓋綜合開發企業，屬于TOD細分領域的絕對領跑者。

而類似這樣百億級規模、在區域范圍內有深耕優勢、有特別擅長的專業領域，并且業務也非常穩健的“隱形冠軍”，其實還有很多。

未來隨著行業格局的改變，這類企業也將有更大的發展空間。

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