2021年正榮地產(chǎn)毛利率為14.6%，同比減少4.6個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為3.2%，同比下滑6.6個(gè)百分點(diǎn)。截至2021年末，該公司現(xiàn)金對(duì)短期借貸比率約1.1倍，2020年同期則為2.2倍

《投資時(shí)報(bào)》研究員 林申

4月15日，正榮地產(chǎn)控股股份有限公司（下稱正榮地產(chǎn)控股）公告稱，受疫情影響導(dǎo)致審計(jì)成本增加，公司與安永華明會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）在境內(nèi)審計(jì)費(fèi)用方面無法達(dá)成一致意見，出于節(jié)約成本的考慮，擬聘任中瑞誠會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）為公司2021年年度審計(jì)機(jī)構(gòu)。

公開資料顯示，正榮地產(chǎn)控股的間接控股股東為上市公司正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱正榮地產(chǎn)，6158.HK），目前正榮地產(chǎn)的審計(jì)機(jī)構(gòu)仍為安永華明會(huì)計(jì)師事務(wù)所。

在地產(chǎn)監(jiān)管趨嚴(yán)、債務(wù)違約逼近、盈利水平下滑等大背景下，正榮地產(chǎn)也難以獨(dú)善其身。據(jù)該公司近期披露的2021年度報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)，正榮地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收369.98億元，同比增加2.39%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8.09億元，同比下降69.48%。

拉長(zhǎng)時(shí)間維度來看，這不僅是該公司自2018年上市以來首次出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑的情況，且是公司凈利潤(rùn)首次降低至個(gè)位數(shù)區(qū)間。

在盈利水平下滑的同時(shí)，正榮地產(chǎn)現(xiàn)金流亦承壓。2021年前三季度，該公司進(jìn)行多次融資，合計(jì)發(fā)行約17.5億美元等值綠色優(yōu)先票據(jù)及人民幣13.2億元公司債券；與此同時(shí)，該公司償還及贖回共計(jì)約15.1億美元等值優(yōu)先票據(jù)及人民幣11.0億元公司債券。

自2021年第四季度以來，該公司受限制現(xiàn)金比例進(jìn)一步增大。截至2021年12月末，該公司凈債務(wù)與權(quán)益比率為85.5%，較2020年的64.7%增長(zhǎng)超20個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金對(duì)短期借貸比率約1.1倍，而2020年同期則為2.2倍。

流動(dòng)性危機(jī)隱現(xiàn)

近日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱，因未能支付2020年5月票據(jù)、2021年6月票據(jù)利息，并預(yù)期無法于2020年9月票據(jù)、2020年6月票據(jù)及2020年1月票據(jù)各自的寬限期屆滿前支付利息，該公司票據(jù)暫停買賣。

這也對(duì)公司股價(jià)造成拖累。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，4月11日及12日，正榮地產(chǎn)股價(jià)分別下挫12.5%、4.29%，且截至4月18日收盤，該公司股價(jià)報(bào)收于0.7港元/股，較上市時(shí)3.99港元/股發(fā)行價(jià)下挫82.46%，最新總市值30.57億港元。

將目光繼續(xù)聚焦于正榮地產(chǎn)債務(wù)情況可以看到，公開數(shù)據(jù)顯示，2021年正榮地產(chǎn)合約負(fù)債（即預(yù)收銷售款）為909.87億元，同比增加49.5%；現(xiàn)金及銀行結(jié)余為391.2億元，同比減少9.0%。同時(shí)，今年2月以來，該公司也多次發(fā)布公告，對(duì)2022年3月、4月、6月、8月、9月到期的五筆境外債券進(jìn)行展期，這相應(yīng)地引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)其債務(wù)情況的擔(dān)憂。

對(duì)此，正榮地產(chǎn)管理層在近期的業(yè)績(jī)說明會(huì)中表示，“目前公司已經(jīng)梳理和鋪排出20至30個(gè)項(xiàng)目，積極與合作方洽談和股權(quán)轉(zhuǎn)讓工作。正榮地產(chǎn)有12個(gè)自持的投資型物業(yè)，總建面接近80萬平方米，公允價(jià)值100億元，凈值大約40多億元”。

需要注意的是，目前房地產(chǎn)行業(yè)正面臨銷售端持續(xù)走弱、信用端風(fēng)險(xiǎn)發(fā)酵的雙重壓力，市場(chǎng)有待出清、競(jìng)爭(zhēng)格局需要重塑。同時(shí)，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)監(jiān)管的大環(huán)境并未有明顯改變，在房地產(chǎn)企業(yè)公開市場(chǎng)融資難度加大的背景下，上述舉措是否能從根本上扭轉(zhuǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)仍待觀察。

盈利能力有待提升

2021年，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1456.43億元，同比增加2.64%，全年目標(biāo)完成率97.1%。由于多數(shù)城市群年內(nèi)均面臨按揭利率上調(diào)、放貸周期拉長(zhǎng)的現(xiàn)象，可能對(duì)回款產(chǎn)生不小的沖擊，年底權(quán)益銷售在途資金約120億元。

同時(shí)，報(bào)告期內(nèi)，正榮地產(chǎn)2021年實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入同比增長(zhǎng)2.58%至365.19億元，預(yù)收賬款較期初大幅增長(zhǎng)49.49%至908.87億元，對(duì)全年結(jié)轉(zhuǎn)收入的覆蓋大幅提升至2.49，保障未來營(yíng)收結(jié)轉(zhuǎn)。

需要注意的是，在收入增加的同時(shí)，該公司盈利能力卻有所下降。公開數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)年內(nèi)毛利潤(rùn)為53.82億元，同比下降22.1%；毛利率為14.6%，同比減少4.6個(gè)百分點(diǎn)；年內(nèi)凈利潤(rùn)11.95億元，下滑66.42%，凈利率則同比下滑6.6個(gè)百分點(diǎn)至3.2%。

而公司凈利潤(rùn)下滑，主要是由于報(bào)告期內(nèi)大幅計(jì)提減值損，以及重估收益、合聯(lián)營(yíng)收益大幅減少所致。

公開數(shù)據(jù)顯示，2021年該公司計(jì)提庫存減值11.61億元，而2020年同期僅為0.89億元；投資物業(yè)與金融資產(chǎn)重估合計(jì)虧損2.71億元，合聯(lián)營(yíng)投資收益2.71億元，分別同比大幅減少179.28%、53.27%。若扣除重估收益、匯兌損益、減值虧損及遞延稅項(xiàng)后，正榮地產(chǎn)2021年實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)22.84億元，同比減少30.9%，核心凈利率同比減少3pct至6.17%。

此外，若將時(shí)間維度拉長(zhǎng)來看，據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，該公司毛利率分別為19.96%、19.11%及14.55%，同期港股所有房地產(chǎn)上市公司毛利率的中位值分別為34.53%、31.69%及29.44%，平均值分別為41.45%、36.78%及36.19%。可以看到，近幾年正榮地產(chǎn)毛利率呈現(xiàn)出連續(xù)下滑趨勢(shì)，且低于可比公司的平均值及中位值。

正榮地產(chǎn)毛利率及港股可比公司毛利率中位值及平均值

數(shù)據(jù)來源：Wind