中新經(jīng)緯3月25日電 (薛宇飛)25日，龍湖集團(tuán)控股有限公司(下稱龍湖)發(fā)布了2021年度業(yè)績公告并舉行業(yè)績發(fā)布會。

在地產(chǎn)行業(yè)整體承壓的環(huán)境下，龍湖各項(xiàng)指標(biāo)的表現(xiàn)相對不錯，凈負(fù)債率為46.7%，在手現(xiàn)金達(dá)885.3億元人民幣，剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為3.88倍.....龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官陳序平說：“在未來，龍湖地產(chǎn)開發(fā)板塊的毛利率會維持在20%，整個集團(tuán)的毛利率會在25%。如果隨著行業(yè)高杠桿的出清，我們又能持續(xù)獲得低成本土地的話，地產(chǎn)板塊的毛利可能會得到修復(fù)。”

營收站上2000億

業(yè)績公告顯示，2021年，龍湖實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2233.8億元，同比增長21.0%，營收規(guī)模首次站上2000億元大關(guān)。回顧過往幾年，龍湖的規(guī)模快速擴(kuò)大，營收增速均保持兩位數(shù)增長，2021年的規(guī)模已是2018年的近兩倍。

總營收中，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的占比最大，“物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)”的營收收入為2045.5億元，同比增長19.6%。在布局的城市中，龍湖的發(fā)家地重慶依舊貢獻(xiàn)最大，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入177.50億元，其次是成都、沈陽，分別實(shí)現(xiàn)營收148.99億元、105.41億元。

2021年，龍湖整體的股東應(yīng)占溢利為238.5億元，剔除公平值變動等影響后之股東應(yīng)占核心溢利同比增長20.1%至224.4億元。另外，毛利同比增長4.6%至565.4億元，毛利率為25.3%。核心稅后利潤率為13.3%，核心權(quán)益后利潤率為10%。

毛利率一直是房企重點(diǎn)披露的指標(biāo)之一，但受市場環(huán)境改變等影響，行業(yè)整體的利潤水平有所下滑。龍湖同樣受到影響，其2021年的整體毛利率相比2020年下降了4個百分點(diǎn)，其中，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率為23%，相比2020年下降4.3個百分點(diǎn)。

對此，陳序平在業(yè)績發(fā)布會上回應(yīng)道，地產(chǎn)業(yè)績毛利率下滑，是受到了調(diào)控政策、限價政策、土地價格較高等因素影響，但從行業(yè)看，龍湖的毛利率還是比較靠前，“在未來，龍湖地產(chǎn)開發(fā)板塊的毛利率會維持在20%，整個集團(tuán)的毛利率會在25%。如果隨著行業(yè)高杠桿的出清，我們又能持續(xù)獲得低成本土地的話，地產(chǎn)板塊的毛利可能會得到修復(fù)。整個集團(tuán)的毛利率保持在25%的水平，我們還是有信心達(dá)成的。”

銷售額是房企未來業(yè)績的先導(dǎo)指標(biāo)。龍湖在2021年實(shí)現(xiàn)合同銷售額2900.9億元的基礎(chǔ)上，將2022年的銷售目標(biāo)定為3000億元，權(quán)益銷售目標(biāo)2000億元。

收并購態(tài)度審慎

相較同行而言，龍湖給外界的印象是“穩(wěn)”，這得益于其財務(wù)底色的穩(wěn)健。

業(yè)績公告披露，2021年，公司綜合借貸總額1920.7億元，在手現(xiàn)金885.3億元(含預(yù)售監(jiān)管資金318.1億元、已抵押銀行存款4.3億元)，凈負(fù)債率為46.7%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.4%，剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為3.88倍，“三道紅線”均為“綠檔”達(dá)標(biāo)。信用評級上，龍湖保持著投資級信用評級，標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)的評級分別為BBB、Baa2、BBB，展望均為穩(wěn)定。

龍湖還維持著較低的借貸成本，2021年公司平均借貸成本為年利率4.14%，平均貸款年限為6.38年。1920.7億元的總債務(wù)中，一年內(nèi)到期債務(wù)為145億元，占比僅為7.6%。龍湖執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官趙軼在業(yè)績會上還透露，145億元的短債中，目前已經(jīng)歸還74億元，接下來的剛性還款只剩下70多億。

在房地產(chǎn)企業(yè)融資受限的2021年，龍湖集團(tuán)在境內(nèi)發(fā)行了90億元的公司債券、10億元的中期票據(jù)，票息在3.35%-4.40%之間。2022年，龍湖又發(fā)行28億元的公司債券，票息在3.49%-3.95%之間。

面對2021年下半年以來多家知名房企相繼陷入流動性危機(jī)，中央及相關(guān)部委數(shù)次喊話，鼓勵優(yōu)質(zhì)房企以收并購的方式化解市場風(fēng)險。正因?yàn)辇埡邆漭^為穩(wěn)健的財務(wù)水平，市場也較為關(guān)注龍湖是否有意參與收并購。

但從現(xiàn)在的情況看，包括龍湖等房企在內(nèi)，不少企業(yè)仍對收并購保持謹(jǐn)慎態(tài)度。趙軼表示，雖然并購貸已經(jīng)不計(jì)入“三道紅線”，但公司比較審慎，因?yàn)椴①忂€是會破壞整體負(fù)債水平。“對于項(xiàng)目級別的并購，我們會積極地看。對平臺級別的并購則會審慎，堅(jiān)持生意邏輯，因?yàn)楝F(xiàn)在土地市場也出現(xiàn)了很好的機(jī)會，我們會平衡看。”

對于降溫的土地市場，龍湖也沒有表現(xiàn)出大幅掃貨的渴望，陳序平稱，仍會秉承“量入為出”的原則，堅(jiān)持生意邏輯，圍繞著毛利率、凈利率、回正周期等底線指標(biāo)，理性獲取土地。

物業(yè)投資收入超百億

多元化是許多房企持續(xù)推進(jìn)的工作，但受2021年下半年市場環(huán)境的改變，不少房企在多元業(yè)務(wù)拓展方面受阻。

但龍湖在經(jīng)營性收入方面的增長幅度較大。業(yè)績公告顯示，2021年，公司由商業(yè)運(yùn)營、租賃住房及物業(yè)管理等組成的經(jīng)營性收入達(dá)188億元，同比增長39%。

在物業(yè)投資板塊的商場業(yè)務(wù)中，龍湖形成了天街、星悅薈等系列，已開業(yè)商場建筑面積594萬平方米，整體出租率97.2%；租賃住房業(yè)務(wù)上，冠寓已開業(yè)10.6萬間，整體出租率92.9%。2021年，物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入為104.1億元，同比增長37.5%，其中，已開業(yè)商場的同店銷售額和客流同比均實(shí)現(xiàn)超20%的增幅，商業(yè)租金收入同比增長40%至81.5億元；冠寓全年租金收入22.3億元，并首次實(shí)現(xiàn)盈利。

值得一提的是，這類非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利水平較高，成為支撐龍湖利潤水平的重要方面。陳序平說：“2021年非地產(chǎn)開發(fā)的營收收入占總營收的比例約為8%，這部分高毛利業(yè)務(wù)占比的逐步提高，會對集團(tuán)毛利率的穩(wěn)定形成幫助。”

(文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。)

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責(zé)任編輯：常濤